Deutscher Metropolen-Büroleerstand kostet über 1,1 Mrd. Euro pro Jahr

25.August 2010   
Kategorie: Der Immobilienbrief

 

Welche Kosten entstehen eigentlich bei Leerständen? Eine leerstehende Immobilie ist nichts wert, aber umsonst ist sie auch nicht. Savills untersuchte das Verhältnis von Leerständen und entstehenden Kosten. Die daraus tatsächlich resultierende Miete dürfte einigen Maklern die Schweißperlen auf die Stirn treiben.

Wir haben uns schon oft gefragt, wieso kaum ein Prospekt die Risiken von teilvermieteten Projekten in Bezug auf die tatsächlich anfallenden Leerstandskosten und die Nachvermietungskosten realitätsnah prospektiert. Speziell bei Teilvermietungen, bei denen nicht das ganze Gebäude stillgelegt werden kann, liegen nach unseren Erfahrungen die Nebenkosten, die der Eigentümer zu kalkulieren hat, annähernd gleichauf mit „normalen“ Nebenkosten des Mieters. Einsparungen bei Energie werden durch Mehrkosten der Bewachung und des Managements eingeholt. Savills Research geht davon aus, dass durchschnittlich bis zu zwei Drittel der Nebenkosten auch dann anfallen, wenn eine Bürofläche leer steht. Hinzu kommen Kosten, die im Rahmen der Vermarktung der leer stehenden Flächen anfallen. Savills hat die Leerstandskosten in einer Studie für die Top 5-Bürovermietungsmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München quantifiziert. Dort stehen derzeit rund 7 Mio. qm Bürofläche leer. Daraus entstehen lt. Savills direkte liquiditätswirksame Leerstandskosten von mehr als 150 Mio. Euro jährlich. Das entspricht knapp 1,80 Euro pro qm und Monat. Aus unserer Sicht ist das sicherlich schon optimistisch bzw. setzt gutes Leerstandsmanagement voraus.

Dazu kommen als Opportunitätskosten entgangene Mieteinnahmen lt. Savills von etwa 980 Mio. Euro. Das unterstellt dann eine Durchschnittsmiete von knapp 11,70 Euro. So schnell relativieren sich je nach Zweck der Berichterstattung durch kurze Überschlagsrechnungen die regelmäßigen Mietmeldungen der Makler. Da liegen nämlich die gemeldeten Spitzenmieten, die sich dem Leser aber als normale Mieten ins Gehirn brennen, bei ca. 20 Euro für Berlin, ca. 24 Euro für Düsseldorf, ca. 34 Euro für Frankfurt, ca. 23 Euro für Hamburg und knapp 30 Euro für München. So wird dann nach Überschlagsrechnung aus einem ungewichteten Durchschnitt von ca. 26 Euro Spitzenmiete eine entgangene Durchschnittsmiete von 11,70 Euro. Allerdings ist in den Leerständen viel unvermietbarer Bodensatz enthalten. Savills geht bei seinen Berechnungen davon aus, dass der marktgängige Leerstand, Gesamtleerstand abzüglich des nicht mehr vermietbaren Sockelleerstandes, im Hinblick auf die Flächenqualität etwa dem Gesamtflächenbestand entspricht und zur Durchschnittsmiete am jeweiligen Markt vermietet werden könnte. Allein in Frankfurt entgehen bei 2 Mio. qm Leerstand den Immobilieneigentümern derzeit mehr als 350 Mio. Euro pro Jahr Mieteinnahmen bei weiteren 44 Mio. Euro zu zahlenden Nebenkosten. Das ist dann zusammen mehr als der gesamte Transaktionsumsatz von ca. 350 Mio. Euro des vergangenen Jahres.

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Kommentare
Ein Kommentar zu “Deutscher Metropolen-Büroleerstand kostet über 1,1 Mrd. Euro pro Jahr”
  1. Der Leerstand insbesondere in Frankfurt ist wirklich nicht zu übersehen und kostet ein Vermögen. Als Bewohner und Makler aus dem nahegelegenen Wiesbaden, bekomme ich immer wieder einen grausamen Eindruck davon, wenn ich mal dort bin. Die Sache mit den Spitzenmieten ist natürlich sehr interessant. Steckt auch viel Spekulation seitens meiner Kollegen dahinter.
    Grüße aus Wiesbaden

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