„Der Markt ist noch jung“

 Im Gespräch mit Lasse Kammer über seine noch junge Crowdinvesting-Plattform

Crowdinvesting etabliert sich am Markt immer mehr. Auch wenn die Branchenvolumina noch klein sind, zeigt der neue Trend, dass Themen wie Digitalisierung in der Branche neue Geschäftsmodelle ermöglichen. Ende letzten Jahres hat sich mit ReaCapital ein neuer Anbieter am Markt positioniert. Dabei sollen die angebotenen Projekte erstrangig besichert werden. Wir sprachen mit Lasse Kammer, Geschäfts­füh­rer Reabiz Crowd Capi­tal GmbH.

Der Immobilienbrief: Crowdinvesting ist einer der neuen Trendbereiche der Branche. Sie sind ein relativ neues Haus am Markt. Wo ist Ihr USP verglichen mit Wettbewerbern?

Kammer: Wir von ReaCapital glauben, dass die private Geldanlage völlig neu gedacht werden muss – vor dem Hintergrund veränderter Märkte, anhaltendem Niedrigzinsniveau und des kürzlich getroffenen Urteils des Bundesgerichtshofs bzgl. der Bausparverträge. Immobilien bieten grundsätzlich die notwendige Sicherheit für die private Geldanlage – jedoch sind die bisherigen Möglichkeiten für private Anleger in Immobilien zu investieren, z.B. in Fonds, schwer zugänglich, intransparent und mit hohen Renditerisiken behaftet.

ReaCapital ist die einzige Plattform am Markt, die alle Investitionen über eine erstrangige Grundschuld an einer Bestandsimmobilie der Reafina-Gruppe besichert. Verläuft ein Projekt al so einmal nicht wie geplant, so dass das investierte Kapital nicht von dem Projektentwickler zurück gezahlt werden kann, verwertet der eingesetzte Treuhänder die Bestandsimmobilie und zahlt die Erlöse an die ReaCapital-Investoren aus.

Bevor ein Projekt auf ReaCapital angeboten wird, hat es bereits einen mehrstufigen Prüfungsprozess unseres Immobilien-Experten-Teams erfolgreich durchlaufen. Dabei greifen wir auf die Expertise der gesamten Reafina-Gruppe zurück und profitieren von unserer kollektiven Erfahrung.

Hinter Ihrer Plattform steht die Reafina AG, die auch als Sicherheitsstruktur fungiert. Wer steckt hinter Reafina und woher stammt die Intention der Gründung einer Crowdinvesting Plattform?

Die Reafina AG Holding wurde 2012 mit dem Ziel gegründet, die komplette Wertschöpfungskette innerhalb der Immobilienwirtschaft abzudecken. Diese Teilbereiche haben wir in vier Tochtergesellschaften gegliedert. Die ReaManagement ist Spezialist für Objektmanagement und bereits seit 1997 im Großraum Hamburg erfolgreich. Die REABIZ Crowd Capital als Betreiberin der Plattform ReaCapital ist ein 100%-iges Tochterunternehmen der REABIZ Investment Capital GmbH, die sich wiederum um Konzeptionierung und Umsetzung von Investitionen in Immobilien kümmert. Die REAKON konzentriert sich auf die Errichtung neuer Immobilien bzw. auf Sanierungen von Bestandsimmobilien. Über Joint Ventures und Beteiligungen an Projektentwicklungsgesellschaften bietet sich der Reafina AG außerdem Zugang zu einer Pipeline von Großprojekten.

Durch die Internetaffinität unserer Gruppe und unserer Expertise im deutschen Immobilienmarkt gelingt es uns, sicherere Immobilieninvestments rentabel und transparent über das Internet anzubieten. Zusätzlich ermöglicht uns das Crowdfunding, für eigene Projekte ebenso wie für Projekte von dritten Projektentwicklern und Immobiliengesellschaften zusätzliches Kapital zu sammeln.

Wie sehen die Eckdaten der Projektentwicklungen aus, die Sie für Ihre Plattform suchen?

 Grundsätzlich können über Crowdinvesting sowohl Neubauten als auch Sanierungen und Revitalisierung zur Finanzierung angeboten werden. Üblicherweise werden den Privatanlegern bei einer Laufzeiten von 18 bis 30 Monaten eine Verzinsung zwischen 5 % und 7 % geboten.

ReaCapital unterstützt künftig unter anderem soziale Infrastrukturprojekte und verfolgt so eine nachhaltige Anlagepolitik.

Bevor ein Projekt auf ReaCapital angeboten wird, hat es bereits einen mehrstufigen Prüfungsprozess unseres Immobilien-Experten-Teams erfolgreich durchlaufen. Dabei greifen wir auf die Expertise der gesamten Reafina-Gruppe zurück und profitieren von unserer kollektiven Erfahrung. Im ersten Schritt wird das Projekt von dem hauseigenen Asset Management anhand einer Shortlist geprüft. Kommt das Projekt weiterhin für eine Platzierung auf ReaCapital in Frage, findet eine umfangreiche Projektprüfung (sog. Due Diligence) statt. Hier entscheidet das Asset Management gemeinsam mit dem Ingenieurbüro über das weitere Vorgehen. Nur die erfolgversprechendsten Projekte werden den Anlegern zur Investition angeboten.

Sie werben seit einiger Zeit mit einem Projekt in Berlin. Die Branche platziert derzeit Projekte innerhalb kürzester Zeit. Ihre Platzierungsgeschwindigkeit hinkt dem Marktdurchschnitt da deutlich hinterher. Woran denken Sie liegt das?

 Nach dem erfolgreichen Funding des Projekts „KiTa Bramfeld“ in Hamburg mit 1.15 Millionen Euro Investitionsvolumen stehen wir nun auch bei dem Berliner Projekt bei ca. 80% des Funding-Ziels und rechnen damit, dass das Projekt in den kommenden Tagen geschlossen wird.

Unser Modell der Realbesicherung ist recht neu am Markt und braucht noch Zeit für die Etablierung. Wir denken, dass wir mit der Besicherung über eine erstrangige Grundschuld einen wichtigen Schritt gehen, um die private Geldanlage in Immobilien transparent, rentabel und vor allem sicherer zu gestalten.

Sie werben mit einer erstrangigen Besicherung des Projekts. Wie genau funktioniert das bei einem Nachrangdarlehen?

 Wir bieten unseren Investoren für alle ReaCapital-Projekte eine von den Investitionsprojekten unabhängige Immobilie der Reafina-Gruppe als erstrangige Grundschuld. Die Realbesicherung ist in diesem Fall nicht im Besitz des Projektentwicklers, daher kann sich der qualifizierte Rangrücktritt nicht auf die Grundschuld erstrecken. Somit wird auf ReaCapital die Haftungsmasse durch die erstrangige Grundschuld erweitert – in dieser Form einzigartig in Deutschland.

Dem Treuhänder Elbtreuhand Martius Steuerberatungsgesellschaft mbH wird stellvertretend für die Investoren eine erstrangige Eintragung im Grundbuch der Realbesicherung, Gluckstraße 57, gewährt. Im Außenverhältnis wird der Treuhänder Inhaber der Sicherheit im eigenen Namen. Der Treuhänder hält und verwaltet die Sicherheit jedoch treuhänderisch im Interesse der ReaCapital-Investoren. Sollte ein Projekt tatsächlich einmal nicht wie geplant verlaufen, und die Rückzahlungen an die Investoren ausbleiben, verkauft der Treuhänder die Realbesicherung und zahlt die Erlöse, eingesetztes Kapital plus Zinsen, an die Investoren aus

Wie stellt sich die Zusammenarbeit mit der Bafin dar, besonders in Bezug auf die erstrangige Besicherung des Projekts?

 Das Geschäftsmodell der REABIZ Crowd Capital GmbH als Betreiber der Plattform ReaCapital wurde von der BaFin geprüft. Eine Stellungnahme der BaFin liegt vor die darlegt, dass für die beteiligten Parteien keine Erlaubnispflicht besteht.

Wie schätzen Sie die Marktentwicklung ein und wie große schätzen Sie das Potenzial für die Branche?

Der Markt ist noch jung und hat großes Potential. Immobilien bieten grundsätzlich die notwendige Sicherheit für die private Geldanlage – jedoch sind die bisherigen Möglichkeiten für private Anleger in Immobilien zu investieren, z.B. in Fonds, schwer zugänglich, intransparent und mit hohen Renditerisiken behaftet. Vor dem Hintergrund veränderter Märkte, anhaltendem Niedrigzinsniveau und des kürzlich getroffenen Urteils des Bundesgerichtshofs bzgl. der Bausparverträge glauben wir, dass Crowdinvesting für Immobilien eine attraktive Alternative in der privaten Geldanlage darstellt.

Auch für Projektentwickler bietet Crowdinvesting einige Vorteile. So kann das Mezzanine-Kapital ergänzend zu der Fremdkapitalfinanzierung verwendet werden, um unter anderem die Eigenkapitalquote zu verringern und die Kapitalstruktur zu optimieren. Je nach Projektart und Laufzeit belaufen sich die Kosten des Darlehens inklusive aller Gebühren auf ca. 8,9 % p.a. Außerdem ermöglicht die reibungslose Abwicklung über das Internet ein zügiges Funding. ReaCapital übernimmt dabei vollständig die Betreuung der stillen Kapitalgeber.

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