Konjunktur pusht Mieten und Vermietung
Pünktlich am Morgen des 2. Juli startete JLL mit dem Gesamtmarktbericht des ersten Halbjahres durch. Wir geben Ihnen einen ersten Eindruck. Den Streifzug durch die Märkte machen wir in der nächsten Ausgabe. Heute hatten wir mit Catella, JLL und Aengevelt einen ersten guten Düsseldorf-Überblick, den wir Ihnen nicht vorenthalten. Vorab aber kommen wir zur Gesamtübersicht nach dem Zahlenwerk von JLL. Im Ergebnis zeigt der Büromarkt keine Spur einer Krise. Die heimische Konjunktur bleibt stabil. Die Finanzmärkte hatten, wie „Der Immobilienbrief“ Ihnen schon vorhersagte, die Griechenland-Krise längst eingepreist. Der DAX zappelt einfach nur in der spekulativen Bandbreite der letzten beiden Wochen. Das Ergebnis zeigt sich in Vermietung, Leerständen und Mieten. (Werner Rohmert)
Nach Recherche von JLL hat der deutsche Büromarkt das beste Ergebnis seit 2011. Der ungeschickte JLL-Chart, der die Jahresergebnisse der Vorjahre mit dem aktuellen Halbjahreswert fortschreibt, zeigt vor allem Lesern mit grafischem Expolationsverständnis die positive Entwicklung auf. Die Konjunktur in Deutschland zeigt sich lt. JLL mit sehr guten Zahlen am Arbeitsmarkt zu Beginn des Sommers in guter Verfassung. Trotz des jüngsten Rückganges des ifo-Geschäftsklimaindex im Juni um 1,1 Punkte bleibe Deutschland weiterhin der Stabilitäts- und Wachstumsmotor in Europa. Im ersten Quartal sei das Bruttoinlandsprodukt um 0,3 % gewachsen. Beim üblichen Timelag immobilienwirtschaftlicher Entscheidungen dürfte sich das nach „Der Immobilienbrief“-Erfahrung erst im Jahresschlussspurt auswirken.
Den guten wirtschaftlichen Rahmendaten stellt JLL als nicht zu unterschätzende Risiken die neue „hochbrisante Gemengelage“ in Griechenland mit Gefahr einer Kettenreaktion, die Krise in der Ukraine, die Konsequenzen der Sanktionen gegen Russland und den jüngsten Anstieg der Zinsen als mögliche Wende der Niedrigzinsphase gegenüber.
Dennoch blickt JLL Deutschland CEO Frank Pörschke positiv auf das 2. Halbjahr. Die JLL-Umsatzprognose der beobachteten JLL-Märkte für das Gesamtjahr 2015 wurde auf über 3,1 Mio. qm angehoben. Über die sieben deutschen Immobilienhochburgen hinweg zeige sich zum Halbjahr mit 1,57 Mio. qm beim Umsatzvolumen ein deutliches Plus von 11% (H1 2014: 1,41 Mio. qm). Damit wurde das beste erste Halbjahr in den letzten vier Jahren erzielt. Die Betrachtung der Big 7 ergibt im 12-Monatsvergleich ein deutliches halbjährliches Umsatzwachstum in Stuttgart (+29 %), Berlin (+22 %) und Hamburg (+15 %). In München, wo es im zweiten Quartal nur eine Vermietung oberhalb der 5 000 qm-Marke gab, stagnierte das Halbjahresvolumen. In Berlin, Düsseldorf und Stuttgart wurde zum Ende Juni bereits mehr als die Hälfte des Umsatzes des gesamten Vorjahres erzielt. Die übrigen vier Städte bewegen sich knapp unterhalb der 50%-Marke. Die Knappheit erstklassiger Büroflächen in innerstädtischen Lagen limitiere den Umsatz.
Die Expansionswilligkeit der Nutzer hat im zweiten Quartal deutlich angezogen. Um mehr als 280 000 qm ist der belegte Büroflächenbestand gestiegen – allein in Berlin um rund 190 000 qm durch IT-Nachfrage. Zusammen mit gut 140 000 qm aus dem ersten Quartal erreicht die Nettoabsorption in den Big 7 insgesamt zum Halbjahr rund 420 000 qm. Der kumulierte Leerstand liegt Ende Juni bei 6,54 Mio. qm und ist damit leicht rückläufig. Dabei schwanken die Einzelergebnisse zwischen Düsseldorf (+44 000 qm), München (nahezu stabil) und Berlin (-65 000 qm). Im Jahresvergleich konnten sowohl der absolute Leerstand als auch die Leerstandsquote in allen sieben Städten reduziert werden. Die aggregierte Leerstandsquote hat sich insgesamt weiter auf 7,3% verringert. Das entspricht einem Rückgang im Jahresvergleich um 0,8%-Punkte. Seit dem letzten Höchstwert 2010 ist der Leerstand immerhin um über 3%-Punkte gesunken. In den meisten der Big 7-Städte haben die Bauvolumina im Vergleich zum Vorquartal zugelegt. In summa sind derzeit über 1,9 Mio. qm im Bau. Für das Gesamtjahr 2015 werden 984 000 qm Fertigstellungen erwartet. Zur Jahresmitte ist davon noch rund ein Viertel verfügbar. 2016 sollten 1,2 Mio. qm in den Big 7 fertig gestellt werden. 45% der Flächen sind bereits belegt.
Der aggregierte Spitzenmietpreisindex für alle sieben Städte hat um 1,2% im Jahresvergleich zugelegt. Das knappe Angebot an Büroflächen in Toplagen hat zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten in Berlin (+4,5%), Frankfurt und München (+3,1%) geführt. Im Jahresverlauf haben sie besonders stark in und zugelegt. Köln weist einen stabilen Wert aus. Düsseldorf ist die einzige Stadt mit einer rückläufigen Spitzenmiete (-5,5%). Für Hamburg, München und Stuttgart sieht JLL bis Jahresende Wachstumspotentiale.