Die deutschen Büromärkte 2010 haben sich konsolidiert. Einige Märkte haben sogar das Niveau der Jahre 2006/ 2007 erreichen können. In den Big 5 plus Stuttgart registrierte Jones Lang LaSalle eine Vermietungsleistung von 2,6 Mio. qm und liegt damit auf gleicher Höhe mit BNPPRE. Die DIP Deutsche Immobilien Partner, ein Zusammenschluss mittelständischer Makler erfassten 2,5 Mio. qm Umsatz. Das ist ein deutliches Plus von 26% bei JLL, 24% bei BNPPRE bzw. 15% bei DIP. Der Umsatz liegt damit etwa auf Niveau des Fünfjahresdurchschnitts 2005-2009. Der Umsatz 2010 war in Stuttgart der höchste der letzten 5 Jahre. Auch in den anderen 5 Hochburgen erreicht der Umsatz wieder annähernd die Niveaus von 2007 und 2008.
Die stärkste Vermietungsleistung ermittelte JLL für München mit 584.100 qm gefolgt von Berlin mit 511.700 qm. BNPPRE hingegen sieht auf dem zweiten Platz, wie auch DIP, Frankfurt mit 516.000 qm (BNPPRE) bzw. 500.000 qm (DIP). Damit rückt die deutsche Hauptstadt dem dauerzweiten Frankfurt immer dichter auf die Fersen. Das stärkste Umsatzplus verbucht Düsseldorf mit 370.000 qm bis 400.000 qm je nach Betrachter und einer Steigerung von 55,5% (JLL) bzw. 74,9% (BNPPRE). Grund dafür war u.a. eine Großvermietung an vodafone, die allein 90.000 qm ausmachte.
Bemerkenswert ist vor allem die hohe Anzahl von Großanmietungen. Lt. JLL haben nur selten zuvor große Einzelvermietungen von über 20.000 qm einen derart großen Einfluss auf das Umsatzergebnis gehabt wie in diesem Jahr. JLL registrierte 10 Anmietungen über 20.000 qm mit insgesamt 447.000 qm Bürofläche. Über alle 6 Immobilienmärkte hinweg lag der Anteil bei 17% und damit so hoch wie noch nie in den letzten 10 Jahren. Nur in München kam es zu keiner Anmietung dieser Größenordnung.
Die Nettoabsorption 2010 ist wieder positiv. Trotzdem steht bei Mietern nach wie vor Flächenkonsolidierungen und Flächentausch auf dem Plan. Expansion ist lt. JLL zunächst nicht in Sicht. Insgesamt liegt der Leerstand in allen 6 Städten bei 8,47 Mio. qm entsprechend einer Quote von 10,6%. Damit hat die Quote im 1-Jahresvergleich um 0,7% zugelegt. In diesem Jahr kommen, lt. BNPPRE wieder 904.000 qm Flächen auf den Markt. Das sind 335.000 qm weniger als 2009. Davon bietet Hamburg mit 185.000 qm die meisten neuen Flächen. In der Hansestadt hat man im Jahresverlauf auch den größten Leerstandsanstieg hinnehmen müssen. Die Quote stieg von 8,3% auf 9,6% (JLL). Demgegenüber sank in Berlin die Leerstandsrate in den letzten 12 Monaten um 3%. Die höchste Leerstandsquote verzeichnet immer noch Frankfurt mit 13,3% (BNPPRE), 14,7% (JLL) bzw. 14,3% (DIP).
Die Spitzenmiete legte lt. BNPPRE in Berlin und Düsseldorf zu, konnte sich in Frankfurt halten und verlor in Hamburg, München und Stuttgart leicht. Primus ist Frankfurt mit 35 Euro pro qm. Lt. JLL stieg auch in München die Miete leicht. Durch die anziehende Nachfrage sinkt die Bereitschaft bei Vermietern, Mietanreize zu gewähren. Mieter suchen nach wie vor Flächen mit hoher Qualität. Im Spitzensegment ist es, trotz hohem Gesamtleerstand schwer, passende Flächen zu finden. Vor allem die B-Lagen und B-Flächen verzeichnen, aufgrund der hohen Nachfrage nach A-Flächen und A-Lagen unterdurchschnittliches Mietwachstumspotenzial.
(Anmerkung des Hrsg.: Während bei den internationalen Researchern regelmäßig die Entwicklung der Spitzenmiete, die meist aber nur zwischen 3 und 5% des Umsatzes ausmacht, im Vordergrund steht, gibt DIP auch die mittlere Miete an. Dies ist von Bedeutung, da sich durch die anhaltend hohen Leerstände das Marktverhalten geändert hat. Während früher Knappheit und Überangebot zyklisch wechselten, gibt es heute Knappheit nur noch in einzelnen, gesuchten (Neubau-) Marktsegmenten im Spitzenbereich. Damit können sich die Spitzenmieten positiv entwickeln, während der 95%-Markt vor sich hindümpelt. Das führt durch positive Berichterstattung über die spezialisierten Researcher zu einer öffentlichen Wahrnehmung, die weder die Probleme der Kapitalanlage in Büroimmobilien außerhalb der Topsegmente spiegelt, noch möglicherweise die breiten Marktentwicklungen bzw. -perspektiven abbildet. Die private Kapitalanlage findet über geschlossene Fonds und privater Direktanlage regelmäßig außerhalb der Topsegmente statt. Research führt so leicht in die Irre, da die positiven Botschaften des kleinen Topsegmentes für den Vertrieb von B-Immobilien – oft in der Kategorie „Mietvertrag mit Wetterschutz“ angesiedelt – genutzt wird. Die DIP-Analyse stützt die Vermutung. Nur die Topmärkte haben sich positiv entwickelt.)
Für das laufende Jahr gehen die Makler von einem Umsatz auf Vorjahresniveau aus. Vor allem der Nachfragedruck in den Toplagen wird Mieter auch dazu veranlassen die Nachfrage auch in B-Lagen anzukurbeln. Auch kleinere Flächen werden in diesem Jahr wieder stärker nachgefragt sein. (AE)