Dt. Annington geht auf Abstand

Der Jahresabschluss 2008 ist der letzte in der herkömmlichen Organisationsstruktur des Wohnungsunternehmens. Clear Water heißt das neue Zauberwort, das Mietern und Mitarbeitern gleichermaßen das Leben erleichtern und das Unternehmensergebnis weiter steigern soll.

Clear Water ist ein Begriff aus der Sprache der Segler und bezeichnet den Abstand zu anderen Schiffen der notwendig ist, um in ruhigem Fahrwasser zügig voran zu kommen. Um sich von der Konkurrenz abzusetzen, hat die Dt. Annington (DAIG) 2007 begonnen, die interne Struktur auf den Kopf zu stellen und die 50 Mio Seiten Objekt- und Mieterdaten von 220.000 bewirtschafteten Wohneinheiten deutschlandweit zu digitalisieren. Allein in die dafür erforderliche Software wurden 6 Mio Euro investiert, Clear Water insgesamt einschließlich der Abfindungen für freigesetzte Mitarbeiter ist auf 70 Mio Euro kalkuliert. Dahinter steht das eindeutige Bekenntnis zu dem bisherigen Geschäftsmodell, Wohnungen zu vermieten und als Unternehmen weiter zu wachsen, so Mark Ennis, Leiter Akquisition und gebürtiger Ire, der seit über 10 Jahren in Deutschland ansässig ist. Wijnand Donkers, Vorsitzender der Geschäftsführung, verweist in diesem Zusammenhang auf die innovative Tradition von Viterra, dem Wohnungsunternehmen der ehemaligen Veba Öl, das 2006/2007 in die Dt. Annington integriert worden ist. Damals kam auch Mark Ennis mit an Bord. Verwirrungen um fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen, wie sie vordem bei Viterra vorgekommen waren – Ruhrgebietler werden sich entsinnen – sollen jetzt ausgeschlossen sein, denn das System wird auf die „end-to-end“- Bearbeitung eines Vorgangs durch einen Mitarbeiter ausgerichtet. Seit Mitte Juni gibt es eine zentrale Servicenummer für die Flut der Anrufe und ein einheitliches Berichtssystem, das jeden Vorgang jederzeit nachvollziehbar macht. Das neue Dreistufenmodell will die Mitarbeiter vor Ort stärken, die statt 70% ihrer Zeit vor dem PC zu verbringen, künftig fast ausschließlich bei den Kunden sprich Mietern unterwegs sein sollen – jetzt auch mit eigenen Firmenfahrzeugen, 220 Opel wurden dafür neu angeschafft, schließlich ist der Hauptsitz der DAIG in Bochum! Der Mittelbau im Unternehmen ist für die Anrufannahme zuständig mit Erreichbarkeit an sechs Tagen die Woche (Samstags von 9 bis 13 Uhr) und der Aufgabe, Kundenprobleme möglichst sofort zu lösen. Alle Standardprozesse einschließlich der berühmten Nebenkostenabrechnungen sind im Servicecenter gebündelt, konzentriert in Bochum.

Die Rechnung ist einfach: Zufriedene Mieter sind dauerhafte Mieter und vielleicht sogar Kandidaten für eine Mieterprivatisierung. Zur Zeit allerdings spielt diese Quelle zur Generierung von Unternehmensgewinnen keine Rolle, auch gibt es keine Pläne, bestehende Siedlungen für den Verkauf aufzuteilen, betont Mark Ennis. Der Geschäftsbericht 2008 weist bei einer Bilanzsumme von 10,2 Mrd. Euro (-5,3% gegenüber 2007 bedingt durch veränderte Bestandsbewertung) und einer Eigenkapitalquote von 14,2% (16,1% 2007) eine Steigerung des EBITDA um 2,8% auf jetzt 473,1 Mio Euro aus, die Ertragszahl FFO (Funds From Operations) stieg um 8,9% auf 207,1 Mio Euro. Bisher wurden keine Dividenden ausgeschüttet, der Fonds von Terra Firma Capital Partners, der die Anteile der DAIG hält, läuft 2016 aus. Ein Börsengang sei grundsätzlich nicht ausgeschlossen, stehe aber derzeit nicht zur Diskussion, weil die eigene Finanzkraft für ein angepasstes Wachstum ausreiche, jährlich stünden 1,5 Mrd. Euro zur Verfügung. Nachdem die DAIG bei dem Bieterverfahren um die Wohnungen der LEG mit ihrem Angebot unterlegen war, wurden 2008 nur 1.364 Wohneinheiten zugekauft gegenüber 8.007 in 2007. Derzeit prüfe man 20.000 bis 30.000 Einheiten vornehmlich aus Beständen, die in den vergangenen Jahren opportunistisch erworben wurden, ohne dass sich die Gewinnerzielung wie geplant realisieren ließ, und die jetzt wieder auf den Markt kämen. Man könne sich auch die Übernahme eines Unternehmens mit 50.000 Einheiten vorstellen, aber nur wenn der Preis stimmt, so Mark Ennis. Dass die Gagfah verlauten ließ, das man Bestände veräußern wolle, werde mit ins Kalkül gezogen.

Die Mietsteigerungen bewegten sich mit 2,7% im Bereich der Inflationsrate bei Durchschnittsmieten von 4,91 €/qm. Die Bestände der DAIG betreffen ganz überwiegend das mittlere Segment. Im Ruhrgebiet sind es ca. 80.000 Wohneinheiten, davon nur noch 16% in Sozialbindung (bundesweit 23%), weil die Bindung nach 30 Jahren ausläuft und die meisten Siedlungen hier älter sind. Insofern gewinnen die Aufwendungen für Modernisierung und Instandhaltung an Bedeutung. Die beliefen sich 2008 insgesamt auf 184 Mio Euro entsprechend 25% der Mieteinnahmen von 711 Mio Euro, ein außergewöhnlich hoher Prozentsatz, der bei DAIG nicht immer erreicht wird. Davon entfielen 120 Mio auf Aufwändungen in die Bestanderhaltung einschließlich neuer Bäder und 64 Mio auf darüber hinaus gehende Modernisierungen und Aufwertungen z.B. für neue, wärmegedämmte Dächer, die in zwei Pilotprojekten mit CO2-absorbierenden Dachsteinen von Nelskamp ausgeführt wurden. Solche hat auch bereits evonik Wohnen in einem Pilotprojekt eingesetzt. Neben baulichen Maßnahmen gilt, wie bei anderen Gesellschaften auch, besonderes Augenmerk der Stabilisierung von Wohnquartieren über das Angebot zusätzlicher Pflegedienste oder, wie in Gelsenkirchen-Hassel, der mietfreien Einrichtung eines Stadtteilzentrums der Caritas, das allen Einwohnern offen steht, nicht nur den Mietern der DAIG. Ein eigenes Customer Care-Center bietet auch fremdsprachliche Beratung an, ein Zugeständnis an die multikulturelle Klientel.

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