Digitalisierung und Immobilien-Investmentmarkt

In einer Artikelserie analysiert Günter Vornholz, Prof. an der EBZ Business School in Bochum, die differenzierten Folgen der Digitalisierung für die Immobilienwirtschaft und die Immobilienmärkte. Im fünften und letzten Teil werden die Effekte der digitalen Transformation für den Immobilien-Investmentmarkt dargestellt.

Durch die Digitalisierung kann es zu neuen Vertriebswegen kommen, wobei internetbasierte Transaktionsplattform für Investments zur Kontaktaufnahme zwischen Verkäufer und Käufer dienen. In den letzten Jahren sind vermehrt Immobilienbörsen an den Markt gegangen. Darunter sind Angebotsplattformen zu verstehen, auf denen die Anbieter und die Nachfrager von Immobilien zusammenkommen. Diese „Marktplätze” sind zum größten Teil auf private Käufer spezialisiert, während eine deutlich geringere Zahl an Plattformen gewerbliche Immobilien offeriert. Darüber hinaus hat eine schnell wachsende Zahl von Maklern begonnen, eigene Internetseiten zur Präsentation des Immobilienangebotes aufzubauen. Beide Vertriebsmöglichkeiten werden häufig nicht substitutiv, sondern ergänzend genutzt. Übergreifende Immobilienbörsen und maklereigene Internet-Seiten dienen bislang vor allem als Marketinginstrument und weniger zur eigentlichen Abwicklung der Kauftransaktionen. Die Integration des Abwicklungsprozesses beschränkt sich im Regelfall auf „strukturierte Kontaktformulare”, mit denen der Kauf- bzw. Mietinteressent mit dem jeweiligen Anbieter per E-Mail in Verbindung treten kann.

Auch Immobilienfinanzierungen werden vermehrt über das Internet offeriert. Dabei handelte es sich primär um Angebote für die private Wohnungsfinanzierung. In einer ersten Phase hatten Banken, Bausparkassen und andere Finanzdienstleister, Angebote in das Internet eingestellt. In einer zweiten Phase begannen dann übergeordnete Anbieter in der Funktion eines „virtuellen Finanzierungsvermittlers“, die Angebote mehrerer Baufinanzierungsanbieter zu vermarkten. Die Investoren nutzen Online-Plattformen, um verschiedene Finanzierungsmodelle und Finanzierungsanbieter miteinander zu vergleichen. Im Bereich der gewerblichen bzw. größeren Finanzierungen sind diese derzeit nicht üblich.

Neue Geschäftsmodelle in diesem Bereich können neben den PropTechs auch durch die FinTechs erfolgen. FinTech setzt sich aus den Wörtern Financial Services und Technology zusammen. Der Begriff bezeichnet Unternehmen und Anwendungen, die auf digitale Vernetzung bei Finanzdienstleistungen setzen. Vorangetrieben werden FinTechs vor allem von Start-up-Unternehmen, die innovative Dienste etwa in Form von Smartphone-Apps z. B. für mobile, webbasierte Zahlungssysteme und Bankgeschäfte anbieten. Diese bieten neuartige Lösungen von Anwendungssystemen, die eine Neu- oder Weiterentwicklung im Finanzdienstleistungsbereich darstellen und sich auch auf die Immobilienmärkte auswirken. Begünstigt werden FinTechs von Entwicklungen im Bereich Data Science und Cloud-Computing, sowie der rasanten Verbreitung von Smartphones, Laptops und Tablets in Verbindung mit nahezu ständigem Zugriff auf das Internet. Die Bedeutung ist aber bislang nur in Teilbereichen relevant.

Die Digitalisierung führt weiterhin zu neuen Finanzierungsformen. Über das Internet wird Crowdfunding als Möglichkeit zur Finanzierung einer Immobilie oder einer Projektentwicklung angeboten. Es werden auf entsprechenden Online-Plattformen Vorhaben präsentieren, um Kapital einzuwerben. Die Community kann sich finanziell beteiligen, wenn die Idee sinnvoll und erfolgversprechend erscheint, so dass die Finanzierung auf viele – eben der Crowd – verteilt wird. Dabei existieren verschiedene Formen des Crowdfundings. Das klassische Crowdfunding zeichnet sich dadurch aus, dass die Crowd ein nicht-finanzielles Dankeschön erhält, wie eine Kopie des Projektergebnisses (z. B. CD). Bei sozialen Projekten spendet die Crowd und es gibt keine materielle oder finanzielle Gegenleistung. Beim Crowdinvesting werden die Investoren finanziell am Projekterfolg, während Crowdlending (auch P2P Kredit genannt) bedeutet, dass die Crowd ihr Geld über eine feste Laufzeit vergibt und zu einen fest vereinbarten Zins zurückerhält. Damit handelt es sich i.d.R. um Fremd- oder Mezzaninekapital, das eine Alternative zum klassischen Bankkredit darstellt.

Die Digitalisierung betrifft insbesondere die Abwicklung des Kauf- und Finanzierungstransaktion. Die wesentlichen Veränderungen im Immobiliengeschäft sind langfristig nicht im Vertrieb, sondern in der Veränderung der Arbeitsprozesse in der Organisation (Bearbeitung und Verwaltung) – sog. Back Office-Prozesse – zu sehen. In der Bearbeitung der Kauftransaktionen und der Kreditabwicklung kommt es angesichts der Digitalisierung zu neuen oder veränderten Geschäftsprozessen. Digitale Akten und die volle Integration des Datenflusses können zu einer integrierten Prozesskette sowohl bei den Transaktionen als auch bei der Finanzierung führen, bei der Daten nur einmal eingegeben und dann weitgehend EDV-gestützt verarbeitet werden.

 

 

Weitere Informationen zu diesem Thema finden sich in dem neuen Buch des Autors „Entwicklungen und Megatrends der Immobilienwirtschaft“.

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