Büromärkte – Was erwartet uns?

Was erwartet uns für den Bürovermietungsmarkt im zweiten Quartal? Großer Absturz oder geht es wieder bergauf? Die Zahlen der meisten Makler trudeln erst in der nächsten Woche bei uns ein, daher finden Sie einen Überblick über die Zahlen der Big 5 erst in der nächsten Ausgabe in 2 Wochen.

Sieht man den britischen Markt als Vorreiter der kontinentaleuropäischen Entwicklung, so wird sich in diesem Jahr die Talfahrt auch auf dem deutschen Vermietungsmarkt noch verstärken (siehe aber auch UK-Artikel Seite). In London sind seit dem Hoch zum Jahreswechsel 2007/08 die Mieten um 27% eingebrochen. Im West End setzte die Preiskorrektur sogar erst Ende 2008 ein. Allerdings stürzten dort die Preise gleich um 30% in den Keller. In den anderen europäischen Metropolen wie Paris oder Madrid lag der Rückgang immerhin bei 15%. In Frankfurt lag der Rückgang bei moderaten 4,5%. Auch das Investmentvolumen verlor, lt. aktualisiertem Deka Immobilien Monitor im Jahresvergleich um 70%. Der niedrigste Wert seit 5 Jahren.

Die Prognose für den Bürovermietungsmarkt fällt dementsprechend schlecht aus. Auch wenn Frühindikatoren bereits eine Stabilisierung signalisieren, werden die Büromärkte durch die zeitverzögerte Wirkung noch mehr in den Keller rutschen. Die stärksten Rückschläge werden, lt. Deka Prognose die Büromärkte in London, Madrid, Barcelona und Paris erleiden.

Unserer Meinung nach könnten in diesem Jahr die deutschen Büromärkte für eine neue, Maßstäbe setzende Erfahrung gut sein. Aus Backgroundgesprächen erfuhren wir bereits, dass die Vermietungsleistungen z.B. für Düsseldorf im zweiten Quartal bei teilweise nur 30 000 qm lagen. Das dürfte dann das historische Tief darstellen. Lt. Colliers lagen die Vermietungsleistungen für die nordrheinwestfälische Hauptstadt im gesamten ersten Halbjahr bei nur 86 000 qm. Das ist ein Minus von 57%! Für die anderen Metropolen sind wir nicht optimistischer. Der Markt wird sich immer mehr zum Mietermarkt verschieben. 1A-Lagen werden erschwinglicher, so dass vor allem Umzüge in bessere Lagen dazu führen werden, dass Leerstände in Randlagen steigen werden. Die Renditen werden weiter steigen. Bis Ende 2013 sieht die Deka eine europaweite Spitzenrendite von 8,3%. Bis dahin dürfte aber auch das Schlimmste überstanden sein.

Vor einigen Jahren wiesen wir Sie auf einen Wechsel der Rahmenbedingungen in Deutschland hin. Inzwischen sprechen die Fakten unsere Sprache. Während früher in den Zyklen Überangebot und Knappheit regelmäßig abwechselten und so für gute Erholungsphasen sorgten, warnten wir Sie vor ca. 5 Jahren, dass ein Paradigmenwechsel in den deutschen Büromärkten eintreten werde; denn ab dem aus damaliger Sicht nächsten Zyklus würden sich nicht mehr Überangebot und Knappheit abwechseln, sondern nur noch hohes Angebot mit geringerem Überangebot. Mit starkem Angebot gehen jetzt die deutschen Bürometropolen in die Fertigstellungsphase bei abnehmender Nachfrage. Das schneidet dann auf breiter Front die Spitzen nach oben ab. Lediglich in kleinen Segmenten, z. B. große zusammenhängende Flächen Neubau Erstbezug in Toplagen könnte es noch echte, befristete Knappheit geben. Damit löst sich der früher hoch volatile Indikator der Spitzenmieten immer weiter von dem Durchschnitt und der allgemeinen Marktsituation und verliert seine Bedeutung als Marktindikator.

Wir wollen Ihnen ein Maklerflickwerk ersparen. Aus diesem Grund erscheinen die genauen Büromarktzahlen aller Makler erst in der nächsten Ausgabe am 17.07.09.

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