Düsseldorf – Stärkster Rückgang

Besonders hart von der Rezession getroffen wird der Düsseldorfer Büromarkt. Was sich bereits im 1. Quartal 2009 abzeichnete, setzte sich auch im 2. Quartal fort. Die restriktiveren Finanzierungskonditionen der Banken, die schwache Flächennachfrage am Büroimmobilienmarkt sowie die verhältnismäßig hohe Zahl von schon gestarteten Projektentwicklungen trübten die Stimmung ein und ließen das Transaktionsvolumen weiter sinken. Nach Recherchen von Colliers Trombello Kölbel (CTK) wechselten zwischen Januar und Juni im Stadtgebiet Immobilien im Wert von ca. 265 Mio. Euro den Besitzer. Dieses Ergebnis liegt 45% unter dem Umsatz des vergleichbaren Vorjahreszeitraums (1. Halbjahr 2008: ca. 438 Mio. Euro).

Der Düsseldorfer Büromarkt hat nach Untersuchungen von Jones Lang LaSalle (JLL) mit knapp 107 000 qm (BNP Paribas (BP): 104 000 qm) den niedrigsten Halbjahresumsatz der letzten 10 Jahre zu verzeichnen und gleichzeitig mit ca. 44 000 qm den niedrigsten Quartalsumsatz in den jeweils zweiten Quartalen der letzten 10 Jahre. Lt. Aengevelt erzielte der Umsatz im ersten Halbjahr 2009 (inkl. Eigennutzer) rd. 115 800 qm. Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2008: rd. 205 000 qm) einen Rückgang um 44%.

Die größte Vermietung von April bis Juni wurde mit ca. 5 000 qm von einer Rechtsanwaltskanzlei getätigt. Großvolumige Deals sind derzeit Mangelware: Überdurchschnittliche 50% des Umsatzvolumens wurden im zweiten Quartal durch Anmietungen bis 1 000 qm generiert, fast 70% bis 1 500 qm. Traditionell vereint der Teilmarkt City die meisten Mietverträge im ersten Halbjahr 2009 mit fast 30%. Über die Hälfte des insgesamt von Januar bis Juni 2009 umgesetzten Volumens entfällt auf die drei Teilmärkte City, Nord und Flughafen. Hinsichtlich der Verteilung des Umsatzes dominiert das Stadtgebiet Düsseldorf mit einem Anteil von über 88% am Umsatzvolumen deutlich. Die beliebtesten Bürolagen waren mit Abstand die Innenstadt mit einem Anteil von knapp 20% (20 500 qm), dicht gefolgt von der Zone Düsseldorf Nord/Flughafen mit 19 500 qm, die von mehreren Großabschlüssen wie beispielsweise Siemens über 11 000 qm profitierte. Nennenswerte Anteile entfielen auch auf den Kennedydamm und Derendorf (jeweils knapp 9%). In den Zonen der Peripherie wurden kaum Flächen umgesetzt: In der Summe kommen alle 9 Teilmärkte auf einen Anteil von knapp 12%.

Die Spitzenmiete ist seit Jahresmitte 2008 leicht auf 22,50 Euro/qm (BNP und JLL) bzw. 23,00 Euro (Aengevelt) gesunken. In einigen Büromarktzonen wie Düsseldorf West/linksrheinisch (-20%) oder City Ost (-19%) haben die Mieten sehr deutlich nachgegeben. Hohe Einbußen bei den Spitzenmieten hatten auch die Teilmärkte in der Peripherie zu beklagen. Gleiches ließ sich auch für die Durchschnittsmieten beobachten, die teilweise ebenfalls Rückgänge im zweistelligen prozentualen Bereich verbuchen mussten. Die mittlere Miete in Citylagen blieb binnen Jahresfrist mit rd. 17,50 Euro/qm (Aengevelt) konstant.

Der Umfang der Neubautätigkeit steigt in Düsseldorf seit 2008 wieder an. 2007 wurden dem Markt lediglich ca. 66 000 qm neu errichteter Bürofläche zur Verfügung gestellt, 2008 waren es rd. 106 500 qm. Im Jahr 2009 werden sogar rd. 236 000 qm neu errichteter Bürofläche dem Markt zur Verfügung gestellt. Indessen waren hiervon bereits zum Jahresanfang 2009 rd. 73% vorvermietet.

Düster sind auch die Prognosen für das zweite Halbjahr 2009. Wenn die Konjunktur im zweiten Halbjahr nicht anzieht, wird sich die Lage zuspitzen. Viele Unternehmen werden harte Konsequenzen ziehen müssen.

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