„Die Schaffung von mehr Wohnraum zulassen“

Der Immobilienbrief Berlin im Gespräch mit Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iFunded über …

…Schwarmfinanzierung als alternatives Investment, positiven Einfluss der Banken auf dieses Geschäftsmodell und die positive Eigendynamik der Stad Berlin

Crowdfunding von Immobilien ist eine sehr junge Anlageklasse und wird erst seit rund drei Jahren in Deutschland angeboten. Mittlerweile hat mit 45% bereits knapp die Hälfte der Bevölkerung schon einmal von Crowdfunding gehört und 17% wissen bereits, dass es auch zur Immobilienfinanzierung genutzt wird. Immerhin 13% können sich mittlerweile vorstellen, mithilfe dieser neuen Anlageklasse in ein Immobilienprojekt zu investieren. Diese Zahlen einer Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach sind umso bemerkenswerter, da klassische Finanzdienstleister wie Banken sich bis dato zumeist schwer tun, ihren Kunden diese neue Art des Immobilieninvestments anzubieten.

Michael Stephan

Michael Stephan

Und die Erfolgsgeschichte dieser alternativen Finanzierungsform geht unverdrossen weiter: Nicht nur, dass Immobilien-Crowdfunding sich zur beliebtesten Assetklasse entwickelt hat, in Deutschland wurde ein neuer Rekord verzeichnet: Im ersten Halbjahr 2017 wurde Kapital in Höhe von 45,8 Mio. Euro eingesammelt. Damit übertrifft das laufende Jahr bereits jetzt das Volumen des gesamten Vorjahres von insgesamt 41 Mio. Euro.

iFunded ist noch ein sehr junges Unternehmen (gegründet November 2015), gewissermaßen ein Start-up, aber bereits mit beträchtlichen Erfolgen als Online-Immobilien-Investmentplattform, über die private und institutionelle Anleger gemeinsam mit Experten der Immobilienbranche direkt in Immobilienprojekte ihrer Wahl investieren. Die Verzinsung liegt – so das Unternehmen – je nach Projekt zwischen 3 und 7% p.a. Immobilienentwickler haben die Möglichkeit, ihre Projekte über die Plattform in einer frühen Phase u.a. über Onlinekanäle zu vermarkten. Neben Banken und institutionellen Investoren können Anleger www.iFunded.de als alternativen Finanzierungskanal nutzen. iFunded agiert dabei als „vertraglich gebundener Vermittler“ im Sinne des § 2 Abs 10 Kreditwesengesetz und wird dabei ausschließlich im Namen, für Rechnung und unter der Haftung der NFS Netfonds Financial Service GmbH, Hamburg tätig. Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iFunded, sagt zu den Herausforderungen: „Die Branche muss erwachsen werden. Dazu zählt auch, sich den üblichen Regularien zu unterwerfen, mitunter der Prospektpflicht. Darüber hinaus muss das Thema mit allen Chancen und Risiken weiter bekannt gemacht werden.“

Das erste Projekt „Central Berlin“ von iFunded an der Karl-Marx-Allee am Strausberger Platz (Der Immobilienbrief Berlin berichtete) hat seinen Schwarminvestoren der ersten Stunde nicht nur erstmalig Zinsen bereits im Februar 2017 ausgezahlt, und zwar unterjährig, auch wurde es als Auftaktprojekt erfolgreich abgeschlossen und zahlt bereits etwa sieben Monate vor dem geplanten Rückzahlungszeitpunkt den Anlegern ihr Kapital zuzüglich der Rendite von 5% sowie einem Bonuszins von 1% aus. Die nun gemeinsam mit der Einlagesumme ausgezahlte Gesamtrendite beträgt somit über 6% p.a. Weitere Projekte in Berlin sind in der Pipeline. KK

Frage:

Wie ist Ihre Beziehung zu Berlin?

Ich habe in Berlin kurz nach der Wiedervereinigung Jura studiert, dann viele Jahre in München gelebt und bin vor drei Jahren zurückgekehrt. Ich bin erstaunt, wie sehr sich die Stadt stetig weiterentwickelt. Wer heute in Berlin lebt, lebt am Puls der Zeit.

Frage:

Das Meinungsbild zu/über Berlin hat sich zum positiven geändert. Wo sehen Sie das Potenzial für iFunded in Berlin, was reizt Sie an der Hauptstadt?

Berlin ist sehr vielfältig und der Immobilienmarkt bietet einzigartige Chancen für Immobilienanlagen, die bisher ganz überwiegend professionellen Investoren vorbehalten waren. Mit iFunded öffnen wir den Markt für alle Bürgerinnen und Bürger, die sich für Investitionen in Immobilien interessieren. Die Berliner schätzen die Möglichkeit der unkomplizierten und selbstbestimmten Geldanlage – unsere jüngste Marktstudie hat gezeigt, dass Berlin nun Deutschlands Immobilien-Crowdfunding-Hauptstadt ist – hier werden wir unser Angebot erweitern.

Frage:

Wo sehen Sie sich und Ihr Unternehmen in den nächsten Jahren? Immerhin agiert iFunded in einem noch jungen, jedoch vielversprechendem Geschäftssegment?

In der Tat, Immobilien-Crowdfunding ist in Deutschland ein junges, aufstrebendes Geschäft, wird sich aber in den kommenden Jahren als Finanzierungsalternative fest etablieren. Wir als digitale Immobilien-Investment-Plattform werden uns weiterhin an den Bedürfnissen des Marktes orientieren und ständig weiterentwickeln. Hierzu gehören, neben dem Anlageangebot für Privatleute, auch lukrative Investmentgelegenheiten für institutionelle Anleger. Wir werden die digitale Anlagemöglichkeit professionalisieren und auch regulierte Produkte anbieten – mit unserem Wertpapier (Anleihe) zum Projekt Eisenzahnstraße haben wir hier kürzlich den ersten Schritt in diese Richtung gemacht.

Frage:

Wo birgt aus Ihrer Sicht die Metropole Berlin noch Potenzial in der Stadtentwicklung und warum?

Fast überall. Berlin hat eine Vielzahl an Brachflächen, die noch nicht genutzt werden und wegen des Wohnraummangels dringend genutzt werden sollten. Auch das Thema Nachverdichtung aber auch Revitalisierung kann noch stärker verfolgt werden. Die Eigentümerquote mit gerade mal 15% ist im Bundesdurchschnitt historisch bedingt extrem niedrig, hier besteht, trotz steigender Preise, noch erheblicher Nachholbedarf. Zudem haben wir in Berlin derzeit knapp 50 000 neue Zuzügler pro Jahr. 

Was für Anregungen, Wünsche oder sogar dringende Forderungen hätten Sie an die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen?

Die Schaffung von mehr Wohnraum zulassen. Alle sind sich einig, dass Wohnraum dringend benötigt wird und das Potenzial dafür ist da. In diesem Sinne sollte Nachverdichtung / Revitalisierung gefördert und nicht als Gentrifizierung verteufelt werden. Die Stadt hat eine positive Eigendynamik entwickelt, der auch ein gewisser Freilauf erlaubt sein sollte um mit anderen Metropolen auch künftig mithalten zu können und weiterhin internationaler Magnet für junge Unternehmer und z.B. die Start-up-Branche zu bleiben.

Frage:

Die Finanzwelt ist mit ihrer Niedrigzinspolitik gegenwärtig etwas aus den Fugen geraten: Projektentwickler sind nicht gerade die Top-Kunden der Banken, die geforderte Eigenkapitalquote wird immer höher. Warum ist gerade das Geschäftsmodell von iFunded eine Alternative zur typischen Bankenfinanzierung?

Die Entwicklung beflügelt unser Geschäftsmodell. Oft können Projektentwickler, die stets steigenden Eigenkapitalquoten der Banken nicht mehr liefern, da ihre Mittel u.a. bereits in anderen Projekten stecken. Bauherren erkennen zunehmend, dass auch andere Finanzierungslösungen attraktive Konditionen bieten. Über unsere Plattform ermöglichen wir, anders als die klassischen Finanzierungsmöglichkeiten, eine auf unsere Kunden wie Projektentwickler zugeschnittene, günstigere und schnelle Lösung zur Finanzierung, insbesondere zur Beschaffung des nötigen Mezzanine Kapitals. Zusätzlich profitieren sie von unserer digitalen Vermarktungsexpertise und auch von einer automatisch durch die Crowd entstehenden Öffentlichkeit.

Frage:

Wie haben Sie in die Immobilienbranche gefunden?

Ich habe selber privat schon das ein oder andere Projekt revitalisiert, später in meiner Bankenzeit Finanzierungslösungen für Immobilienentwickler geschaffen.

Frage:

Womit haben Sie Ihr erstes Geld verdient?

Während des Studiums, da habe ich Lizenzen für Drucke und Bücher vermarktet

Frage:

Was ist Ihr Lieblingsort in Berlin?

Alle mit Blick auf die Stadt. Ich liebe die Perspektive vom Wasser aus besonders oder wenigstens am Wasser in einem der vielen Uferlokalitäten.

Frage:

Ihre Lieblingsimmobilie?

Das wird wohl der Tempelhofer Flughafen sein. Das Gebäude ist gigantisch und das Areal hat eine wechselvolle Geschichte, dessen besserer Teil die Berliner Luftbrücke war. Ich selber habe hier noch landen dürfen bevor der Flughafen als solcher geschlossen wurde. Ich freue mich, dass jetzt saniert wird und als Teil des „Berlin Creative District“ die Eröffnung von Tower und Dachterrasse bevorsteht. Wieder eine neue Perspektive für mich auf die Stadt. Denn vom Tower durften bisher immer nur die Lotsen auf Berlin schauen.

Frage:

Und mit wem aus der Immobilien- oder Finanzbranche würden Sie einmal gerne zum Mittag/Abendessen gehen und warum?

Mit Max Bögl von der Firmengruppe Max Bögl. Es gibt kaum einen Entwickler, der so erfolgreich und in so vielfältiger Weise, vom Bau des Flughafens München über den Bau des Hauptbahnhofs in Berlin bis hin zur Sanierung denkmalgeschützter Immobilien in Berlin oder München aktiv ist.

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