Büromarkt 2010
Die Maklerhäuser haben ihre Researchberichte zum deutschen Büromarkt im ersten Halbjahr 2010 vorgelegt. Wir stellen Ihnen hier die Berichte von DIP – Deutsche Immobilien Partner, BNPPRE sowie Jones Lang LaSalle vor. Eine Analyse der Zahlen finden Sie im nächsten Immobilienbrief, der am 16. Juli 2010 erscheint.
DIP:
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die Krise an den deutschen Büromärkten in vielen Städten ihre Talsohle durchschritten hat: Im ersten Halbjahr 2010 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (exkl. Essen) mit rd. 1,46 Mio. m² rd. 9% über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Dabei zeigt sich der Markt insgesamt uneinheitlich. Während die Flächenumsätze an acht Standorten gestiegen sind, wurden in sechs Städten Rückgänge beobachtet.
Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um 5% auf aktuell 9,97 Mio. m² gestiegen. Die Leerstandsquote erhöhte sich von 9,3% Mitte 2009 auf aktuell 9,7%.
Die durchschnittliche Spitzenmiete gab in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,8 EUR/m² bzw. 3% auf rd. 23,70 EUR/m² nach (1. Hj. 2009: EUR 24,50/m²).
In den erfassten 14 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) wurde im ersten Halbjahr 2010 mit rd. 1,46 Mio. m² ein um 9% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2009: rd. 1,34 Mio. m²) erzielt.
Der Markt zeigt sich dabei recht uneinheitlich: Anziehende Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Berlin (+8%), Bremen (+13%), Dresden (+25%), Düsseldorf (+94%), Frankfurt/M. (+12%), Hamburg (+5%), Hannover (+27%) und Nürnberg (+7%).
In den anderen DIP-Märkten gingen die Flächenumsätze zurück: Am deutlichsten in Leipzig (38.000 m²; -46%), Rostock (-50%) und Magdeburg (-33%). In Leipzig ist der überdurchschnittlich hohe Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2009 (70.500 m²) indessen auf einen einzelnen, so nicht duplizierbaren Großabschluss (Technisches Rathaus, 42.000 m²) zurückzuführen.
Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,27 Mio. m² bzw. ein Anteil von 87% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 14 DIP-Märkten (1. Hj. 2009: 1,14 Mio. m² bzw. 83% des gesamten DIP-Büroflächenumsatzes).
Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war wie in den Vorjahren und ungeachtet eines Umsatzrückgangs um rd. 5.000 m² (-2%) wiederum München mit rd. 245.000 m², gefolgt von Frankfurt/M. (rd. 237.000 m²; +12%), Hamburg (210.000 m²; +5%) und Düsseldorf (225.000 m²; +94%). Berlin rutsche mit rd. 196.000 m² auf den fünften Rang ab. Danach folgen mit rd. 90.000 m² (-5%) Köln und Stuttgart (rd. 70.000 m²; -17%).
In den übrigen sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden im ersten Halbjahr 2009 zusammen rd. 187.000 m² Bürofläche umgesetzt, rd. 9% weniger als im Vorjahr (1. Hj. 2009: rd. 205.000 m²). Auch in den mittelgroßen Zentren war die Entwicklung dabei uneinheitlich: Vier Städte konnten zulegen (Dresden, Hannover, Bremen, Nürnberg), drei (Leipzig, Magdeburg, Rostock) mussten Umsatzeinbußen hinnehmen.
Prognose 2010
Für das Jahr 2010 prognostiziert DIP einen Zuwachs beim Büroflächenumsatz um rd. 11% auf einen Wert um 3,1 Mio. m² (2009: 2,79 Mio. m²).
Tabelle: Uebersichtstabelle DIP-Bueromaerkte
BNPPRE:
Rund 1,35 Millionen Quadratmeter Bürofläche wurden an den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im ersten Halbjahr 2010 umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis um 3 Prozent über dem vergleichbaren Vorjahreswert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Die Vermietungsmärkte befinden sich weiterhin in einer besseren Verfassung als noch vor einem Jahr erwartet“, betont Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Zwar gibt es zwischen den einzelnen Standorten erhebliche Unterschiede, die vor allem daraus resultieren, ob im laufenden Jahr bereits Großverträge abgeschlossen werden konnten oder nicht, insgesamt ist die Situation aber positiv zu werten. Vor dem Hintergrund der sehr guten Arbeitsmarktentwicklung und den erfreulichen Signalen aus der deutschen Wirtschaft ist auch im weiteren Jahresverlauf kein Einbruch absehbar, sondern eine Fortsetzung der Stabilisierung wahrscheinlich.“
Den stärksten Zuwachs verzeichnete Düsseldorf mit einem Plus von 114 Prozent (222.000 m² Flächenumsatz) gefolgt von Berlin (plus 7 % auf 203.000 m²) und München (plus 1 % auf 267.000 m²). An den übrigen Standorten lag der Flächenumsatz unter dem Vorjahresergebnis. Vergleichsweise umfangreiche Rückgänge verzeichneten Leipzig (minus 29 % auf 48.000 m²), Essen (minus 23 % auf 37.000 m²), Stuttgart (minus 21 % auf 65.000 m²) und Köln (minus 18 % auf 88.000 m²). Nur leicht geringere Umsätze waren in Hamburg (minus 7 % auf 184.000 m²) und Frankfurt (minus 6 % auf 237.00 m²) zu beobachten.
In den neun analysierten Städten sind die Leerstände in den vergangenen zwölf Monaten erwartungsgemäß noch einmal leicht angestiegen (um 6 % auf aktuell 9,39 Mio. m²). Im zweiten Quartal 2010 haben sie sich allerdings nur noch marginal verändert, was darauf hindeutet, dass sie sich dem Höchststand nähern.
In den vergangenen zwölf Monaten haben die Spitzenmieten im Durchschnitt über alle Standorte noch um 1,6 Prozent nachgegeben; im zweiten Quartal 2010 haben sie sich dagegen überwiegend stabilisiert. Nur noch Hamburg und München verzeichneten leichte Rückgänge, wogegen die Spitzenmiete in Düsseldorf bereits wieder angezogen hat. „Die Büromärkte haben sich eindeutig stabilisiert. Mit einem vergleichbaren oder sogar leicht höheren Flächenumsatz als 2009, gefestigten Höchstmieten und dem Überschreiten des Leerstandsscheitelpunkts wird auch das Gesamtjahr 2010 voraussichtlich erheblich besser abschneiden als auf dem Höhepunkt der Wirtschaftskrise von den meisten Marktteilnehmern erwartet“, fasst Rösler die Perspektiven zusammen.
Tabelle: Übersichtstabelle BNPPRE-Büromärkte
Jones Lang LaSalle:
Es läuft rund. Nicht nur bei der deutschen Fußballnationalmannschaft, auch in der deutschen Wirtschaft. Der Arbeitsmarkt hat nun endgültig die Rolle eines Abwehrbollwerkes gegenüber noch vorhandenen rezessiven Tendenzen übernommen. Der Export profitiert vom Nachfragehunger Chinas und Indiens sowie vom schwächelnden Euro und erweist sich einmal mehr als Motor und Antrieb im wirtschaftlichen Mannschaftsgefüge. Die Konjunkturerholung scheint sich also zu verfestigen, und die Unternehmen schauen optimistisch nach vorne. Der ifo-Index ist seit dem Tiefpunkt Ende 2008/Anfang 2009 kontinuierlich gestiegen und erreichte im Juni bereits wieder den Stand von Ende 2005. Dennoch: auch wenn einige Parallelen zur Situation von vor fünf Jahren erkennbar sind (wirtschaftlicher Erholungspfad, niedriges Zinsumfeld), so sind die Voraussetzungen doch andere, zu tief sitzt noch der Stachel der globalen und heftigen Rezession. Insofern bleiben die konjunkturellen Aussichten moderat. Abzuwarten bleibt auch, wann die Notenbanken die Zinsschraube nach oben drehen. Damit ist im Euroraum allerdings nicht vor 2011 zu rechnen, zu gering erscheinen die Inflationsgefahren, und die unter der Last der staatlichen Haushaltsdefizite aufgelegten Sparprogramme haben das Gespenst der Deflation längst noch nicht vertrieben. Für die Finanzakteure und Banken bedeuten die niedrigen Zinsen weiterhin die Möglichkeit einer günstigen Refinanzierung und in der Folge dürfte sich die Versorgung der Wirtschaft mit Krediten weiter verbessern.
Soweit zur rund laufenden Wirtschaft. In den Büromärkten der sechs deutschen Immobilienhochburgen hat sich gegenüber dem ersten Quartal dagegen noch wenig geändert. Die weitere Entspannung am Arbeitsmarkt dürfte sich allerdings im weiteren Verlauf des Jahres zeitverzögert in einer erhöhten Nachfrage nach Büroflächen widerspiegeln, zumal die Bereitschaft der Unternehmen, neue Mitarbeiter einzustellen, gerade in dem für den Büromarkt wichtigen Dienstleistungssektor weiter zugenommen hat.
Großabschlüsse in zwei Städten prägen Flächenumsatz – regionale Unterschiede bleiben bestehen
In den sechs Bürohochburgen zusammen konnten von Januar bis Ende Juni Vermietungen im Volumen von ca. 1,17 Mio. m² registriert werden. Der 12-Monatsvergleich liegt genau wie im ersten Quartal mit rund 6 % leicht im Plus und der Schnitt der ersten Halbjahre der vergangenen 10 Jahre wurde exakt getroffen. Die regionalen Unterschiede bleiben bestehen, haben sich aber teilweise komplett umgedreht. So musste für Frankfurt noch vor drei Monaten ein Minus von 61% gegenüber dem vergleichenden Zeitraum aus 2009 konstatiert werden, aktuell steht ein Plus von 6 % auf rund 231.000 m² zu Buche. Der jetzt in die Statistik aufgenommene Neubau der Europäischen Zentralbank mit 104.000 m² * sorgte für die – zumindest statistische – Wende am Frankfurter Markt. In Düsseldorf hat sich dagegen der Trend aus dem durch einen 90.000 m² Deal gepushten ersten Quartal bestätigt, die erzielten rund 240.000 m² bedeuten weiterhin eine Verdoppelung des Umsatzes gegenüber dem ersten Halbjahr 2009 und schon jetzt ist klar, dass das 2009er Gesamtjahresergebnis deutlich überschritten wird. In den anderen vier Hochburgen fehlen dagegen genau solche Großanmietungen, und die Flächenumsätze sind entweder stabil (Hamburg) oder rückläufig (Berlin – 20 %, München – 2 %, Stuttgart – 17 %). „Es ist müßig, über den Einfluss von Großdeals zu spekulieren. Fakt ist, sie sind abgeschlossen worden und auch in der Vergangenheit prägten solche Anmietungen das Auf und Ab der Märkte. Gleichwohl müssen sie in der aktuellen Marktphase nüchtern betrachtet werden und insofern können die positiven Vorzeichen in Düsseldorf und Frankfurt aus unserer Sicht noch nicht als Beleg dafür dienen, dass die Nachfrageaktivitäten grundsätzlich wieder zugenommen haben“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Anmietungsentscheidungen werden nach wie vor hinausgeschoben, und die Abschlussbereitschaft der Mieter ist immer noch nicht so, dass man von einer allgemeinen und nachhaltigen Trendwende sprechen könnte. Allerdings sollten sich die stabilisierenden Wirtschaftsdaten im weiteren Verlauf des Jahres dann auch allmählich in den Umsatzstatistiken der Büromärkte niederschlagen, und einige in der Pipeline befindliche großvolumige Anfragen könnten realisiert werden, so dass wir für das Gesamtjahr 2010 unsere Umsatzprognose auf mehr als 2,2 Mio. m² leicht anheben.“
Vermietungen in projektierten Flächen nehmen zu, Neubauvolumen sinkt – Leerstandsanstieg schwächt sich ab
Der Druck auf das Angebot durch Neubauten hat im ersten Halbjahr abgenommen. Insgesamt kamen in den ersten sechs Monaten in den sechs Hochburgen zusammen 412.000 m² neue Flächen auf den Markt und damit 21 % weniger als noch zum Halbjahr 2009. Allerdings gilt auch hier wie bei der Nachfrage: regionale Unterschiede treten deutlich hervor. So reduzierten sich die Neubauvolumina vor allem in Berlin (Rückgang um 76 %) und Frankfurt (minus 63 %) sehr deutlich, stiegen dagegen in Düsseldorf (+ 52 %) und Hamburg (+ 11 %) an.
Für die zweite Jahreshälfte werden weitere 671.000 m² neue Flächen erwartet. Damit bewegt sich das Jahres-Neubauvolumen mit knapp 1,1 Mio. m² auf dem Niveau von 2009 und deutlich unter den Größenordnungen während der letzten Krise (2001-2003 durchschnittlich 2,3 Mio. m² pro Jahr).
„Erfreulich ist die Zunahme des Trends zu Vorvermietungen in projektierten Gebäuden. Dies zeigt, dass die Unternehmen doch wieder etwas strategischer und vor allem langfristiger mit dem Thema Bürofläche umgehen“, so Scheunemann. Mehr als die Hälfte der noch für das restliche Jahr vorgesehenen Neubauflächen sind bereits vorvermietet oder werden zur Eigennutzung errichtet. Das heißt, dass dem Markt letztendlich nur noch 307.000 m² in allen sechs Hochburgen zusammen zur Verfügung stehen. Im Fokus der Projektentwickler stehen dabei nach wie vor Hamburg und München, auf diese beiden Städte entfallen 63 % der noch unvermieteten Neubauflächen des Jahres 2010.
Für 2011 ist von einem – gegenüber 2010 – um fast 30 % reduzierten Neubauvolumen auszugehen, auf dann 778.000 m². Und auch von diesen Flächen sind bereits jetzt über 250.000 m² (32 %) vermietet, so dass das Angebot an Top-Neubauflächen sich weiter reduzieren wird. Wenn man weiter davon ausgeht, dass die Nachfrage Ende 2010/ Anfang 2011 anziehen wird, so sollten „umzugswillige“ Unternehmen nicht mehr allzu lange warten, um sich entsprechende Flächen zu noch vergleichsweise günstigen Preisen zu sichern.
Abseits des Neubausegments steht allerdings weiterhin ein hohes Büroflächenvolumen leer. In der Aggregation über alle sechs Märkte hinweg sind es knapp über 8 Mio. m² und damit nochmals fast 10 % mehr als zum Halbjahr 2009. Im Gegensatz zur Nachfrage gibt es bei der Entwicklung des Leerstandes keine gravierenden regionalen Unterschiede, in jeder Stadt wurde im Zwölfmonatsvergleich ein Anstieg beobachtet. Tendenziell schwächt sich der Anstieg des Leerstandes allerdings von Quartal zu Quartal ab und auch gegenüber Q1 2010 betrug der Anstieg nur noch 2%, und die Quote – über alle sechs Immobilienhochburgen gemittelt – stieg von 10 % Ende März marginal auf aktuell 10,1 %. In Relation zum Gesamtbestand stehen nach wie vor die meisten Flächen in Frankfurt und in Düsseldorf leer mit jeweils zweistelligen Leerstandsquoten von 13,7 % bzw. 12,6 %. Das Thema Untermietflächen scheint in diesem Zyklus keines mehr zu werden, das Volumen dieser Flächenangebote hat sich in den letzten drei Monaten nicht bewegt, die auf den Gesamtbestand bezogene Quote liegt bei lediglich 0,5 %.
Mietpreisentwicklung uneinheitlich
Die Spitzenmieten haben sich im Verlauf der letzten drei Monate uneinheitlich entwickelt und spiegeln damit die aktuelle Marktphase mit regionalen Differenzierungen wider. Die gute Nachfrage in Düsseldorf in Verbindung mit der Bereitschaft der Mieter, entsprechende Mieten zu zahlen, führt dazu, dass die Spitzenmiete erstmals seit 2007 wieder angestiegen ist, um gut 2 % auf 22,50 Euro/m²/Monat. Demgegenüber sanken die Mieten in Frankfurt um 3 % auf 33,00 Euro und in Hamburg um 2 % auf 22,50 Euro. In Berlin, Stuttgart und München haben sich die Mieten nicht bewegt. „Tendenziell nimmt Düsseldorf eine Entwicklung vorweg, die wir mittelfristig auch in den anderen Städten erwarten, so Scheunemann. Und weiter: „Mit dem erwarteten Anziehen der Nachfrage vor allem nach gut ausgestatteten Flächen in Innenstadtlagen, gepaart mit einer weiteren Reduktion der Neubauflächen, sollte der Boden bei den Mietpreisen in allen Städten im Laufe des Jahres erreicht werden. Der Druck auf die Spitzenmieten wird sich damit erhöhen. Ähnlich wie im Investmentmarkt werden allerdings die Mietpreisunterschiede zwischen Spitzenlagen und –objekten sowie so genannten B-Flächen oder B-Lagen zunehmen“.