Deutsche Wohnen AG kauft 1,2 Mrd. BauBeCon-Wohnungspaket – Gewerkschaftspaket geht für 13-fache Miete bzw. 814 Euro/qm über die Theke

Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Es geschieht wenig auf dem Wohnungstransaktionsmarkt, in das die Deutsche Wohnen AG nicht per Gerücht involviert ist. Aber bislang kamen immer andere zum Zug. Mit dem Kauf von ca. 23 500 Wohnungen der BauBeCon Gruppe bricht  die Deutsche Wohnen AG mit der Enthaltsamkeit.

Als vierter Immobilienkonzern in diesem Jahr stemmt die Deutsche Wohnen AG (DW) eine milliardenschwere Übernahme in Deutschland. Die Wohnungsgesellschaft, die ursprünglich als „Fonds im Aktienmantel“ der Deutsche Bank das Licht der Welt erblickte, hat mit der britischen Barclays Bank PLC eine Vereinbarung zum Erwerb von Gesellschaften der BauBeCon Gruppe geschlossen. Das Portfolio ist zu 82% in urbanen Ballungszentren investiert. Davon liegen im Großraum Hannover/Braunschweig/Magdeburg knapp 40% der Wohneinheiten und im Großraum Berlin knapp 30%. Wie die DW in der Nacht zum Pfingstmontag mitteilte, wächst der Bestand des Konzerns von derzeit etwa 50 000 WE um fast 47% auf 73 500 Wohnungen. Das entspricht annähernd bereits der mittelfristigen Zielsetzung eines Bestandes von 75 000 Wohnungen, den sich die DW vorgenommen hatte.

Der Transaktion liegt ein Unternehmenswert (Enterprise Value) der BauBeCon Gruppe in Höhe von 1,235 Mrd. Euro zugrunde. Die EK/FK-Finanzierung des Deals soll so erfolgen, dass der Verschuldungsgrad (LTV) auch nach Abschluss dieser Finanzierung weiterhin mittelfristig unter 60 % verbleiben soll. Der Kaufpreis entspricht lt. DW einem Multiplikator der Vertragsmieten auf den Gesamtbestand von 13,0 bzw. einem Wert von 814 Euro pro  qm vermietbarer Fläche. Informationen über die bei dieser Preisformulierung wichtige Leerstands- und Ausfallquote lagen aus der Presseinformation der DW nicht vor. Überraschenderweise sind sie jedoch in der DGAP Adhoc-Meldung enthalten.  „Der Immobilienbrief“ allerdings nicht vor. Die annualisierte Vertragsmiete per März 2012 des Portfolios der BauBeCon Gruppe beträgt rund 95 Mio. Euro mit einer durchschnittlichen monatlichen Vertragsmiete in den Kernregionen von 5,40 Euro und einem Leerstand von 2,7 %. Das liegt im normalen Bereich, drückt jedoch in Verbindung mit den Transaktionskosten und den nicht umlagefähigen Nebenkosten die Rendite des Paketes deutlich unter den Wert, den der schnelle Leser nach den Presseinformationen erwartet.

Lt. Reuters Börsianer zeigten sich skeptisch. Die Aktie der Deutschen Wohnen verlor zunächst bei schwachem Feiertagshandel am Pfingstmontag 1,8%, holte aber gestern zum Börsenstart wieder auf.  Der Kaufpreis sei recht hoch, kommentierte ein Händler. Mit einem Kurs von 11,90 Euro geht die rasante Aufholjagd nach dem Tief der Finanzkrise zwar weiter, jedoch ist der Kurs weit von den Höchstwerten aus 2006/2007 von ca. 32 Euro entfernt. Unter den Verlierern im MDax waren zunächst auch die Titel des Berliner Konkurrenten GSW, der sich wohl ebenfalls für das Portfolio interessiert hatte. Während die GSW am Morgen wieder aufholte, gab die Aktie des Immobilienkonzerns Gagfah weiter nach. Seit Wochen war klar, dass Barclays das attraktive Umfeld für den Verkauf der einst gewerkschaftseigenen Wohnungen der BauBeCon nutzen wollte. Der Bestand war Barclays Ende 2011 zugefallen, nachdem eine Finanzierung der vorherigen Eigentümer RREEF und der umbenannten und zuvor wenig glücklich agierenden Pirelli RE, neu Prelios, geplatzt war. Die beiden hatten 2007 die damals 27 000 Baubecon-Wohnungen dem Finanzinvestor Cerberus abgekauft. Der „Financial Times Deutschland“ zufolge waren sie seinerzeit mit 1,8 Milliarden Euro bewertet worden, zuletzt habe das Portfolio noch mit 800 Millionen Euro in Barclays Büchern gestanden.

Seit Jahresbeginn hatten bereits drei milliardenschwere Immobilienpakete in Deutschland die Besitzer gewechselt. Zuerst verkaufte die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) gut 20 000 Wohnungen für 1,4 Mrd. Euro an ein Investoren-Konsortium um Patrizia. Dann veräußerte die BayernLB ihre ostdeutsche Tochter DKB Immobilien mit rund 25 000 Wohnungen für knapp eine Milliarde inklusive Schulden an die Hamburger Immobiliengesellschaft TAG. Und zuletzt übernahm der Finanzinvestor Cerberus für rund eine Mrd. Euro 22 000 Wohnungen der insolventen Gesellschaft Speymill Deutsche Immobilien. Folgen könnten lt. Reuters die bisher staatliche Immobiliengesellschaft TLG und die BayernLB-Tochter GBW. Die Privatisierung der ostdeutschen TLG mit rund 12 000 Wohnungen und hunderten Gewerbeimmobilien läuft bereits. Daneben hat die BayernLB ihre süddeutsche Immobilientochter GBW mit knapp 33 000 Wohnungen ins Schaufenster gestellt.

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