Die Schweiz – Das europäische Niedrigzins Labor

Während Japan ein wenig weit weg ist und einem anderen Umfeld verhaftet ist, ist die Schweiz das europäische Niedrigzins-Labor für die Entwicklung der Immobilienmärkte. Der nun schon über zwei Dekaden währende Superzyklus des Schweizer Immobilienmarktes einfach nicht tot zu bekommen, stellt Vescore Real Estate, der Immobilienmanager der Schweizer Raiffeisen-Gruppe fest. Der Landeanflug verzögere sich zum wiederholten Male.Die Schweiz.. Grafik 1

 

Bei der Vergleichbarkeit des Marktes wirft das ein gutes Licht auf die deutschen Perspektiven. So hat sich das Wachstum der Eigenheimpreise in der Schweiz im ersten Quartal 2016 wieder beschleunigt. 2008 und 2011 waren es Finanzkrise und Euroraum-Schuldenkrise und Anfang 2015 die Aufhebung der Wechselkursuntergrenze, die jeweils den Markt durchstarten ließen. Und zum Jahresauftakt 2016 wurden die Anleger durch den Kursrutsch an den Aktienmärkten wieder ins Betongold gelockt. Eigennutzer und Investoren fühlten sich in der Schweiz laut Vescore gleichermaßen angelockt. Für die Raiffeisen-Gruppe steht außer Frage, dass Immobilien Engagements angesichts der wiederkehrenden Finanzmarktunruhen schlichtweg alternativlos seien. Die Zeit der großen Wertsteigerungen sei zwar vorüber, aber ein Crash wenig wahrscheinlich. Wer auf solide Cash Flows blicken würde und nicht auf Wertsteigerungen spekuliere, sei auch heute noch gut beraten, in Immobilien zu investieren. Schließlich lägen die Immobilienrenditen gut 350 Basispunkte höher als der Zins für zehnjährige Eidgenossen.

Die Schweiz.. Grafik 2Die Entwicklung läuft in der Schweiz parallel zum deutschen Markt. Mieten ist hier die häufigste Wohnform. Die Mietdynamik fällt hinter den Eigentumspreisen zurück. Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt boomt. Im Fokus steht dabei trotz der starken Preisentwicklung das Stockwerkeigentum. Der Mietwohnungsmarkt fristet hingegen vergleichsweise ein Schattendasein, meint Vescore Real Estate. Ähnlich wie in Deutschland bleibt der Schweizer Arbeitsmarkt attraktiv. Allerdings haben die jüngeren Veränderungen der Zuwanderungsstruktur tendenziell zu einer geringeren Zahlungsbereitschaft bei der Wohnraumsuche geführt. Die Schweizer Wirtschaft hat sich trotz der Aufhebung des Mindestkurses im letzten Jahr mit einem BIP-Wachstum von 0,9% einigermaßen behauptet. Allerdings führen die Nachwehen des Wechselkursschocks im laufenden Jahr zu keiner Beschleunigung der Konjunkturdynamik. Vor allem in der Industrie seien weitere Stellenstreichungen geplant. Insgesamt zeige sich der Arbeitsmarkt jedoch widerstandsfähig.

 

Die Rendite für direkte Immobilienanlagen lag mit rund 3,7% im ersten Quartal 2016 weit unter dem Niveau der Vorjahre. Allerdings macht der Blick auf den Chart zur Performance Entwicklung von direkten Immobilienanlagen deutlich, dass seit Mitte 2015 auch im Bereich der Wohnimmobilien die Wertänderungsrendite bei null ist.  Der Total Return resultiert nur noch aus Mieteinnahmen. Das sah speziell 2011 und 2012 bis hin ins erste Quartal 2015 noch deutlich anders aus. Hier lagen die Wertänderungsrenditen zwischen 4 und 10%. 2011 bis ins erste Halbjahr 2012 errechneten sich daraus zweistellige Gesamtrenditen aus Cashflow und Wertänderung. Der erneute Zinsrutsch gebe Immobilienanlagen weiteren Schub. Aus deutscher Sicht mit Blick auf das Labor-Bergvolk, das schon seit Jahrzehnten durch die Überfremdungsängste geplagt ist, wie aktuell auch Deutschland, ist insofern von Bedeutung, da aus Sicht der Raiffeisen-Gruppe die typische deutsche Angst vor einem starken Wechsel der Richtungspfeile fehlt. Dies stützt auch die Platow Erwartungen, dass auch im deutschen Wohnimmobilienmarkt aktuell kein Wende-Szenario erkennbar ist.

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