Der #ZIA, die Grunderwerbsteuer und der RETT-Blocker – oder umgekehrt?

1.Dezember 2017   
Kategorie: Der Immobilienbrief

 

„Die Möglichkeit günstiger Immobilientransaktionen ist ein Hauptthema des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., so dass die Steuerbelastung durch die Grunderwerbsteuer natürlich ebenfalls Schwerpunkt in der Arbeit des ZIA ist“, so in einer offiziellen Verlautbarung vom Juni 2017 zu lesen. Nun meint der ZIA, in den “letzten Tagen“ würde eine öffentliche Diskussion um das Verbot von sogenannten RETT-Blockern laut, in den Medien und der Politik häufig mit Share Deals gleichgesetzt. (Zum Verständnis: Das RETT-Blocker-Steuersparmodell ist am 6. Juni 2013 mit einer Neuregelung des GrEStG durch den Bundestag abgeschafft worden und seit dem 7.Juni 2013 passé. Ein neuer Paragraf 1 Absatz 3a wurde im GrEStG aufgenommen.)

 

Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., Spitzenverband der Immobilienwirtschaft (und somit alle Mitglieder), warnt vor einer „Verteufelung von Share Deals durch die Politik innerhalb dieser Diskussion“. „Share Deals sind ein wichtiges Instrument unserer Branche, damit etwa ein Grundstück innerhalb einer Projektentwicklung nicht doppelt mit Grunderwerbsteuerzahlungen belastet wird. Darüber hinaus sind RETT-Blocker wichtig, damit Immobilien-Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns nicht grunderwerbsteuerpflichtig werden. Diese Tatbestände werden politisch nicht berücksichtigt“, erklärt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Stattdessen sprächen einzelne Politiker vielmehr von „Steuertrickserei“. „Share Deals sind gesetzlich legitimiert – aus gutem Grund. Eine Trickserei findet nicht statt“, sagt Mattner.

 

Der Trick mit der Lücke

 

Ja, wirklich? Die Grunderwerbsteuer wird zwar von vielen Marktteilnehmern als den Gewinn störenden Kostenblock wahr genommen, was bei den aktuellen Steuersätzen von 3,5 bis 6,5% auch nicht verwundert, ist doch für die Bundesländer diese Steuer bei der gegenwärtigen Immobilien-Hausse eine sprudelnde Einnahmequelle. Da liegt es für Investoren doch nahe, eine Lücke zu suchen. Vereinfacht stellt sich die Lücke so dar: Wenn innerhalb von 5 Jahren weniger als 95% einer Gesellschaft an einen Investor verkauft werden (im Regelfall 94,9%), ist auf den Erwerb der darin enthaltenen Immobilien keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen. In der Praxis bedeutet das, dass 94,9% der Gesellschaft an einen Anleger verkauft werden und die restlichen 5,1% entweder beim alten Eigentümer verbleiben oder an einen Dritten veräußert werden. In beiden Fällen kann der verbleibende Rest nach 5 Jahren grunderwerbsteuerfrei hinzugekauft werden, so dass dann die Objektgesellschaft zu 100% dem ersten Erwerber/Käufer gehört. Häufig werden (wie Beteiligte an solchen Verhandlungen durchaus glaubhaft berichten) die Bedingungen dieser „Vereinigung“ bereits im Vorfeld mit abgeklärt, so dass der Großanleger von Anfang an weiß, dass er 5 Jahre später alleiniger Eigentümer des Grundstückes sein wird.

 

Um die grunderwerbsteuerliche Grenze von 94,9% der Beteiligung an einer grundbesitzenden Gesellschaft nicht zu überschreiten, sind bei diesen Deals regelmäßig „RETT-Blocker-KGs“ anzutreffen. Hier hat die KG die Aufgabe, die Minderheitsanteile i.H.v.5,1% der grundbesitzenden Gesellschaft zu erwerben und dauerhaft zu halten. An diesem RETT-Blocker (von dem ZIA verteidigt) ist der Erwerber wiederum mit 94,9% und ein Dritter mit 5,1% beteiligt. Dieser Dritteinfluss lässt sich durch enge Verschachtelung auf höherer Ebene noch weiter verringern. (Quelle: Schuster Trettner, ZfIR, 8/2011)

 

Der Lücken-Trick in der Praxis

 

Das Finanzministerium des Landes Hessen schätzt, dass den Bundesländern im Jahr über eine Mrd. Euro an Steuereinnahmen durch diese Lücke „flutschen“. Der Finanzsenator des Landes Berlin Kollatz-Ahnen meint , für Berlin seien es 100 Mio. Euro. Allein bei dem jüngsten Verkauf des Sony Centers im Oktober 2017 entgingen dem Land Berlin 66 Mio. Euro an Steuern. Im gleichen Jahr will das hoch verschuldete Land 500 Mio. Euro Schulden an seine Gläubiger zurückzahlen. Da tun Ausfälle dieser Art besonders weh.

 

Nun will die Politik dem einen Riegel vorschieben. Wie es in der Finanzverwaltung Berlin heißt, hofft die Länderfinanzgruppe unter Vorsitz des Landes Berlin, im 2. Quartal 2018 eine Lösung zu finden. Es muss klüger gedacht werden, sagen SPD, Grüne und Linke, außer der CDU. Die steuerpolitische Sprecherin der Bundes-Grünen Lisa Paus sagt, wenn Immobilieninvestoren Anteile von Immobilien erwerben können ohne Grunderwerbsteuer zu zahlen, heize das die Immobilienspekulation an. Im Gespräch sind eine Senkung der Freigrenze von 95% auf 75% (die Grünen plädieren sogar für 50%) u.a.m.

 

Nicht illegal ist noch lange nicht legitim

 

Es ist eine Mär zu glauben, jeder zahle gern Steuern, Abgaben, Gebühren, Beiträge etc. Sie alle schmälern nicht nur das Brutto, sondern auch noch das Netto. Weder zahlen Immobilieninvestoren gern die sog. Stempelabgabe noch die Autorin gern Sektsteuer. Das dachten sich gewiss auch bekannte Steuerflüchtlinge aus Gesellschaft, Wirtschaft und Politik, deren Namen durch angekaufte Steuer-CDs oder die Paradise-Papers jüngst öffentlich wurden. Erstaunlich und erklärungsbedürftig ist da das ZIA-Plädoyer für RETT-Blocker in diesem Umfeld.

 

Es ist zwar nicht illegal, was Steuerflüchtlinge aller Couleur tun , aber eben auch nicht legitim. „Die gerechte Verteilung der Gesamtsteuerlast auf die einzelnen Bürger ist ein Imperativ der Ethik. Die vornehmste Aufgabe eines Rechtsstaates ist es, für gerechte Regeln zu sorgen und sie durchzusetzen, seine Bürger vor Unrecht zuschützen“, sagt Steuerexperte Prof. Klaus Tipke (Steuerrecht, 22. Auflage, Verlag Dr. Otto Schmidt KG). (KK)

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