Es gibt sie doch, die Value-add Investoren
Am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt wurden 2016 Immobilien im Gesamtwert von 256 Mrd. Euro gehandelt. Lt. aktueller Untersuchung von Catella Research waren 20% davon sog. Value-add Immobilien. Dabei handelt es sich um Objekte, die oftmals Wertsteigerungspotenzial aufweisen, also am Markt nicht zu den Top-Objekten zählen. Vermietungsprobleme oder Lage oder Objektqualität sind hier oftmals nicht Marktadäquat. Wer in solche Objekte investiert, der rechnet oftmals auch mit erhöhtem Asset-Management Aufwand, um diese Objekte wieder marktfähig zu machen. Catella schätzt, dass diese Objekte auf ein AM-Dienstleistungspotenzial von 6-10 Mrd. Euro kommen.
Mit einem Anteil von 25% am Gesamttransaktionsvolumen, kommt auf Value-add Immobilien ein beachtliches Volumen. In Großbritannien liegt der Anteil nur bei 22%. In Frankreich sogar nur bei 14%. Catella geht daher davon aus, dass dieser gesteigerte Anteil der Value-add Investoren auch einen erhöhten Asset-Management Bedarf in den nächsten Jahren haben werden, denn die Stabilisierung bzw. Erhöhung der Cash-flow Komponente im Objekt sei hier eine taktische Zielvorgabe. Dies sollte strategisch mit einer Erhöhung der Wertänderungsrendite in der Total Return Betrachtung einhergehen, so Catella Research.
Jede vierte Transaktion in Deutschland war somit eine Value-Add Transaktion. Darin spiegelt sich offenbar auch das derzeitige Marktumfeld wieder. Während in der Presse fast ausschließlich von Core-Investments zu lesen ist, werden viele Transaktionen offenbar abseits des Marktes getätigt. Jede Value-Add Transaktion hat schließlich auch Angriffspotenzial für die Presse. Hoher Leerstand, schlechte Objektqualität oder Sanierungsobjekte verkaufen sich in der Öffentlichkeit eben nicht so gut, wie der Ankauf des schicken und langfristig vermieteten Hotels oder dem Bürotower in 1A-Lage. Dabei sind es gerade die Value-Add Investoren, die durch ihr know-how und gute Verkaufsergebnisse der einstiegen Problemobjekte in der Öffentlichkeit punkten könnten.
Der eigentliche Werthebel sei in den kommenden Jahren vor allem die Asset Management Kompetenz des Investors. Catella schätzt, dass von jedem investierten Euro rund 20 Cent Asset Management Maßnahmen in den kommenden Jahren aktiviert werden. Das bedeutet, dass Immobilien mindestens 20% unter Marktpreis zu erwerben sind, damit das Investment am Ende noch zu marktfähigen Preisen zu realisieren ist.
Übrigens: Nur in der Finanzkrise 2008 waren die Investoren risikofreudiger. Damals haben 58,8% der Investoren angegeben, in Value-Add Immobilien investieren zu wollen. Seitdem ist ihr Anteil stetig gesunken. Der niedrigste Stand wurde 2012 mit 21,9% erreicht.