Deutschland 2010: Krise? Welche Krise?

17.Dezember 2009   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Dr. Thomas Beyerle

Dr. Thomas Beyerle

Dr. Thomas Beyerle, Chefresearcher Aberdeen

 

 

Fragt man einen deutschen Immobilieninvestor nach dem besten Investitionszeitpunkt wird er antworten: eigentlich ist immer eine günstige Gelegenheit am Markt – schließlich bietet Deutschland aufgrund seiner föderalen Struktur genügend Diversifikationspotenzial – bei gleichzeitig ausreichendem Renditespielraum. Kein alles absorbierende Investitionszentrum wie die Ile de France mit Paris oder Greater London mit der City ist hier anzutreffen mit stark ausgeprägten Volatilitäten von Mieten, Leerstand oder Renditen. Wenn viele Standorte in Deutschland sich im Wettstreit untereinander befinden kann das nur gut sein für Transparenz und Stabilität des Systems als Ganzes.

Allein ein international weit verbreiteter Investmentgedanke findet sich normalerweise nicht: der volatilitätsgetriebene Gedanke – dieses Land ist noch immer ein Zielhafen von internationalen risikoreduzierenden Immobilieninvestoren. So scheint es auch 2010 zu sein – weil es immer so war. Verfolgt man die aktuelle Berichterstattung zum gewerblichen Immobilienmarkt Deutschland, könnten die Aussagen zur Marktsituation aber kaum gegensätzlicher sein. Mit anderen Worten, der Fraktion des „jetzt ist gerade der Zeitpunkt zu investieren“ stehen diejenigen entgegen, die darauf setzen, dass sich das Pricing – denn um nichts anderes geht es hierbei – noch weiter verschärfen wird.

Was ist also richtig? Klar ist das diese Aussagen von einer immer stärker wachsende Anzahl von Entscheidern getätigt wird, die weniger die langfristige Buy and hold Philosophie predigen, denn eine mittelfristige Strategie mit klar definiertem Exit. Was also ist die Botschaft in der heutigen Zeit, wenn es um die Frage nach Investmentchancen in Deutschland geht? Wie kann man Geld verdienen? Zunächst einmal zwei wichtige Botschaften: man kann gutes Geld verdienen und es gibt diese Investmentchancen eindeutig. Wer also hat gekauft und wer möchte noch kaufen in Deutschland? Dabei lassen sich 3 Investitionsstrategien unterscheiden:

  • Der antizyklische Investor (der Emotionale): Antizyklische Investments sind die traditionell leichtesten – aber wahrscheinlich auch die schwierigsten. Denn diese „1a Schnäppchen“ genannten Objekte werden gerne von Ausländern postuliert, die irgendetwas von Abschwung und Abwertung gelesen haben – und auf antizyklischer Einstieg in Top Lagen spekulieren. Aber dieser Gedanke ist leider falsch – der Ausverkauf am deutschen Investmentmarkt hat noch gar nicht begonnen. Gerade ein Blick auf die stabile Trendumkehr bei den prime Anfangs- und Durchschnittsrenditen macht diese Entwicklung deutlich. Weitere Bewegung in diesem Premium Segment ist vorerst kaum zu erwarten, nur wem es wirtschaftlich schlecht geht, wird diese Objekte am Markt veräußern müssen.
  • Der researchgetriebene Investor (der Rationale): Er setzt auf die sog. „Etablierte Lagen“- also diejenigen welche sich um die prime location gruppieren aber noch nicht zweitklassig – also secondary sind. Denn er weiß, was er hat durch sein Research: klare angebotsunterlegte Renditen und Objekteinschätzungen abseits der ubiquitär verfügbaren und kommunizierten prime yields diverser Researchreports. Hier kann er klar wählen zwischen over- oder underrent Objekten. Und er steht vor der Wahl, ob er kurzfristige Mietverträge bevorzugt und/oder dann in refurbishment Aktivitäten geht. Einem leicht höheres Risiko steht eine höhere Rendite entgegen. Eine Strategie, welche bei ausreichenden Objektkenntnissen Erfolg verspricht.
  • Der Persistente (der Wartende): Bei Blick auf die kommenden Monate darf auch ein Blick auf die finanzierenden Banken der Jahre 2005-2007 nicht fehlen. Denn diese werden auf absehbare Zeit Aktivitäten am Markt entfalten – müssen. Sei es, dass diese dann Trophy Buildings aus den geleveragten Portfolien anbieten oder wirkliche distressed, also Schrott. Dieser Investorentyp sollte vor allem eines mitbringen: Zeit und einen Plan.

Ergänzend zu diesen drei grundsätzlichen Investitionsmöglichkeiten gesellen sich weitere spezifischere: Eine Renaissance von Wohnimmobilienportfolios oder Refurbishments im Shopping Center Segment sind auszumachen. Wenn viele also aktuell eine Krise sehen, dann ist es auf den ersten Blick eher eine Unfähigkeit, in dieser Gemengelage den Markt zu pricen. Denn die Prognose bzw. die Aussichten auf Wirtschaftswachstum sind zwar leicht positiv für 2010 aber noch immer eher verhalten. Geld kann also aktuell in erster Linie im „core plus“ Bereich „opportunity driven“ verdient werden. Aber genau dies sehen mehrheitlich offensichtlich ausländische Investoren bzw. internationale agierende Konzerne denn regional agierende Deutsche. Die ersteren werden dann rückblickend als weise Strategen bezeichnet – im Falle des Erfolgs. Natürlich ist die Gefahr zu scheitern noch gegeben – Orte ohne Hinterland nützt das beste Refurbishmentpotenzial nichts. Aber bei der Analyse der deutschen Gemengelage liegt ein Ergebnis klar auf der Hand: das Zeitfenster für einen antizyklischen Einstieg ist Deutschland ist gegeben. Eine Krise? Sicherlich nicht.

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