Im Gespräch mit Vorstand und Mitgründer von EXPORO, Julian Oertzen
Die Crowdinvesting Plattform EXPORO ist derzeit in Deutschland führend, wenn es um die Möglichkeit der Schwarmfinanzierungen geht. Das Unternehmen hat seit Gründung 38 Immobilienprojekte mitfinanziert und dafür über 45 Mio. Euro Kapital bei Anlegern eingesammelt. Bisher konnten sich die Investoren vor allem direkt an Projektentwicklungen beteiligen. Nun hat das Hamburger Unternehmen mit Crowdlending das erste Mal einen Kredit für eine Bestandsimmobilie platziert. Wir sprachen mit Vorstand und Mitgründer Julian Oertzen.
Julian Oertzen
Der Immobilienbrief: Sie sind Marktführer im Bereich der Crowdinvesting für Immobilien. Wie kam es zu der Entscheidung, auch Produkte im Crowdlending anzubieten?
Oertzen: Dazu sollten wir vielleicht zunächst ein wenig das Konzept des Cr owdlending erklären. Bei Crowdlending handelt es sich vereinfacht gesagt um die direkte Kreditvermittlung für eine Projektentwicklung. Ähnlich dem Konzept von bekannten Plattformen wie auxmoney beteiligen sich Investoren dabei quasi als Kreditgeber. Anleger beteiligen sich in unserem Fall an einem SPV (anm. d. Red.: Special Purpose Vehicle; Zweckgesellschaft), die mit Hilfe einer voll lizensierten Partnerbank als Kreditgeber für das jeweilig zu finanzierende Projekt fungiert. Dadurch können wir eine erstrangige Besicherung für den Anleger erreichen.
Schon seit längerem bestand die Überlegung, nicht nur im Crowdinvesting, sondern auch im Crowdlending unseren Anlegern Produkte anzubieten. Ausschlaggebend waren letztlich viele Gespräche und Anfragen von Projektentwicklern, die dazu geführt haben, dass wir nun auch Ansprechpartner für Crowdlending sind.
Der Immobilienbrief: Was sind die Vorteile für den Investor und den Projektentwickler durch die Einbeziehung einer Exporo Zweckgesellschaft?
Oertzen: Die Struktur über ein SPV in die Projektentwicklung zu investieren bringt für den Investoren vor allem den Vorteil, dass höhere Besicherungen bis hin zu einer erstrangigen Grundschuld möglich sind. Zudem haben wir als EXPORO durch die Zweckgesellschaft die Möglichkeit noch näher an das Projekt heranzurücken und so noch leichter Einfluss zu nehmen und möglichen Problemen so noch schneller entgegenwirken zu können. Das SPV verursacht darüber hinaus nur minimale Kosten, so dass die Rendite hierdurch kaum beeinflusst wird.
Projektentwickler haben zunächst die klassischen Vorteile, die auch Crowdinvesting hat. Neben der unbürokratischen und schnellen Bereitstellung von Kapital, sind das bei Crowdlending vor allem ein B2B Vertrag. Dadurch kommen Projektentwickler nicht in Berührung mit dem Vermögensanlagegesetz und müssen keinen direkten Vertrag mit den Anlegern eingehen.
Der Immobilienbrief: Machen Sie jetzt den Banken Konkurrenz?
Oertzen: Nein, nicht wirklich. Unser Modell hat seine Stärken bei kleinen Projekten mit kurzen Laufzeiten, also einem Bereich, der von vielen Banken nicht so gern bedient wird. Darüber hinaus haben wir in den letzten Jahren ein breites Netzwerk bei Banken und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit aufgebaut. So bekommen wir zahlreiche Kontakte zu Projektentwicklern auch immer wieder von Banken. Umgekehrt haben auch wir schon Projekte an Banken vermittelt. Wir sehen uns daher eher als Partner der Banken. Während Banken die klassische Fremdkapitalfinanzierung vergeben, liegt unser Fokus auf der Mezzanine Finanzierung, die bei der Strukturierung einer Immobilienfinanzierung eine sinnvolle Ergänzung sein kann.
Der Immobilienbrief: Wie groß schätzen Sie das Marktpotenzial? Soll es Nachfolgeprodukte geben?
Oertzen: Das gewerbliche Finanzierungsvolumen im Neugeschäft lag im vergangenen ersten Halbjahr 2016 bei 22,8 Mrd. Euro und damit sogar 11% über dem des Vorjahres. Von einer Kreditklemme oder Schwierigkeiten auf dem Finanzierungsmarkt kann also keine Rede sein. Gleichzeitig stieg auch die Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland zwischen 2009 und 2015 um 8,1%. Der Bestand liegt bei über 1,2 Bio. Euro. Vorsichtige Schätzungen gehen daher von einem Marktpotenzial für Crowdfinanzierungen im Milliardenbereich aus. Durch die Erweiterung unseres Geschäftsmodells und den Ausbau der Assetklassen, die wir unseren Investoren anbieten können, sind wir zuversichtlich, in Zukunft eine größere Rolle bei der Immobilienfinanzierungen zu spielen. Crowdlending kann dabei eine wichtige Finanzierungssäule darstellen. Derzeit haben wir 19 Crowdlending-Projekte in der Prüfung und rechnen mit weiteren Projekten auf unserer Plattform in den nächsten Wochen.
Der Immobilienbrief: Der Markt der Crowdinvesting Plattformen hat in den letzten Jahren stark zugelegt. Wie sehen Sie hier die Marktentwicklung?
Oertzen: Der Markt für Crowdinvesting kommt gerade erst richtig in Schwung. Auch wenn einige Anbieter, die mit uns gestartet sind seit einiger Zeit keine Projekte mehr angeboten haben, gehen wir davon aus, dass sich die Plattformen, die vor allem durch Professionalität und Zuverlässigkeit punkten, am Markt nachhaltig etablieren werden. Engpass wird dabei die Auswahl der zu finanzierenden Projekte sein, da gerade dieser Markt sehr umkämpft ist. Als Marktführer sind wir hier in der glücklichen Position, eine gut gefüllte Pipeline zu haben. So haben wir derzeit ca. 40 bis 50 Projekte parallel in der Prüfung.
Wir gehen in diesem Jahr davon aus, dass wir die 2,5 Mio. Euro Grenze pro Projekt, die bisher das Kleinanlegerschutzgesetz reglementiert, überspringen können. Wir könnten bereits jetzt deutlich mehr Projekte mit deutlich höheren Volumina finanzieren. Zudem kennzeichnet die hohe Nachfrage der Anleger, die sich in der hohen Platzierungsgeschwindigkeit zeigt, dass der Markt für Immobilien-Crowdinvesting in diesem Jahr die 100 Mio. Euro Grenze knacken könnte.
Das Gespräch führte André Eberhard