Büromärkte übertreffen Vorjahresniveau

16.Juli 2010   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Büromärkte 1 Hj 2010

Büromärkte 1 Hj 2010

Platz 3 bei der WM. Das ist doch was. Wer hätte das am Anfang der WM schon für möglich gehalten. Deutschland hatte wieder sein Sommermärchen obwohl die Akteure tausende Kilometer weit weg waren. Die Fußball Weltmeisterschaft lenkte ab. Krise und Co weichten 4 Wochen lang aus der Wahrnehmung der Menschen. Die Zuversicht kehrt auch in die Büromarktzahlen langsam wieder zurück. Wir haben Ihnen das Zahlenwerk der Makler wieder zusammengestellt. 

In den großen Metropolen tut sich allmählich wieder was. BNPPRE registrierte 1,35 Mio. qm Büroflächenumsatz in den Big 7 plus Essen und Leipzig. Das sind 3% mehr als noch im letzten Jahr. Jones Lang LaSalle (JLL) verzeichnete für die 6 großen Immobilienstandorte einen Umsatz von 1,17 Mio. qm. Immerhin ein Plus von 5,8%. Damit liegt der Flächenumsatz im ersten Halbjahr genau im Schnitt der letzten 10 Jahre. Die DIP-Partner mit u.a. Aengevelt, Ellwanger & Geiger und Corpus Makler registrierten einen Flächenumsatz von 1,273 Mio. qm (+11,7%) für die großen 7 Immobilienhochburgen. Damit liegen DIP-Partner auf BNPPRE Niveau. 

BNPPRE Deutschland-Chef Peter Rösler ist positiv überrascht. Die Werte übersteigen die Erwartungen der Krisenplanungen. Allerdings gäbe es zwischen den einzelnen Standorten erhebliche Unterschiede. Diese würden vor allem daraus resultieren, ob generell anstehende Großverträge schon im laufenden Jahr abgeschlossen werden konnten. 

Den kräftigsten Zuwachs bot Düsseldorf, das aber im Vorjahr auch besonders abgeschmiert war. Mit 222.000 qm Flächenumsatz (BNPPRE) gab es ein Plus von knapp 114%. Berlin legte mit plus 7,4% auf 203.000 qm und München mit einem Plus von knapp 1% auf 267.000 qm zu. Ein Fragezeichen steht hinter den Umsatzzahlen für Berlin. Während DIP-Partner und BNPPRE ein Plus von 7,6% sehen, kommt JLL bei gleichem Umsatzvolumen auf ein Minus von 19,5%. Sie brauchen jetzt nicht den Immobilienbrief von letztem Jahr vorkramen. In der Ausgabe Nr. 196 vom 17. Juli hatten wir für JLL einen Umsatz von 195.300 qm gemeldet. Nun meldet JLL im Nachhinein einen Umsatz von 243.800 qm. Deutlich mehr als DIP und BNPPRE. Einfacher Grund: JLL hat Umsätze nachgemeldet und dem ersten Halbjahr 2009 zugeordnet, während andere Makler diese Umsätze dem zweiten Halbjahr 2009 zugeordnet haben. Ein Fall für die GIF? (Morgen lesen Sie auf www.rohmert-medien.de was Dr. Thomas Beyerle als Vorsitzender des Arbeitskreises bei der gif zu diesem Thema sagt.) 

An den übrigen Standorten lag der Flächenumsatz dagegen unter dem Vorjahresergebnis. Leipzig mit minus 29% rutschte auf 48 000 qm ab, Essen kam mit minus 23% auf 37 000 qm (alles BNPPRE). Das schwäbische Stabilitätsvorbild Stuttgart mit minus 21% und 65 000 qm und Köln mit minus 18% bzw. 88 000 qm schlugen auf dem Boden der Realität auf. Hamburg (-7%; 184 000 qm) und Frankfurt (-6%; 237 000 qm) hielten sich tapfer, wobei Frankfurt ohne die EZB, deren 104 000 qm im Neubau den Werten zugerechnet wurden, alt ausgesehen hätte. 

Die Leerstände haben in den vergangenen zwölf Monaten erwartungsgemäß bei allen Maklern zugelegt. Allerdings ist der Leerstandsanstieg mit 6% auf aktuell 9,39 Mio. qm vor dem Hintergrund, dass für dieses Jahr eigentlich deutliche Einbrüche am Arbeitsmarkt erwartet worden waren, unerwartet moderat ausgefallen. Die konstante Entwicklung im zweiten Quartal 2010 deutet zudem darauf hin, dass sich die Leerstände dem Höchststand nähern. Den stärksten Leerstandsanstieg verzeichnet Hamburg. Hier liegt das Plus bei 13,6% (DIP) bis 23,9% (JLL). 

In den vergangenen zwölf Monaten haben die Spitzenmieten, die allerdings nur 3 bis 5% des Umsatzes eines Standortes ausmachen, im Durchschnitt über alle Standorte noch um 1,6% nachgegeben, wobei nach unserer Recherchen hier Veränderungen der Incentives nicht vollständig berücksichtigt sind bzw. die tatsächlich durchgeführten Abschlüsse vielleicht nicht repräsentativ sind. Im zweiten Quartal 2010 haben sich die Mieten überwiegend stabilisiert. Nur noch Hamburg und München geben noch leicht nach. Düsseldorf hat aber bereits wieder angezogen. 

Bei den Flächen im Bau ist seit letztem Jahr deutlich mehr Ruhe eingekehrt. Zur Jahresmitte 2009 lagen die Flächen im Bau in München bei 524.000 qm. In Frankfurt bei 459.000 qm und in Hamburg bei 499.000 qm. Wobei der Großteil der Flächen bis Juni 2010 fertig gestellt sein soll. Allerdings waren in Frankfurt auch nur vergleichsweise wenig Flächen (179.000 qm) verfügbar, während in München und Hamburg der Anteil der verfügbaren Flächen im Bau mit 354.000 qm bzw. 373.000 qm relativ groß war. Die HafenCity dürfte hier die Zahlen nach oben treiben (siehe auch Büromarktartikel Hamburg). Zur Mitte dieses Jahres sieht das Bild weniger dramatisch aus. Die meisten Flächen im Bau sind im Hamburg mit 395.000 qm, Frankfurt mit 339.000 qm sowie München mit 306.000 qm. Im Ruhrgebiet hingegen gibt es kaum noch Flächen. Das bestätigen auch Gespräche mit Ruhrgebietsmaklern. Gute Flächen sind hier derzeit kaum zu bekommen. Das weniger Flächen im Bau sind, liegt vor allem an der restriktiven Kreditvergabe von Banken. Spekulativer Neubau ist quasi tot und wer jetzt bauen will, der sollte schon eine Vorvermietungsquote von mind. 90% haben. (AE/WR) 

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