Indirekte Immobilieninvestitionen sind bei privaten Kapitalanlegern auf dem Vormarsch – in offenen Fonds. Im ersten Quartal 2015 legten sie netto mehr als 1,7 Millionen Euro an. Das ist rund eine Milliarde Euro mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Der positive Trend scheint anzuhalten. Scope hat in einer Untersuchung herausgefunden, dass sowohl Vertriebe als auch Anleger im Gesamtjahr 2015 mit steigenden Umsätzen rechnen. Sie wünschen sich sogar zusätzliche Angebote.
Im vergangenen Jahr flossen den Publikumsfonds netto 2,8 Milliarden Euro zu. Allerdings vereinnahmten zwei Fonds der UniImmo alleine mit 1,45 Milliarden Euro mehr als die Hälfte davon. Auch die Mittelzuflüsse waren beim UniImmo: Europa und beim UniImmo: Deutschland mit netto rund acht Prozent am höchsten. Zwei Fonds verzeichneten unter dem Strich Abflüsse: Der Grundbesitz-Global und der Inter ImmoProfi.
Den größten Investitionsdruck hat Scope bei den Fonds Grundbesitz Europa, UniImmo: Deutschland und Wertgrund WohnSelect ermittelt. Ihre Liquiditätsquoten liegen bei rund 30 Prozent. Konsequenzen daraus sind ein niedriges Verzinsungsniveau und negative Auswirkungen auf den steuerfreien Anteil der Ausschüttungen.
In ihrer Einschätzung des Marktes der offenen Immobilienfonds sind 70 Prozent der insgesamt 107 befragten Vertreter von Sparkassen, Volksbanken, Großbanken und freien Vertriebe optimistisch. Im Jahr zuvor äußerten nur 60 Prozent eine ähnlich Meinung. Deutlicher ist die positive Prognose der Fonds. So messen ihnen aktuell rund 60 Prozent der Befragten eine steigende Bedeutung bei. Nur zehn Prozent erwarten einen Bedeutungsverlust. Im vergangenen Jahr glaubten 28 Prozent daran, dass es mit den Fond aufwärts geht, ein Viertel ging seinerzeit davon aus, dass die Fonds an Bedeutung verlieren.
Rund 25 Prozent gaben an, die Auswahl der offenen Immobilienfonds sei ihnen zu klein. Sie wünschen sich ein erweitertes Angebot vor allem mit stärkerem Fokus auf bestimmte Regionen und einzelne Nutzungsarten. Scope führt den Mangel auch darauf zurück, dass noch immer eine große Zahl einst offener Fonds geschlossen ist und seine Objekte verkaufen muss. Befragt nach den bevorzugten Regionen nannten die Vermittler Deutschland, Nordamerika und Skandinavien. Weniger gefragt sind Japan, Südeuropa und Frankreich.
Bei den erwarteten Renditen zeigen sich die Banken und ihre Kunden realistisch. Fast die Hälfte nennt einen Wert von mehr als zwei Prozent, was sich mit dem derzeitigen Niveau deckt, das der BVI aktuell im Schnitt mit 2,3 Prozent ausweist. Ein Drittel erwartet mehr als drei Prozent, 16 Prozent der Befragten rechnen sogar mit vier Prozent und mehr.
Die Anbieter selbst rechnen mit Renditen von durchschnittlich 2,6 Prozent und damit mit einem Niveau wie im vergangenen Jahr. Sie sehen sich trotz blendender Stimmung unter Anlagedruck. Mehr als die Hälfte von ihnen geht sogar davon aus, dass es künftig vermehrt zu „Cash-Stopps“ kommen wird. Dabei begrenzen die Fonds die Mittelzuflüsse, damit die Liquiditätsquoten nicht weiter wachsen.
Die Konkurrenz um Objekte zwingt die Fonds zu einem Strategiewechsel. Sie kaufen in Zukunft nicht nur langfristig vermietete Core-Objekte, sondern zusätzlich Projektentwicklungen. Ein Trend, der bereits im vergangene Jahr seinen Anfang nahm. Schon 2014 investierten die Fonds ein Drittel des Transaktionsvolumens in Objekte, die noch nicht fertig gestellt waren. Trotz der Herausforderungen im Ankauf geeigneter Immobilien plant mehr als die Hälfte aller Umfrageteilnehmer neue Produkte – allerdings überwiegend für institutionelle Investoren. ¨
