Büromärkte 1. Quartal 2010 – Frankfurt, pfui – Rest, hui

Die Talsohle auf den deutschen Büro-Vermietungsmärkten scheint durchschritten. Die Vermietungszahlen für das erste Quartal 2010 bestätigen diese Vermutung. Der Umsatz zog in fast allen deutschen Hochburgen teilweise deutlich an. Lediglich Frankfurt macht weiterhin Sorgen. Der Umsatz ist gegenüber dem Vorjahr noch einmal um ca. 60% zurückgegangen.

Die in der Tabelle im Vorjahresvergleich genannten zahlen der Makler stimmen z. T. nicht mit den Originalmeldungen des letzten Jahres überein. Sie wurden im Nachhinein angepasst und in den meisten Fällen verbessert. Deshalb sollten wir die schnellen Quartalszahlen auch dieses Jahr im Einzelnen nicht auf die Goldwaage legen. Aber die Trends sollten stimmen.

Insgesamt ist der Umsatz in den 5 Hochburgen um über 18% gestiegen. BNPPRE (früher: Atisreal) und Jones Lang LaSalle (JLL) registrierten dabei den gleichen Anstieg. Der Gesamt-Umsatz in den 5 Hochburgen (siehe Tabelle) liegt demnach bei ca. 550.000 qm. Lediglich CB Richard Ellis (CBRE) recherchierte nur einen Umsatz von 461.600 qm. Der Grund für die Abweichung liegt vor allem Grund in dem Düsseldorfer vodafone Deal von 85.000 qm, den CBRE aufgrund des Meldetermins vergangene Woche noch nicht mit einkalkuliert hat.

So kommt CBRE in Düsseldorf auf lediglich 63.300 qm, während BNPPRE und JLL ca. 150.000 qm ermitteln.

Die Spitzenmiete liegt in allen 5 Städten unter dem Vorjahreswert. Das ist nicht unüblich, da die Anpassung der Mieten in wirtschaftlich schwierigen Zeiten erst später erfasst werden. Spitzenreiter ist nach wie vor Frankfurt, wo Mieter bis zu 34 Euro/ qm zahlen sollen. Hierzu hätten wir allerdings auch gerne die passenden Vermietungen gemeldet. Bis dahin fehlt uns der Glaube, dass derzeit in Frankfurt über 30 Euro effektiv, nach Incentives, gezahlt werden. Am günstigsten sind Büroflächen immer noch in Berlin. Hier müssen Mieter nur ca. 20 Euro/ qm ausgeben.

In konjunkturell schwierigen Zeiten ist es unvermeidlich, dass die Leerstände teilweise deutlich gestiegen sind. Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München legten teilweise um 30% (BNPPRE) zu. In Düsseldorf, das im letzten Jahr von der Krise schwer gebeutelt wurde, stehen erstmals über 1 Mio. qm Büroflächen leer. Insgesamt ist der Leerstand um 12,7% (JLL) bzw. 10,1% (BNPPRE) gestiegen. Der höchste Leerstandsquote liegt in Frankfurt mit 13,9%, gefolgt von Düsseldorf mit 12,2%. Einzig in Berlin sind die Leerstände leicht zurückgegangen. Bedenklich ist aber auch die Struktur des Leerstandes. Im Background-Gespräch mit Klaus Franken von Catella ergab sich, dass sogar 60% des Frankfurter Büroleerstandes an der eigentlichen Nachfrage vorbeizielen sollen. Aengevelt sieht regelmäßig auch einen hohen Sockelleerstand, der eigentlich kaum noch vermietbar ist.

„Der Immobilienbrief“-Zwischenfazit: Es ist immer wieder überraschend, dass den renommierten Recherche-Maklerhäusern die Bedeutung ihrer Zahlen kaum auffällt. Wir hatten Sie schon 2003/4 auf die Transformation zyklischer Marktschwankungen hingewiesen. Während in früheren Zyklen immer Leerstand und Knappheit abwechselten und so in den Westmetropolen auch schwierige Objekte in Hochphasen vermietet oder bzw. saniert werden konnten, wechseln seither nicht mehr Überangebot und Knappheit, sondern nur noch der Grad des Überangebotes ab. Diese These wurde im letzten Zyklus belegt. Damit bleiben die nicht zielgruppengerechten Leerstände wohl für die nächsten beiden Zyklen noch nachhaltige Leerstände, für die sich der Eigentümer etwas einfallen lassen muss. Warten auf Knappheit hilft nicht mehr. Das führt aber gleichzeitig zu einer deutlichen Veränderung des Marktverhaltens insgesamt. Die Aussagefähigkeit vieler tradierter Kennzahlen zu den Topsegmenten der Märkte lässt nach. Früher liefen die Topsegmente und die schwächeren Lagen mit unterschiedlicher Volatilität parallel. Welche Aussage steckt aber noch dahinter, wenn eine Handvoll Mietverträge in einem schnell knappen Topsegment von Neubauflächen in Spitzenlage zu guten Konditionen abgeschlossen werden, während für über 90% der Vermietungen harter Verdrängungswettbewerb in jeder Phase herrscht?

Abseits der 5 großen Hochburgen, in Köln, Essen und Leipzig ergibt sich ein differenziertes Bild. In Essen sank der Flächenumsatz lt. BNPPRE um 50% auf nur noch 18.000 qm. Laut Ruhrgebietsmakler Cubion dürfte der Umsatz jedoch über 18.000 qm liegen. In Köln blieb der Flächenumsatz auf Vorjahresniveau und in Leipzig legte der Flächenumsatz um über 50% auf 23.000 qm zu. Die Spitzenmieten liegen weitgehend auf Vorjahresniveau. Der Leerstand hat sich in Essen mit 148.000 qm kaum verändert. In Köln stieg er um 15,5% auf 687.000 qm und in Leipzig sind mit 557.000 qm 11,2% mehr Flächen leer als im ersten Quartal 2009. Die Leerstandsquote liegt in Essen bei 4,3%, in Köln bei 9,1% und in Leipzig bei 14,8%.

Das könnte Sie auch interessieren
Beitrag kommentieren
Schreiben Sie uns Ihre Meinung ...
Ein Bild neben Ihrem Kommentar? Dann hier ein Bild anlegen Gravatar!

Twitter Auto Publish Powered By : XYZScripts.com