Makler fordern Paradigmenwechsel am Frankfurter Büromarkt
In der deutschen Bürovermietung scheint sich der Rollentausch zu stabilisieren. Mittlerweile haben alle großen Maklerhäuser ihre Zahlen kommuniziert. Der Flächenumsatz erweist sich dabei als stabil jedoch trotz Boom weit unter den Topwerten, die zwischen 2000 und 2012 erreicht wurden.
Zwischen 387.000 qm (BNPPRE) und 394.000 qm (NAI apollo) notierten die Maklerhäuser den Jahresumsatz am Büromarkt 2015. JLL sieht sogar ein noch schlechteres Ergebnis, wenn man die Eigennutzer mit einem Anteil von 43.000 qm aus der Statistik rechnet. Dann kommen die Research-Dinos nur auf 349.000 qm. Die Steigerungen liegen dabei zwischen 7,5% (BNPPRE) und 3% (JLL). Trotz gestiegenem Umsatz kommentieren alle Unternehmen den Jahresumsatz als „verhalten“ oder „schwach“, denn der durchschnittliche Umsatz der Jahre 2005-2014 wird um satte 16% verfehlt (Aengevelt). Grund für das schwache Ergebnis sei lt. BNPPRE der erneut sehr niedrige Anteil von Großverträgen über 5.000 qm. Dieser fiele nur rund halb so hoch aus wie im langjährigen Durchschnitt. BNPPRE zählte im letzten Jahr nur einen Abschluss über 10.000 qm. Ein Eigennutzerdeal der Deutschen Vermögensberatung AG in der Innenstadt über rd. 32.000 qm. Lebhaft ist daher vor allem die Nachfrage im kleineren und mittleren Segment. Das zeigt auch die hohe Anzahl der Mietvertragsabschlüsse, die JLL auf 580 summiert und damit der höchste Wert seit 10 Jahren. Für JLL leidet der Büromarkt Frankfurt vor allem unter der Flaute bei Banken und Finanzdienstleistern. „Die Bankenszene konsolidiert, rationalisiert und optimiert ihre Strukturen und damit auch ihre Flächen“, so Christian Lanfer, Team Leader Office Leasing JLL Frankfurt. „Entsprechend rückläufig ist ihr Anteil 2015 am Gesamtumsatz. 18% und damit 72.000 qm im letzten Jahr – und dies auch nur dem größten Deal des Jahres zu danken“, so Lanfer weiter. Für die Zukunftssicherung des Standorts brauche es lt. Lanfer frische Ideen und neue Player. Das Thema Generationswechsel hätten viele Unternehmen zudem verschlafen. Die Einsicht, dass die zukünftigen Nutzer der Büroflächen, die der Generation Y angehören, andere Bedürfnisse an ein Objekt stellen, habe sich noch nicht durchgesetzt, so JLL. Ein Hoffnungsschimmer komme da von den sog. Fintechs.
Den größten Umsatz vereinen lt. BNPPRE nun Beratungsgesellschaften mit 19% des Umsatzes auf sich. Banken und Finanzdienstleister kommen ebenfalls auf knappe 19% (BNPPRE). Damit liegen sie allerdings um etwa 7 Prozentpunkte unter dem langjährigen Schnitt. Auf Rang drei Folgen die Informations- und Kommunikationstechnologien mit 12% sowie sonstige Dienstleistungen mit 11%. Auch die öffentliche Verwaltung kommt auf zweistellige 10%.
Der Leerstand bleibt lt. NAI apollo stabil bei 10,9%. JLL hingegen notiert sogar 9,1%, den niedrigsten Wert seit 13 Jahren. BNPPRE kommt auf 11,3%. Insgesamt stehen lt. NAI apollo 1,251 Mio. qm leer – Tendenz weiter sinkend. Allein im Stadtgebiet sanken die leerstehenden Flächen um 8%. Insgesamt sind knapp 47% des Leerstands modern und marktgerecht. Größere Leerstände befinden sich lt. BNPPRE in der Innenstadt (190.600 qm), im Mertonviertel (112.700 qm) sowie Niederrad mit 107.200 qm.
Das Fertigstellungsvolumen liegt lt. JLL bei 115.000 qm und damit 45% unter dem Fünfjahresschnitt. Die Angebotsseite wird auch 2016 knapp bleiben. Im laufenden Jahr werden ca. 127.000 qm erwartet, davon derzeit noch 41% verfügbar. Stadt, Vermieter, Eigentümer, Investoren und Projektentwickler sollten sich mehr trauen, appelliert JLL. Frankfurt sei mehr als nur eine Bankenstadt.
Die Spitzenmiete hat sich auch 2015 nicht verändert und liegt lt. BNPPRE bei 38 Euro pro qm (JLL: 35,5 Euro/qm). In einzelnen Teilzonen zogen allerdings sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete leicht an. Dem stehen in einigen Lagen allerdings auch leichte Rückgänge gegenüber. Grundsätzlich geht BNPPRE von einer relativ stabilen Mietpreissituation aus, bei leichten Schwankungen, die in erster Linie lokalen Angebots- und Nachfragerelationen geschuldet sind.
Für 2016 erwartet JLL keine großen Überraschungen. An den Parametern habe sich nichts verändert. BNPPRE geht von einem leichten Aufwärtstrend aus und sieht sogar realistische Chancen, die 500.000 qm-Marke zu knacken. Der Leerstandsabbau wird sich voraussichtlich auf einem moderaten Niveau fortsetzen und auch bei der Bautätigkeit sind keine Veränderungen zu erkennen, so BNPPRE. (AE)