Büromarkt Essen: Krise nicht spürbar

22.Juli 2010   
Kategorie: Der Immobilienbrief

 Mit einem Büroflächenumsatz von 49.000 qm und 65 registrierten Vertragsabschlüssen im ersten Halbjahr 2010 zeigt sich der Essener Büromarkt mehr als stabil. Ein Einfluss der gesamtwirtschaftlichen Umstände auf den Büroflächenabsatz ist definitiv nicht nachweisbar.

 Die Vermietungsleistung liegt mit 48.000 qm über den Werten von 2009 (+7%) und 2008 (+2%). Die Flächenabnahme durch Eigennutzer hingegen hat sich zunächst deutlich beruhigt, nachdem in der jüngeren Vergangenheit zentrale Entscheidungen der ansässigen Konzerne diesbezüglich umgesetzt worden sind.

 Dennoch ist die hohe Dichte von Konzernen und Großunternehmen in Essen für den Büromarkt auch aktuell ein wichtiges Kriterium, da aus deren Umfeld auch immer wieder die Vermietungsleistung bedient wird. Sei es durch eigenen Flächenbedarf oder durch die Nachfrage von Zulieferern und Dienstleistern.

 Innerhalb der Top10 der größten Mietvertragsabschlüsse im 1. Halbjahr 2010 wurden 6 Verträge durch CUBION, die restlichen ohne Maklerbeteiligung realisiert. Rund 6.600 m² sicherte sich beispielsweise der Energieversorger RWE für seine expansive Sparte RWE Innogy an der Gildehofstraße 1. Ein weiteres Großunternehmen, welches noch unbenannt bleiben möchte, hat sich für rund 8.600 m² im Büropark Bredeney entschieden. Beide Deals wurden durch CUBION eingefädelt. Ohne Maklerbeteiligung wurden rund 10.800 m² an der Ruhrallee vermietet.

 „42% der im ersten Halbjahr in Essen vermieteten Büroflächen wurden über CUBION vermittelt. Bezogen auf die durch Makler getätigten, bekannten Abschlüsse liegt unser Marktanteil sogar bei mindestens 70 %. Nur fünf Jahre nach Unternehmensgründung sind wir mit der Entwicklung hoch zufrieden.“ berichtet Markus Büchte, für die Vermietung zuständiges Vorstandsmitglied bei CUBION. „Wir fühlen uns in der Nische und in der Krise ausgesprochen wohl“ schmunzelt Markus Büchte mit Blick auf die zum Teil erheblichen Probleme in den deutschen Bürohochburgen und die Entwicklung seines Unternehmens.

 In der Beliebtheit der Büromarktzonen (Definition s. Karten Büromarktzonen 2010/2011 unter www.cubion.de) liegen zur Halbzeit 2010 der Büropark Ruhrallee (12.900 m²) und der Citykern (12.300 m²) vorn, wobei die Ruhrallee den Spitzenplatz nahezu ausschließlich einer Großvermietung verdankt. Ungebrochen ist der generelle Trend der Nachfrage nach citynahen Standorten.

 Die Leerstandsquote hat sich seit Jahresfrist so gut wie nicht verändert und liegt jetzt bei 4,7% (Ende 2009: 4,8%). Weiter verschärft hat sich allerdings das Verhältnis von Nachfrage und Angebot bezogen auf die nachfrageintensivsten Lagen und Objektqualitäten, da diese immer knapper werden. „Wer aktuell in fußläufiger Nähe zum Hauptbahnhof beispielsweise eine 400 bis 500 m² große Bürofläche in einem halbwegs repräsentativen Gebäude mit moderner Büroausstattung sucht, hat in Essen ein Problem. Klingt angesichts von 164.000 leer stehenden Quadratmeter Bürofläche zunächst unglaublich, ist aber so.“ versichert Büchte.

 Die realisierten Mieten allerdings werden durch die punktuellen Knappheiten derzeit nicht beflügelt, da im Spitzen- und Neubausegment so gut wie keine Flächen verfügbar sind. Die in Essen als „Neubauerstbezug“ angebotenen Flächen befinden sich überwiegend in Objekten, die bereits seit mehreren Jahren bis auf den Innenausbau fertig gestellt und daher nur bedingt als Neubau zu bezeichnen sind. Diese Vakanzen resultieren daraus, dass jene Immobilien an eben nicht bevorzugten Standorten errichtet wurden und daher auch bei Vermietung keine Spitzenmieten erzielen. Die zum Halbjahr im Bestand erzielte Spitzenmiete liegt daher bislang bei nur rund 11,00 EUR. Die Durchschnittsmieten pendeln stabil um 8,50 EUR. Realisierbar sind nach Expertise von CUBION am richtigen Standort in Essen Spitzenmieten von 13,50 EUR bis zu 14,00 EUR. Detaillierte Informationen zu den erzielbaren Essener Büromieten je nach Lage und Qualität des Objektes im Stadtgebiet liefert das aktuelle Kartenwerk „Büromarktzonen und –mieten Essen“, welches bei CUBION angefordert werden kann oder online einsehbar ist.

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