DIC Asset erzielt 2010 Ergebnis über Prognose und plant Kapitalerhöhung

15.März 2011   
Kategorie: Der Immobilienbrief, News

Die Frankfurter DIC Asset AG hat ihren Jahresabschluss für 2010 vorgelegt. Demnach liegt der FFO mit 44 Mio. Euro über der letzten Prognose von 41 bis 43 Mio. Euro und schloss damit nahe zu dem Ergebnis 2009 von 47,6 Mio. Euro auf. 

Der Mieteinnahmerückgang als Folge von Bestandsveräußerungen im Geschäftsjahr konnte zu großen Teilen durch reduzierte Finanzierungsaufwendungen und Effizienzsteigerungen in der Bewirtschaftung abgefedert werden. Je Aktie lag der FFO vor allem wegen der erhöhten Aktienzahl aufgrund der Kapitalerhöhung im März 2010 bei 1,18 EUR (2009: 1,47 EUR).

 Mit einem Konzerngewinn von 16,5 Mio. EUR schließt das Unternehmen das Jahr 2010 besser als erwartet ab und liegt 2 Prozent über den 16,1 Mio. EUR des Vorjahrs. Der Rückgang der Mieteinnahmen konnte mehr als kompensiert werden: Dazu trugen der gesteigerte Verkaufsgewinn von 5,1 Mio. EUR, eine Reduzierung des operativen Aufwands sowie gesunkene Finanzierungskosten maßgeblich bei. Je Aktie beträgt das Ergebnis 0,44 EUR nach 0,49 EUR im Vorjahr, Grund dafür ist die erhöhte Aktienanzahl nach der Kapitalerhöhung. Auf Basis dieses erfreulichen Ergebnisses beabsichtigt das Unternehmen, die Gewinnausschüttung zu erhöhen. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2010 die Zahlung einer um rund 17 Prozent gesteigerten Dividende von 0,35 EUR je Aktie vor (2009: 0,30 EUR).

 Die Details zum Jahresergebnis:

Im Jahr 2010 erwirtschaftete die DIC Asset AG kräftig gesteigerte Gesamterträge in Höhe von 228,8 Mio. EUR (2009: 171,3 Mio. EUR). Die deutliche Erhöhung von 34 Prozent im Jahresvergleich beruht in erster Linie auf den Verkaufserlösen. Diese stiegen von 15,2 Mio. EUR auf 81,2 Mio. EUR. Unverändert sind die Bruttomieteinnahmen mit 124,9 Mio. EUR eine verlässliche Ertragsquelle. Der Rückgang um 7 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert korrespondiert maßgeblich mit den genannten Immobilienverkäufen und der Einbringung von fünf Objekten in den ersten DIC-Spezialfonds im vierten Quartal.

 Trotz unverändert herausfordernder Rahmenbedingungen am Mietmarkt konnte die Vermietungsleistung mit 256.600 qm noch einmal gegenüber der Vorjahresperiode (245.500 qm) um 5 Prozent gesteigert werden. Die Anschlussvermietungen stiegen dabei kräftig auf rund 153.400 qm (2009: 136.700 qm), während die Neuvermietungen mit 103.200 qm (2009: 108.800 qm) nahezu das Vorjahresniveau erreichten. Der Vermietungsleistung entsprechen annualisierte Mieterlöse von 27,0 Mio. EUR (2009: 24,8 Mio. EUR).

 Das Immobilienportfolio der DIC Asset AG bestand zum Jahresende aus 288 Objekten mit einer Mietfläche von 1,2 Mio. qm und einem Marktwert von 2,0 Mrd. EUR. Das Unternehmen hat das anziehende Marktumfeld für die erfolgreiche Platzierung von 29 Objekten mit einem Volumen von 132 Mio. Euro genutzt und dabei die zuletzt ermittelten Marktwerte um durchschnittlich 6 Prozent übertroffen. Die jährlich von unabhängigen Gutachtern ermittelten Marktwerte stiegen um 1,1 Prozent. Hier zeigten die Vermietungserfolge sowie die beginnende Aufwärtsbewegung des Marktes ihre Wirkung. Der NAV pro Aktie liegt Ende 2010 mit 15,27 EUR (2009: 13,87 EUR nach Kapitalerhöhung 2010) höher als im Vorjahr.

 Insgesamt ist ein signifikanter Rückgang der operativen Kostenpositionen auf 17,4 Mio. EUR zu verzeichnen (2009: 18,2 Mio. EUR). Der Verwaltungsaufwand konnte deutlich auf 8,0 Mio. Euro (2009: 9,0 Mio. EUR) reduziert werden. Zugleich gelang es, den Personalaufwand mit 9,4 Mio. EUR (2009: 9,2 Mio. EUR) nahezu auf Höhe des Vorjahres zu halten. Beides ist Ausdruck der erfolgreichen Anstrengungen zur Reduzierung von Aufwendungen. Trotz Einnahmenrückgangs ist die Quote des operativen Aufwands zu den Bruttomieteinnahmen (bereinigt um Erträge aus dem Immobilienmanagement) mit rund 11 Prozent stabil geblieben.

 Die Bilanzsumme der DIC Asset AG zum Jahresende 2010 liegt auf Grund der Immobilienverkäufe nun bei 2,0 Mrd. EUR (2009: 2,2 Mrd. EUR). Die Finanzschulden beliefen sich per 31.12.2010 auf knapp 1,4 Mrd. EUR, dies sind rund 200 Mio. EUR weniger als Ende 2009. Mit 81 Prozent sind die große Mehrheit der Finanzschulden langfristig zinsgesichert und 69 Prozent haben eine Laufzeit von mehr als drei Jahren. Nur 7 Prozent stehen im Jahr 2011 zur Refinanzierung an. Die DIC Asset AG konnte 2010 insgesamt vier Portfoliofinanzierungen über ein Gesamtvolumen von rund 370 Mio. EUR prolongieren. Dies hat die Laufzeitstruktur verbessert und die Finanzierungskosten gesenkt. Kreditprolongationen zu niedrigeren Zinsen sowie der Abbau von Verbindlichkeiten haben den Zinsaufwand auf 70,4 Mio. EUR (2009: 74,6 Mio. EUR) verringert. Der durchschnittliche Zinssatz über alle Verbindlichkeiten sank weiter auf 4,30 Prozent und liegt 30 Basispunkte niedriger als ein Jahr zuvor (4,60 Prozent). Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten beträgt rund vier Jahre.

 Das operative Ergebnis vor Abschreibungen (EBDA) stieg von 46,6 Mio. EUR in 2009 auf 47,3 Mio. EUR. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (nach gezahlten Zinsen und Steuern) ist gegenüber dem Vorjahr von 38,7 Mio. EUR auf 37,7 Mio. EUR leicht gesunken. Der Finanzmittelbestand wurde 2010 deutlich ausgebaut und lag zum Jahresende mit 117,3 Mio. Euro um 78,5 Mio. EUR höher als im Jahr zuvor.

 Neues Geschäftsfeld Fonds erfolgreich gestartet

Die DIC Asset AG hat 2010 ihren ersten Spezialfonds DIC Office Balance I für institutionelle Investoren strukturiert und erfolgreich an den Markt gebracht. Die Platzierung des Eigenkapitals von rund 120 Mio. EUR ist innerhalb von knapp zwölf Monaten gelungen. Mit 20 Prozent bleibt die DIC an dem Portfolio beteiligt und unterstreicht so ihr dauerhaft gleichgerichtetes Interesse mit den weiteren Anlegern. Der Fonds mit einem Startportfolio von fünf Immobilien mit einem Wert von 211 Mio. EUR ging am 15. Oktober 2010 an den Start.

Die DIC Asset AG hat sich zum Ziel gesetzt, den Spezialfonds und das Geschäftsfeld durch neue Investitionen in den nächsten Jahren auszubauen und zu erweitern. Zunächst konzentriert sich das Immobilienunternehmen auf die Weiterentwicklung des ersten Fonds. Die Auflage weiterer Fonds ist ebenfalls für die nächsten Jahre geplant.

 Prognose 2011

Auf Basis des stabilen operativen Geschäfts ist die DIC Asset AG mit ambitionierten Zielen in das neue Jahr gestartet. Basis der Prognose ist die Erwartung, dass der Erholungskurs der Gesamtwirtschaft die Entwicklung der Immobilienbranche weiter beflügelt. Das Unternehmen sieht Chancen für Wachstum in allen Investitionssegmenten. Die DIC Asset AG wird nach der jüngst erfolgten Akquisition weitere attraktive Kaufgelegenheiten in den kommenden Monaten nutzen. Bei den Vermietungen wird die anziehende Nachfrage Neuverträge zu günstigeren Konditionen ermöglichen. Bei den beiden großen Projektentwicklungen MainTor in Frankfurt und Opera Offices in Hamburg ist die DIC Asset AG dank guter Vorbereitung in der Lage, auf das anziehende Tempo des Markts flexibel zu reagieren und kurzfristig mit deren Realisierung zu starten. Für das Geschäftsjahr 2011 will das Unternehmen insgesamt das Ergebnisniveau des Vorjahres erreichen. Die Gesellschaft erwartet auf Basis des Bestandsportfolios und zusammen mit Ankäufen Mieteinnahmen in Höhe von 112 bis 115 Mio. EUR und ein operatives Ergebnis (FFO) zwischen 40 und 42 Mio. EUR.

 Kapitalerhöhung für weitere Ankäufe

Die DIC Asset AG erhöht ihr Grundkapital durch Ausgabe von bis zu 6.531.249 neuen Aktien auf bis zu 45.718.747 Aktien. Der Emissionserlös soll den finanziellen Spielraum der Gesellschaft erweitern und für weitere Akquisitionsmöglichkeiten eingesetzt werden. Die neuen Aktien sollen den Aktionären zu einem Preis von 8,00 EUR im Verhältnis 6:1 zum Bezug angeboten werden. Dies entspricht einer Erhöhung des gegenwärtigen Grundkapitals um bis zu 17 Prozent. Das Unternehmen nutzt mit dieser Maßnahme teilweise das genehmigte Kapital, das die Hauptversammlung am 5. Juli 2010 beschlossen hatte und beabsichtigt einen Emissionserlös in Höhe von bis zu ca. 52,2 Mio. EUR zu realisieren.

 Die Frist zum Bezug der neuen Aktien beginnt am 17. März 2011 und endet am 30. März 2011. Die neuen Aktien nehmen bereits für das Geschäftsjahr 2010 an der vorgeschlagenen Dividende von 0,35 Euro pro Aktie voll teil. Das Bezugsangebot richtet sich ausschließlich an bestehende Aktionäre der Gesellschaft. Ein Handel der Bezugsrechte ist nicht vorgesehen. Etwaige, aufgrund des Bezugsangebots, nicht bezogene neue Aktien können ausschließlich von bestehenden Aktionären im Wege eines Überbezugs ebenfalls zum Bezugspreis erworben werden. Verbindliche Angebote für einen solchen Überbezug können während der Bezugsfrist abgegeben werden.

 Die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA, Frankfurt und ihre an der DIC Asset AG beteiligten Tochter- und Beteiligungsgesellschaften haben sich gegenüber der DIC Asset AG und den Banken verpflichtet, die auf ihren Aktienbestand entfallenden Bezugsrechte in vollem Umfang auszuüben und die entsprechende Zahl Neuer Aktien (insgesamt 2.558.296 Neue Aktien) im Rahmen des Bezugsangebots zum Bezugspreis zu beziehen.

 Als gemeinsame Konsortialführer sind die Commerzbank und die Berenberg Bank mandatiert.

 Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender der DIC Asset AG: „Das abgelaufene Jahr hat unsere Erwartungen deutlich übertroffen. Wir haben es genutzt, um unser Unternehmen auf eine führende Rolle im Aufschwung vorzubereiten und gehen mit Optimismus in die kommenden Jahre. Mit unserer Kapitalerhöhung schaffen wir eine wesentliche Voraussetzung, das Geschäft der DIC Asset AG weiter zu entwickeln. Wir erwarten 2011 interessante Marktgelegenheiten; auf diese wollen wir schnell und flexibel reagieren können.“

www.dic-asset.de

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