„Der Immobilienbrief“ Nr. 200 – Rückblick auf den Start

14.September 2009   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Trotz der Anfangsschwierigkeiten, kam zu unserer eigenen Überraschung der Tag der „Nr. 1“, der Tag des eMail-Versands. Für mich, der sein Informatik-Examen zum Ende der Lochkarten-Ära gemacht hatte, der die Kontrolle „Erster, Mitte, Letzer“ (Datensatz) gelernt hatte und in der Unternehmensberatung natürlich mit Datenmigration zu tun hatte, war das natürlich kein erkennbares Problem. Außerdem hatten wir ja im Gründerkreis – dazu später mehr – die Aufgaben abgestimmt. Der eine – im tiefsten Süddeutschland – kümmere sich um die EDV, der Zweite um Layout und mögliche spätere Inhalte und der Dritte, also ich, um Geld und Organisation.

Gründer und Freunde hatten ihre Outlook-Dateien zusammen gelegt und so einige Tausend Adressen persönlicher Bekannter zusammengestellt. Oft waren diese Daten natürlich aus älteren Beständen schon mehrfach zwischen Psion, Palm und ersten Outlook Versuchsgenerationen eher nach dem Zufallsprinzip „synchronisiert“ worden. Bei mir war das Feld „eMail“ bis 1997 mangels Kenntnis des Begriffs sowieso nur ein Kommentar-Feld gewesen. Texteinträge, Satz- und Sonderzeichen hatten sich so in die Outlook-Email-Adressen eingeschlichen. Der Grundgedanke, nach Outlook-Splitting sich die Daten einmal zu Fuß anzuschauen, kam der PC-Genaration natürlich nicht. So war das Versandprogramm in der Interpretation der Satz- und Sonderzeichen natürlich frei – und nutzte die Freiheit auch.

Am Tage des Erstversands war ich wegen wichtiger Termine selbstverständlich nicht zu erreichen. Schließlich hatte unser für DV zuständiger Gründungspartner einen Freund, der seinen DV-Spezialisten mit der kreativen Entwicklung eines eigenen eMail-Versandprogramms beauftragt hatte.

Gegen Abend des großen ersten Versandtages erfuhr ich dann aus dem engen Freundeskreis, dass sich eMail-Kreise mit Endlosschleifen gebildet hatten, die sich aufgrund der neuartigen Interpretation der Sonderzeichen jetzt gegenseitig Hunderte unser Briefe jeweils gegenseitig unbeeinflussbar zusendeten. Viele Empfänger erhielten 10, 20 oder auch 100 E-Mails, die sich dann nach Schneeballsystem wiederum weiterverteilten und die sie der Gerechtigkeit halber von ihren jeweiligen Zielgruppen auch wieder zurück bekamen, woraufhin sich das Postfach natürlich erneut wehrte – und so weiter bis zum Postfachexitus.

Wir bekamen davon allerdings nicht viel mit. Denn die Informationen erreichte uns gar nicht erst. Unser EDV-Spezialist hatte nämlich bei der Erstellung des Impressums ein sehr hübsches Modell-Impressum eines originalen Unternehmens dem Internet entnommen. Unglücklicherweise konnte sich dieses Modell-Impressum in der Versandausgabe noch gegen unsere eigenen Daten durchsetzen, so dass zur Krönung der Aktion alle dankbaren Empfangshinweise und auch umgangssprachlich geführten Telefonate nicht uns, sondern das Layout-Vorbild erreichten. Das Unternehmen konnte für den laufenden Tag seine Geschäftstätigkeit einstellen und wusste natürlich auch bis zum Abend nicht, was ihm geschah.

Nachdem es mir am Freitag Abend gelungen war, den DV-Versand-„Spezialisten“ ausfindig zu machen – haben Sie schon einmal probiert, am Freitag in Süddeutschland einen PC-Spezialisten zu erreichen, dessen Privatnummer Sie nicht haben – zählte ich langsam von 10 bis Null und rief an. Ich bat dann um Beendigung des Versandvorganges durch Herausziehen aller (…) Stecker und entwickelte einige persönlich Vorschläge, was man mit diesen Steckern alles machen könne.

Danach ebbte die „Der Immobilienbrief“-Epidemie ab. Zum Glück löste sich das Problem damals bei unserer recht hohen Bekanntheit in der Branche und im Kreis der Betroffenen sehr schnell. Auch der „Gast-Verleger“ aus dem Impressum konnte nach einigen Tagen und Aufklärung wieder lachen. Und bis heute funktioniert das daraufhin vereinfachte System unter Umgehung jeglichen DV-Sachverstandes hervorragend – oder auch nicht.

Zurück zu den Anfängen: „Der Immobilienbrief“ entstand gedanklich Ende der Neunziger Jahre als Idee, über ein eigenes Medium verfügen zu müssen, um sich als freiberuflicher Journalist und zumindest in Teilen unabhängig von Medien zu machen, deren Entscheidungsträger, ob ein Artikel erscheint oder nicht, ihr Know-how im Wesentlichen per Arbeitsvertrag zugewiesen bekommen hatten.

Die Philosophie: Der Grundgedanke, der bis heute erhalten ist, war, ein zitierfähiges Printmedium zu schaffen, dass in Versand und Druck auf den damals neuen technischen Möglichkeiten aufbaut. Die zweite Überlegung war, dass im Zuge rasant wachsender Bedeutung des Internet immer weniger Leser bereit sein würden, für Information zu bezahlen. Last but not least hatten wir kein Interesse, einen Akquisitionsapparat und ein Rechnungswesen aufzubauen, geschweige denn für ein Abo „bitte“ zu sagen, um dann einige Hundert Leser zu erreichen. Bis auf die geschätzten Kollegen der Immobilien Zeitung waren die faktischen Auflagen der kostenpflichtigen (Gewerbe-) Immobilien-Printmedien eher ernüchternd. Wir verbanden also den Gedanken an eine breite Zielgruppe mit der Absicht, jeden Interessierten, ob Student, Angestellter oder Banker ohne spezifisches Budget zu erreichen und unsere Informationen über Archivierung langfristig abrufbar zu gestalten.

Gründungspartner war Stefan Loipfinger. Da weder Stefan noch ich, als Unternehmensberater und freiberuflicher Journalist, auf Einkünfte aus dem Verlag angewiesen waren, hatte der Verlag von vorneherein nur ein geringes Gewinnstreben. Darüber hinaus sollte der Verlag eben nicht nur uns beiden, die wir beide sowieso über hinreichend alternative Möglichkeiten verfügten, sondern allen Journalisten mit Immobilienorientierung eine Möglichkeit bieten, auch nicht opportune Meinungen zu veröffentlichen oder in schwierigen beruflichen Phasen eine Heimat zu haben, die einen Verbleib in der Szene und eine berufliche Neuorientierung ermöglichen sollte. Dieses Prinzip haben wir bis heute beibehalten. Vielleicht hat es auch in dem einen oder auch anderen Fall geholfen, und vielleicht haben unsere Ideen auch anderen Kollegen neue berufliche Chancen eröffnet.

Gleichzeitig stellten Stefan und ich 50% der Anteile zur Verfügung, um diese in 1%-Tranchen den Kollegen zu schenken und so die Keimzelle einer eigenen Interessenvertretung zu schaffen. Das war übrigens der eigentliche Grund für die Gründung einer AG, der allerdings durch den Überschwang des Internetbooms und möglicher daraus resultierender Chancen ergänzt wurde. Inzwischen ist der Aspekt der Interessenvertretung von der Arbeitsgemeinschaft der deutschen Immobilienjournalisten, immpresseclub e. V., dessen Vorsitz ich 2004 von dem Gründer Hans-Kaspar von Schönfels übernahm, übernommen worden.

Christina Winckler übernahm die redaktionelle Verantwortung. Mit Immobilien­Scout24, eFonds24, ascado (heute immowelt) und AssCompact konnten wir schnell marktführende Internet-Portale als Partner gewinnen. Sie ermöglichten eine Verbreitung des Mediums, die für ein Fachmedium der professionellen Immobilienwirtschaft herausragend war. Sie sind uns bis heute treu geblieben. Wir fanden sehr schnell acht Partner, die einen akzeptablen, monetären Start ermöglichten. ImmobilienScout24-Co-Gründer Jürgen Böhm und ich starteten gleichzeitig mit einem Buch „eBusiness in der Immobilienwirtschaft“ im Gabler-Verlag. Und alles sah gut aus.

Dann setzte die Realität ein. Den Kollegen, mit denen wir über eine geschenkte Mini-Beteiligung sprachen, ging es 2000 noch richtig gut. So war 1% Beteiligung der Marktbedeutung der Kollegen natürlich nicht angemessen. 25% wären besser, hörten wir. Andere Kollegen sahen uns als Wettbewerber und nicht als meinungsorientierte Ergänzung. So reduzierte sich sehr schnell die Einbeziehung anderer Kollegen auf den engen persönlichen Freundeskreis.

In unserem Gründerkreis hatten wir die Aufgaben verteilt. Der eine kümmere sich um die EDV (siehe oben), der Zweite um Layout und mögliche spätere Inhalte und der Dritte, also ich, um Geld, Ideen und Organisation.

Nach kurzer Zeit stellte sich unsere Chancenlosigkeit bei der Partnersuche im wohnungswirtschaftlichen Bereich heraus. Erfrischende Erfahrungen nach dem Prinzip: „9 Stunden hin nach Schwäbisch Hall, 9 Stunden zurück aus Schwäbisch Hall und zwischendurch ein nettes Gespräch“ dämpften die Stimmung. Bei über 7 Mio. Exemplaren der eigenen Hauszeitung, wären unsere Empfänger im Zehntausenderbereich der Gewerbeszene vielleicht wirklich nicht der echte Turbo gewesen. Zum Abschluss des übrigens sehr angenehmen und hochkarätig auf Vorstandsebene besetzten Meetings kam der freundliche Hinweis, „Schön, dass Sie da waren, wir wollten Sie einfach mal kennen lernen, schauen Sie sich doch noch einen Tag unsere schöne Gegend an.“ Zum Start verblieb dann von den acht interessierten Partnern eigentlich keiner mehr so richtig. DeTe Immobilien und Deutsche Post Immobilien hatten lange Zeit das Anzeigen-Monopol bei uns.

Das „think big“ Gedankengut des für DV zuständigen Co-Gründers an eine unserer langfristigen Bedeutung entsprechende, adäquate DV-Lösung erwies sich schnell als eher sportlich, denn als realistisch. Gleichzeitig führte das „Kümmern um das Layout“ zur Einschaltung einer renommierten Agentur aus dem Großbankenbereich und der Auftragsvergabe zur zukünftigen Gestaltung eines jeden Briefes; denn das könne man ja nicht selber machen. Natürlich wäre dann für die Herstellung der pdf-Datei mit Hilfe von Quark ca. 1 Woche zu veranschlagen gewesen. Außerdem waren die renommierten Layouter eben nicht auf pdf-Dateien spezialisiert, so dass die Übertragungsdauer der Dateien eher im Bereich von Monaten gelegen hätte. Gleichzeitig war die goldene Mine des Füllhalters der bankerfahrenen Chefredaktion poliert und der lederbezogene Schreibtisch eingefettet. Die Informationen konnten kommen. Nach Anschaffung eines PC und der Einrichtung eines Internet-Anschlusses blieb uns die Chefredaktion aber über viele Jahre treu.

Nach entsprechend kurzer Zeit war also unser Startkapital weg und wir auf dem Boden der Realität aufgeschlagen. Zum Jahresanfang 2001 hatte generell die Euphorie der Immobilienwirtschaft kräftig nachgelassen. Im Gefolge von 9/11 kam dann der Zusammenbruch, der in Bezug auf Immobilienkrise sicherlich mit der heutigen Krise zu vergleichen war, da eben auch die Angebotseite sich dem Optimismus angepasst hatte und nun neben dem Markt lag.

Damit blieb für mich nur noch der pragmatische Ansatz des „dann mache ich eben alles selber“. Briefkopf und die geniale und häufig parallel verwendete Idee des „Blauen Randes“ übernahm ich, schließlich hatten wir sie ja bezahlt. Das Layout machte ich auf der Basis von 10 Jahren „Der Platow Brief“ Erfahrung selber. Dafür muss ich Sie heute zum 200. Mal um Entschuldigung bitten.

Was ist daraus geworden? Nach den Anfangserfahrungen, deren Schmunzeleffekte allerdings erst mit Zeitverzögerung eintrafen, konnte sich der „Der Immobilienbrief“ relativ schnell als kleiner Wirbel des gesunden Menschenverstandes im Mainstream immobiliärer Gedankengänge etablieren. Wir sind kritisch, aber auch Bestandteil der Immobilienwirtschaft. Wir zeigen inhaltliche Schwächen auf und schreiben über Dinge, die uns ärgern, aber wir wollen nicht schaden, geschweige denn verfolgen. Unternehmer und Anleger treffen ihre Entscheidungen selber, wir geben nur Infos. Wir sind im Denken unternehmerisch ausgelegt. Das liegt natürlich an dem Background aus 25 Jahren strategischer Unternehmens- und Kommunikationsberatung. Schutzbedürftiges „Mütterchen Mü“ ist sowieso nicht unsere Zielgruppe. Wir wollen den mündigen Leser erreichen, der weiß, dass jede immobilienwirtschaftliche Tätigkeit mit unternehmerischen Chancen und Risiken verbunden ist. Wir weisen oft nur darauf hin, wenn wir eine Monopolisierung der Chancen bei gleichzeitiger Sozialisierung der Risiken sehen.

Auf Schwächen des Finanzsystems oder die Chancenlosigkeit des Reit wiesen wir Sie ebenso hin, wie schon vor vielen Jahren noch vor dem Verbriefungswahn auf die fehlende Geeignetheit des Rating zur Beurteilung von Kapitalanlagen, wie auf die Probleme der non recourse Finanzierung, wie auf Probleme des Bankensystems, wie auf Nichtfunktionsfähigkeit des Finanzierungssystems und der immobilienwirtschaftlichen Entwicklungen der letzten Boomjahre. Unsere Kritik an Fonds mit Konzernentsorgungs-Immobilien bedarf allerdings noch der Bestätigung. Schließlich laufen die ersten Mietverträge noch.

Stefan Loipfinger schied in Stufen und in Freundschaft, die bei aller manchmal unterschiedlicher (auch redaktioneller) Meinung bis heute erhalten ist, zur Realisierung eigener, größerer Pläne aus dem Gesellschafterkreis aus.

Inzwischen konnten wir unsere Programmpalette erweitern. Mit Markus Gotzi gewannen wir einen profunden Fachmann mit jahrzehntelanger Top-Medien- Erfahrung für „Der Fondsbrief“. Der „Handelsimmobilien Report“ basiert auf 20 Jahren Erfahrung von Dr. Ruth Vierbuchen als Handelsressort-Leiterin beim „Handelsblatt“. Dr. Karina Junghanns, mehr als 10 Jahre zuständig für Bau und Immobilien beim „Handelsblatt“ macht den „Köln-Brief“ und ist stv. Chefredakteurin beim „Der Immobilienbrief“, für den Andre Eberhard und ich inhaltlich verantwortlich zeichnen. Dr. Gudrun Escher, eine der langjährigen freiberuflichen Journalistinnen der Szene, macht den Ruhrgebietsbrief. Karin Krentz macht den „Berlin-Brief“. Stefanie von Keudell ist auf Private Equity spezialisiert. Im wissenschaftlichen Bereich erarbeiten wir die „Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis“ (ZfIFP), für die Prof. Dr. Hanspeter Gondring, der Studiendekan der Dualen Hochschule Baden- Württemberg Stuttgart und wiss. Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft die inhaltliche Verantwortung trägt. Sie gibt die Möglichkeit, wissenschaftliche Arbeiten und Gedanken schnell und unbürokratisch einem breiten Publikum vorzustellen.

Frank Peter Unterreiner war in den ersten fünf Jahren jedes Mal dabei und ist uns heute noch freundschaftlich verbunden. Der Blick in unsere Inhaltsverzeichnisse der letzten Ausgaben macht deutlich, dass auch viele weitere Autoren, wie z.B. Dr. Sabine Richter, die über viele Jahre für den Immobilienteil der „Welt am Sonntag“ zuständig war, Hans Christoph Ries mit jahrzehntelanger Erfahrung als Journalist der Topmedien im Finanzbereich, ebenso wie Univ. Prof. Dr. Karl-Georg Loritz oder Dr. Leo Fischer uns fachlich unterstützen. Im professionellen Research liefern Dr. Karsten Junius und Dr. Stefan Subroweit (DekaBank), Dr. Thomas Beyerle (Degi), Dr. Günter Vornholz (Deutsche Hypo) und Michael Beck (Ellwanger & Geiger) regelmäßig Beiträge. Hinzu kommen viele immobilienwirtschaftliche oder wissenschaftliche Einzel-Beiträge. Mit Ehrensenator Volker Hardegen und Univ. Prof. Dr. jur habil Karl-Georg Loritz gewannen wir profundes Know-how im Aufsichtsrat. Unser Beirat und die Liste unserer Partner lesen sich inzwischen wie der who is who der deutschen Immobilienwirtschaft.

Kern unseres Geschäftes sind jedoch rund 100 Jahre Erfahrung aus immobilienwirtschaftlicher journalistischer Tätigkeit aus renommierten Zeitungen, Briefen, Zeitschriften und Fachmedien.

Noch ein kurzer Blick auf die monetären Rahmendaten des Verlages: Leider konnten wir unser Ziel fehlender Gewinnorientierung vollumfänglich realisieren. Vom ersten Rumpf-Gründungsjahr abgesehen, schrieben wir dennoch jedes Jahr bilanziell schwarze Zahlen und konnten kleine Gewinne realisieren. Das lag natürlich auch daran, dass Redaktion, AR und Gründer meist ihre Zeit nicht in Rechnung stellten und die Gesellschafter die ersten 7 Jahre grundsätzlich auf Gewinnausschüttungen verzichteten. Gewinne wurden thesauriert oder in Menschen reinvestiert.

Aus diesem Grund haben wir nicht nur Eigenkapital in der Bilanz, sondern auch welches auf dem Konto. 2008 machten wir dann tatsächlich auch betriebswirtschaftlich „Gewinn“. 2009 macht uns natürlich nicht glücklich, da die Kosten der Expansion nahtlos auf die Sparmaßnahmen möglicher Anzeigenpartner trafen. Noch bleiben wir allerdings „schwarz“. Uns wird es weiter geben. Die großen Investitionen sind getätigt. Die Kernmedien „Der Immobilienbrief“, „Der Fonds Brief“ und „Handelsimmobilien Report“ sind etabliert und erweitern auch dank der neuen Homepage, an der wir jedoch noch ein wenig zur Erhöhung der Attraktivität arbeiten müssen, ständig ihre Leserschaft. Die ZfiFP, die in adäquater Auflage auch (auf Papier!) gedruckt wird, war immer als Wissenschaftssponsoring geplant und hat nie auch nur den Versuch unternommen, über Geld nachzudenken. Hier stellt auch niemand Zeit und Spesen in Rechnung. Die Regionalbriefe haben sich jedoch als monetäre Katastrophe herausgestellt. Regionalmatadore interessiert die überregionale Verbreitung nicht. Überregionale Anbieter interessiert der Regionalbezug nicht. Die Erkenntnis: Regionalbriefe klappen in schwierigem wirtschaftlichen Umfeld nur als Sonderausgaben oder mit sehr enger persönlicher Einbindung in die regionale Immobilienwirtschaft.  

Dank: Eines hat uns aber selbst überrascht und oft zur Abbitte an das Image der Immobilien- und Fondswirtschaft veranlasst. In 200 Ausgaben von „Der Immobilienbrief“ hat nicht ein einziges Mal einer unserer Partner versucht, Einfluss auf unsere Berichterstattung zu nehmen. Unsere stabilen Partnerschaften, die Meinungsfreiheit, auch wenn es nicht ihre eigene Meinung ist, schätzen, haben uns zu einem der monetär unabhängigsten Medien gemacht. Das trifft übrigens auch auf den „Handelsimmobilien Report“ und „Der Fonds Brief“ zu.

Neben den monetären Aspekten gebührt für diese Unabhängigkeit unser Dank unseren Partnern aus der Immobilienwirtschaft.

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