Günter Vornholz, Professor an der EBZ Business School in Bochum
Die Zahlen des Immobilien-Investmentmarktes wurden in den vergangenen Monaten mit deutlicher Begeisterung aufgenommen. Der Investmentumsatz lag – so wurde gefeiert – seit 2006 zum vierten Mal über der 50-Mrd.-Euro-Marke. Nur im Vorjahr und im Boomjahr 2007 wurde ein noch höheres Ergebnis realisiert. Deutschland zählt damit nach Ansicht der Marktbeobachter zu einem der gefragtesten Anlagemärkte weltweit, der aufgrund der gestiegenen politischen Unsicherheit als sicherer Hafen noch stärker in den Fokus institutioneller Investoren gerückt ist. Nach wie vor herrscht, so die vorherrschende Meinung, ein Nachfrageüberhang, da das Angebot an verfügbaren Investmentprodukten die zunehmende Nachfrage bei Weitem nicht bedienen kann. Das ist aber nur eine Seite des Marktes.
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Ein interessanter Aspekt ergibt sich bei den Investoren selber, bei denen sich sowohl bei den Strukturen als auch bei den Entwicklungen Einzelner einige Besonderheiten zeigen. Nur noch eine bescheidene Bedeutung für die Entwicklung des Investmentmarktes haben die offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Diese weisen nur noch einen Anteil am gesamten Investmentumsatz von annähernd fünf Prozent auf. Die ausländischen Investoren hingegen dominieren den deutschen Investmentmarkt, auch wenn sie natürlich sehr heterogen sind. Sie sind mit einem Volumen von rund 25 Mrd. Euro die größte Investorengruppe und haben aber im vergangenen Jahr einen leicht überdurchschnittlichen Rückgang zu verzeichnen. Die dynamischste Investorengruppe waren in den vergangenen Jahren die Immobilien-Spezialfonds. Diese werden von institutionellen Investoren für andere institutionelle Investoren wie Pensionsfonds, Versicherungen, Kirchen oder Banken aufgelegt und können sowohl offene als auch geschlossene Fonds darstellen. Im Vergleich zum Beginn dieses Jahrzehnts hat sich das jährliche Engagement mehr als dreifacht. Aktuell tragen sie zu rund einem Fünftel des gesamten Investmentvolumens bei und es ist der einzige Bereich der ein nennenswertes Wachstum aufweist.
Ein näherer Blick auf die Daten lässt aber eine weiter differenzierte, aber Sicht mehr als notwendig erscheinen. So ist nach sechs Jahren Aufschwung am Investmentmarkt zum ersten Mal ein Stopp bei den Umsätzen festzustellen. Im Jahr 2015 wurde noch ein Volumen von 57 Mrd. Euro realisiert. Im vergangenen Jahr 2016 hingegen kam es zu einem Rückgang von deutlich über 8 Prozent auf nur noch 52 Mrd. Euro. Häufig wird dies damit begründet, dass das Angebot zu knapp ist. Sowohl die Umfragen der letzten Monate bei verschiedenen institutionellen Investoren haben gezeigt als auch die Preisentwicklung der vergangen Jahre hat dazu geführt, dass die Investoren ihre Nachfrage deutlich eingeschränkt haben. Dies zeigt sich letztlich auch in der Entwicklung des gesamten Investmentvolumens.
Ob dieser Rückgang im vergangenen Jahr nur eine Unterbrechung des langjährigen Aufschwungs war oder der Anfang vom befürchteten Crash lässt sich nur schwerlich vorhersagen. Der Aufschwung im ersten Quartal dieses Jahres ist vor allem auf den Überhang aus dem Boom im letzten Quartal 2016 zurückzuführen und kann damit noch nicht als Signal für eine Fortsetzung des Booms gedeutet werden.