Deutscher Büroimmobilienmarkt mit anhaltend guter Performance

 

Vorjahresergebnis zweistellig gesteigert

Stabile Nachfrage, sinkende Leerstände, steigende Vermietungsleistungen und damit anziehende Mieten werden bei konsoliderender Renditeentwicklung zunehmend zum Werttreiber. Wie schon im Editorial angesprochen hält sich inzwischen nahezu jedes Immobilienunternehmen für verpflichtet, zum Quartalswechsel die Öffentlichkeit zu informieren. Dabei ist es schade um Research Arbeit, die so zwangsläufig im Rundordner landet. Wir haben uns hier JLL, BNPPRE, CBRE und Colliers angeschaut und in der Tabelle zusammengestellt. DIP Deutsche Immobilien Partner verwenden wir regelmäßig für die B-Standorte. Zwar gibt es in der Erfassung noch Unterschiede, jedoch werden die Trends einheitlich gesehen.

Im ersten Halbjahr legten vor allem Berlin, Frankfurt, Köln und die Region München mit jeweils mehr als 20% Wachstum im Flächenumsatz deutlich zu. Aber auch diesmal gab es Verlierer. Stuttgart dürfte laut JLL wohl 30 % unter Vorjahr liegen. Auch Düsseldorf mit -14% und Hamburg mit -6% gehören in der JLL Statistik zu den Verlierern. Nach einmütiger Ansicht zeigt sich Deutschland im Umfeld weltweiter Krisen ausgesprochen stabil. Auch perspektivisch sehen die großen Maklerhäuser für den deutschen Büroimmobilienmarkt wenig Risiken. Die deutlich sinkenden Leerstandsraten führten jedoch mittelfristig zu einer Verknappung. Für das restliche Jahr zeichnen sich lebhafte Büromärkte und starke Flächenumsätze ab. Auch die wichtigen Stimmungsindikatoren zeigen positive Trends. Von daher geht beispielsweise BNPPRE die davon aus, dass 2016 durchaus einen neuen Rekordumsatz an den deutschen Büromärkten bringen könnte. Wie nicht anders zu erwarten, sehen jedoch die Maklerhäuser Risiken im möglichen EU-Ausstieg der Briten. Die politische und wirtschaftliche Verunsicherung sei groß, meint JLL-Chef Frank Pörschke. Dennoch sei aktuell kein panikartiges und überstürztes Agieren der Immobilienmarktakteure zu bemerken. Die Brexit -Auswirkungen seien jedoch weder für London noch für die europäischen Metropolen abschätzbar. Für London geht Pörschke jedoch auf jeden Fall von einer Abwertung von Immobilien aufgrund geringerer Flächennachfrage aus.

 

Im Halbjahr gab es in Deutschland insgesamt zwölf Großabschlüsse über 10 000 qm. Darunter war die Anmietung der Zurich Versicherung in Köln, dessen Flächenumsatz damit getunt wurde, mit rund 60 000 qm unter den Big 7-Märkten der größte Deal seit 2010 mit der EZB in Frankfurt. Die Nutzernachfrage bleibt hoch. Neben Expansionen sind vor allem Flächenoptimierungen ein weiterer Umzugsgrund. In einigen Märkten wird jedoch der Flächenumsatz durch Angebotsmangel gehemmt. Der Umsatz dürfte in den Topmärkten um etwa 10% gestiegen sein. Der 5-Jahresschnitt der jeweils ersten Halbjahre wurde ebenfalls deutlich um etwa 15% übertroffen. Rund 18% des Flächenumsatzes in den Top 5-Standorten entfiel lt. CBRE auf den TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie). Hauptsächlich in Berlin mit 23% und München mit 18% waren TMT-Unternehmen sehr aktiv. In Berlin stellte die Eigennutzung des Bundesministeriums für Gesundheit und Soziale Sicherung mit rund 29 000 qm auch gleichzeitig den größten Deal des ersten Halbjahres in den Top 5-Standorten.

 

Der Leerstandsabbau setzte sich über alle Standorte hinweg weiter fort. So reduzierte sich die durchschnittliche Leerstandsquote lt. Colliers gegenüber der Jahresmitte 2015 um 80 Basispunkte auf 5,3%. Das Potenzial kurzfristig verfügbarer Flächen liegt jetzt bei 4,7 Mio. qm, rund 680 000 qm weniger als im Vorjahr. Zwar sei das positiv, meint Colliers, jedoch sei bei einer Leerstandsquote von unter 5% die Funktionsfähigkeit gefährdet. Diese Grenze werde bereits in Berlin, Stuttgart (jeweils 3,3%) und München (3,4%) unterschritten. Düsseldorf und Frankfurt sind noch mieterfreundlicher, wobei in Frankfurt die Fertigstellung von großvolumigen Objekten wie T8, Turmcenter und maro die Quote unverändert bei 11,8% hielten. Düsseldorf ist auf 8,1% dagegen deutlich zurückgegangen.

 

In insgesamt vier der beobachteten Städte haben lt. BNPPRE die Spitzenmieten in den letzten zwölf Monaten zugelegt. Frankfurt mit 36,50 bis 38,50 Euro je nach Quelle und München mit 33 bis 34,40 Euro blieben die teuersten Standorte. Die ausgesprochen dynamische Entwicklung in Berlin hat die Höchstmiete um gut 15% auf über 26,50 Euro (BNPPRE) steigen lassen, wobei im Einzelfall bei besonderen Rahmenbedingungen auch schon höhere Mietpreise erzielt wurden. Damit stellt die Hauptstadt zusammen mit Düsseldorf mittlerweile den drittteuersten Standort dar. Lt. JLL legte der Spitzenmietpreisindex für die Big 7 um 3,7% zu. Bis Jahresende werden weitere Anstiege der Spitzenmiete in Berlin, München und Stuttgart erwartet. jeweils rund 2 % erhöhten sich die Spitzenmieten in Düsseldorf (26,50 Euro) und Hamburg (25,50 Euro). An allen übrigen Standorten blieben die Top-Mieten noch stabil.

 

Allerdings verzeichnen die meisten Städte einen Anstieg der Durchschnittsmieten. Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich lt. CBRE ebenfalls flächendeckend mit Ausnahme von Frankfurt. In Düsseldorf mit +11% auf 14,60 Euro und München mit +8% auf 16,46 Euro stiegen die Durchschnittswerte besonders deutlich. Berlin mit +5% auf 15,34 Euro und Hamburg mit +3% auf 14,98 Euro zeigten eine gute Entwicklung, während in der Mainmetropole Frankfurt die gewichtete Durchschnittsmiete durch eine Vielzahl an größeren Vermietungen im mittleren Preissegment um knapp 10% auf 18,12 Euro Die Einzelwerte sollten nach „Der Immobilienbrief“-Erfahrungen nicht auf die Goldwaage gelegt werden, da Incentives und sonstige Vergünstigungen die Werte durchaus verzerren können.

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