Digitalisierung und Büroimmobilienmarkt

In einer Artikelserie analysiert Günter Vornholz, Prof. an der EBZ Business School in Bochum, die differenzierten Folgen der Digitalisierung für die Immobilienwirtschaft und die Immobilienmärkte. Im zweiten Teil werden die neuen Anforderungen an moderne zukunftsfähige Büroimmobilien sowie deren Standorte identifiziert.

Auswirkungen auf Standorte

Aufgrund der Digitalisierung ergibt sich nur bedingt Potenzial für neue, andere Standorte. Junge Unternehmen der IT-Branche (z. B. PropTechs) bevorzugen häufig ein entsprechendes, innovatives Umfeld – etwa in originellen Objekten oder in „In“-Vierteln – in Co-Working-Angeboten oder Business Centern. Diese Unternehmen sind zunächst nicht an den etablierten Top-Standorten oder in klassischen Büroobjekten zu finden, da sie die vergleichsweise hohen Mieten nicht bezahlen wollen oder können. Sind sie nachhaltig erfolgreich und expandieren, dann werden sie auch an traditionellen Standorten Büroräume suchen. Aufgrund der Anzahl und der Größe der PropTechs wird es noch einige Zeit dauern bis sie zu einer signifikanten Nachfragekonkurrenz für traditionelle Büromieter werden.

Für traditionelle Unternehmen der Immobilienwirtschaft bleibt das stationäre, zentrale Büro nach wie vor der klassische Unternehmensstandort. Durch die Digitalisierung wird die Entscheidung über den Standort (entweder in einem Central Business District (CBD) oder in der Peripherie) nicht grundlegend verändert. Zentrale Lagen erfüllen oftmals auch repräsentative Funktionen, während sich in der Peripherie die Back Office-Standorte befinden. Das Homeoffice stellt nur eine Ergänzung dar und kann Unternehmensstandorte nicht ersetzen. Aufgrund der Möglichkeiten, von überall zu arbeiten, werden künftig von den Arbeitsnehmern vor allem gut erreichbare Bürostandorte präferiert. Dies entspricht aber nicht immer den Standortpräferenzen der Unternehmen.

Auswirkungen auf Gebäude und -ausstattung

Die Digitalisierung bietet gleichzeitig das Potenzial für mehr und weniger Bedarf an Bürofläche. Auf der einen Seite ist eine höhere Büroflächennachfrage durch die wachsende Informations- und Kommunikationsbranche gegeben. Auf der anderen Seite kann es in Folge zunehmender Digitalisierung zu der Abnahme des Büroflächenbedarfs kommen. Es sinkt der Flächenbedarf für die Dokumentenverwaltung und Archivierung in Papierform. Flexibles Arbeiten mit Hilfe der Digitalisierung kann in verschiedenen Formen erfolgen, wie z. B. Homeoffice, Desk-Sharing (mehr Mitarbeiter als Büroarbeitsplätze in einem Büro) oder Co-Working. Bisher ist noch kein spürbarer Rückgang des Büroflächenbedarfs erkennbar, was auch daran liegt, dass der Anteil von Homeoffice in Deutschland stagniert.

Einen wesentlich sichtbareren Wandel im Büro wird der Megatrend der Digitalisierung hinsichtlich Ausstattung und Flexibilität des Gebäudes an sich verzeichnen. Traditionelle Geschäftsprozesse werden immer mehr von digitalen Arbeitsprozessen verdrängt. Standardisierte Prozesse und Routinetätigkeiten werden vielfach abgelöst von komplexen und sich dynamisch verändernden Aufgaben. Smart Office ist ein derartig geeignetes Konzept, das durch neue Technologien gekennzeichnet ist, die ein mobiles Arbeiten jederzeit ermöglichen. Dieses stellt dem Nutzer verschiedene spezialisierte Arbeitsbereiche zur Verfügung stellt. Die technischen Rahmenbedingungen werden in einem Smart Office wichtiger. Informationen und Wissen sind schnell und sicher zu vernetzen und orts- und zeitunabhängig zur Verfügung zu stellen.

Abb. 1:   Nutzeranforderungen an Büroimmobilien

Die Flexibilität wirkt sich auch auf die Büroimmobilien und -räume aus, für die eine umfassende technische Ausstattung erforderlich wird. Zukunftsfähige Büroimmobilien werden zunehmend variabler und mit modernster Technik ausgestattet sein. Moderne Bürogebäude und Bürokonzepte bieten eine intelligente, technologiebasierte und optimal medial unterstützte Arbeitsumgebung.

Der eigentliche Arbeitsplatz wird ebenfalls durch die Digitalisierung verändert. Aufgrund des Wandels der Arbeitsinhalte ist mehr Raum für eigenverantwortliches, projektbezogenes Arbeiten zu schaffen, aber auch für die Zusammenarbeit in neuen Arbeitsformen. In einem modernen Büro ist es einerseits den Mitarbeitern möglich, konzentriert und ungestört zu arbeiten (z. B. Inseln für individuelle Einzelaktivitäten wie Telefonate). Andererseits sollte die organisationsübergreifende Kommunikation und Zusammenarbeit durch mehr gemeinschaftliche Fläche gefördert werden.

Grundsätzlich handelt es sich bei den Auswirkungen der Digitalisierung auf den Büroimmobilienmarkt um einen Veränderungsprozess, der sich allmählich vollzieht und nicht rasch. Die traditionellen Bürostrukturen werden noch anhaltend dominieren und alternative Konzepte sind heute eher noch unterrepräsentiert.

 

 

Weitere Informationen zu diesem Thema finden sich in dem neuen Buch des Autors „Entwicklungen und Megatrends der Immobilienwirtschaft“.

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