„Der Druck in der Immobilienbranche wird weiter steigen“ – Interview mit Jochen Schenk, Vorstand der Real I.S. AG

Gemeinsam mit der EBS hat Real I.S. ein Innovationsbarometer entwickelt, das den wachsenden Transformationsdruck der Immobilienwirtschaft und die besonderen Problemstellungen, die damit verbunden sind, aufzeigen soll. Neben der Digitalisierung sind auch die regulatorischen Maßnahmen des Gesetzgebers im Fokus der Branche. Dabei appelliert Schenk auch an den Gesetzgeber, den Bürger nicht zum unmündigen Bürger zu machen.

 

Der Immobilienbrief: Sehr geehrter Herr Schenk, die Immobilienbranche steht angesichts des zunehmenden Transformationsdrucks vor großen Herausforderungen. Was sind die größten Einflussfaktoren?Jochen Schenk Bild 1

Jochen Schenk: Um diese Frage beantworten zu können, hat das Real Estate Management Institute (REMI) der EBS Universität und das Institute for Transformation in Business und Society (INIT) einen Innovationsbarometer für die Immobilienwirtschaft entwickelt. Die Real I.S. hat dieses Projekt unterstützt und aktiv begleitet. Dieses basiert auf einer Diskussionsrunde mit Experten aus den Teilgebieten Investment, Finanzierung und Dienstleistung. Die Expertengespräche haben unter anderem ergeben, dass in den Subsektoren durch den Transformationsdruck erhebliche Mehrkosten entstehen, indem beispielsweise interne Ressourcen gebunden werden. Zu den wesentlichen Einflussfaktoren zählen neue Technologien, sich verändernde Kundenwünsche und steigende Regulierungen durch das gesetzliche Umfeld. Der höchste Druck wurde hierbei bei den immobilienwirtschaftlichen Investoren, im engeren Sinne den Fondsmanagern, gemessen, direkt gefolgt von den finanzierenden Instituten. Die immobilienwirtschaftlichen Dienstleister spüren ihn indes nicht so stark.

 

DIB: Welche Auswirkungen haben diese Veränderungen auf die Immobilienbranche?

 

Schenk: Der Druck in der Immobilienbranche wird weiter steigen, bleibt aber vorerst deutlich hinter der zum Teil dramatischen Entwicklung in den deutschen Schlüsselbranchen Automobilherstellung, Retail-Banken und Medienunternehmen zurück. Einer der wichtigsten Gründe für den zunehmenden Transformationsdruck ist, wie auch in anderen Bereichen, der Ertragsverfall in einem enger werdenden Wettbewerbsumfeld. Gleichzeitig werden die Produkt aufgrund der geringen Innovationsbereitschaft immer ähnlicher. In der Folge steigt die Zahl der Produktvarianten ohne spürbaren Vorteil für den Kunden. Hinzu kommen dann neue Marktteilnehmer, die beispielsweise innovative Plattformlösungen durch neuartige  Geschäftsmodellen anbieten können. Verbunden mit attraktiven Konditionen greifen diese Newcomer nach den Marktanteilen der etablierten Player. Ohne Veränderungsbereitschaft besteht die große Gefahr abgehängt zu werden. Beispielsweise dringen Kunden heute bereits tiefer als früher in die Geschäftsprozesse ein und fordern individuelle sowie zeitnahe Informationen zu ihren Investments ein. Das erfordert eine Anpassung in der Organisation und in der IT-Ausstattung.

 

DIB: Die Immobilienbranche ist eher konservativ und schwerfällig, was Innovationen angeht. Wie könnte es die Branche schaffen, dem Druck gerecht zu werden?

 

Schenk: Für innovative Lösungen bedarf es zunächst neuer Strukturen, es müssen neue Abteilungen und Systeme etabliert werden. Das wichtigste Kapital in einem solchen Prozess sind die Mitarbeiter. Diese müssen bereit sein, traditionelle Strukturen in Frage zu stellen, sich von Festgefahrenem zu lösen. Gleichzeitig müssen die Unternehmen Ihren Mitarbeitern aber auch die notwendigen Freiräume geben und auch Fehlversuche tolerieren. Wenn neue Ideen zunächst von der Geschäftsführung gefördert und dann bei dem ersten Anflug von Schwierigkeiten fallen gelassen werden, dann werten die Mitarbeiter das als ein deutliches Signal. Dann heißt es wieder „business as usual“. Und kreative Köpfe gehen zur Konkurrenz oder gründen ihr eigenes Unternehmen.

 

DIB: Mit Ihrem Innovationsbarometer wollen Sie die Notwendigkeit von Innovationen und den Innovationsdruck darstellen. Wo sehen Sie aktuell den höchsten Innovationsdruck und warum?

 

Schenk: Der Druck steigt – bei allen Beteiligten. Besonders betroffen sind die immobilienwirtschaftlichen Investoren, d.h. Fondsmanager. Die Regulierungen der letzten Jahre haben zu einer wachsenden Vergleichbarkeit der Produktangebote in Bezug auf Qualität geführt, was für den Kunden positiv ist. Der Aufwand für die Produkterstellung ist aber gestiegen, ohne dass diese Kosten weitergeben werden können. Und das bedeutet in der letzten Konsequenz mehr Leistung für weniger Geld. Eine ähnliche Situation beobachten wir bei den Finanzierern. Diese stehen vor neuen Herausforderungen durch die ressourcen- und kostenintensive Umsetzung der regulatorischen Änderungen, sinkende Margen und einen hohen Preiswettbewerb bei gleichzeitig steigendem Profitabilitätsdruck. Es bedarf also innovativer Ansätze und Lösungen, um diesen neuen Anforderungen gerecht zu werden. Hier können neue Unternehmen ertragreiche Teilsegmente aus der Wertschöpfungskette herauslösen und als neues Geschäftsmodell etablieren. Innovative Finanzierungsformen wie Crowdinvestments müssen nicht die Zukunft sein, aber die Denkweise über eine Internetplattform Investoren kostengünstig anzusprechen ist grundsätzlich attraktiv.

 

DIB: Welchen Innovationsdruck erlebt Ihr Unternehmen aktuell und was sind die größten Herausforderungen, denen Sie sich stellen müssen?

 

Schenk: Natürlich führen neue regulatorische Maßnahmen auch bei uns dazu, dass wir bestehende Prozesse und Produkte überdenken müssen. Diese stellen sowohl die Initiatoren als auch den Vertrieb vor neue Herausforderungen. Allein durch die neuen Anforderungen beim Aufsetzen eines Fonds, aber auch bei den gestiegenen Herausforderungen, diesen im Anschluss auch zu platzieren. Das Fondscontrolling mit dem verbundenen Reporting über den Lebenszyklus des Produktes muss soweit möglich standardisiert werden. Die verfügbaren Ressourcen müssen für das managen und optimieren des Assets zur Verfügung stehen. Wir verstehen den veränderten Markt aber als Chance für eine verbesserte Qualität der Produkte. In vielen Unternehmen führt der Transformationsdruck ausschließlich dazu, bestehende Prozesse anzupassen und zu optimieren. Das reicht jedoch nicht. Es geht darum, sich durch eine Anders- und auch Neuartigkeit deutlich vom Wettbewerb zu unterscheiden. Es ist das aktive Mitdenken über alle Produktkomponenten und das Umfeld  notwendig, um Erfolgstreiber zu finden und zu fördern, aber gleichzeitig Risiken und Kostentreiber zu vermeiden. Als Beispiel gilt der derzeit stattfindende Umbruch im Retailbanking. Konsequenz wird sein, Privatkundenprodukte über neue digitalisierte Beratungs- und Zeichnungsprozesse direkt aber auch völlig neuartig über intermediäre Vertriebswege anzubieten.

 

DIB: Vor allem die Regulierung und der damit verbundene Kostendruck waren gerade für Ihre Branche in den letzten Jahren eine enorme Herausforderung. Welche Entwicklungen sehen Sie in diesen Bereichen noch auf sich zukommen?

 

Schenk: Das stimmt. Es gab einige gesetzliche Neuerungen. Die größte war wohl die Einführung des KAGB, aber auch andere gesetzliche Vorschriften wie beispielsweise Basel III und Solvency II führen zu neuen Auflagen. Hier sind wir noch nicht am Ende. MIFID II und PRIIBS stellen enorme Herausforderungen im Privatkundengeschäft dar. Doch wer sich am besten an die ständigen Veränderungen anpassen kann, wird weiterhin und vor allem auch in Zukunft Erfolg haben.

 

DIB: Was würden Sie sich vom Gesetzgeber in der Hinsicht wünschen?

 

Schenk: Es gilt, Gesetzesänderungen und -anpassungen so zu vollziehen, dass sie angemessen sind und die Marktteilnehmer rechtzeitig darauf reagieren können. Das ist insbesondere auf europäischer (Über-)regulierungsebene nötig. Verbraucherschutz ist wichtig, aber er darf nicht zum unmündigen Bürger führen. Zudem sollten regulatorische Maßnahmen das innovative Denken nicht ausbremsen, vielmehr hat der Gesetzgeber jetzt die Chance, die aktuelle Transformation positiv mitzugestalten.

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