Editorial „Der Immobilienbrief“ Nr. 193

 Sehr geehrte Damen und Herren,

seit Erhard, dessen Thesen aktuell aus dem Grab der Vergessenheit auferstanden scheinen, Schiller oder vielleicht noch Rexrodt fallen mit aus persönlichen Gründen  nur mit Mühe die Namen der deutschen Wirtschaftsminister ein. Vielleicht wird die Liste länger. Langsam wird mir zu Guttenberg sympathisch. Herkunft, Geldbörse, Ausbildung und native Internationalität stählen natürlich Charakter und Risikofähigkeit. Jetzt ist aber Background egal. Charakter ist angesagt und natürlich Cleverness. Anders als die ersten Opfer Merkels, der Flat-Tax-Steuerprofessor oder dieses Cleverle mit dem Frühjahrsnamen, an die sich niemand mehr erinnert, spielt zu Guttenberg das Spiel auf dem Drahtseil zwischen publikumswirksamen Luther-Effekt („Hier stehe ich und kann nicht anders“) und Merkels Ungnade mit Vergessenseffekt im CDU-Askaban-Gefängnis ganz hervorragend.

Der Wirtschaftskrimi „Kasino Kapitalismus“ von Hans-Werner Sinn ist da. Es stellt sich wie immer die Frage, warum das Buch nicht vor drei Jahren erschien. Vieles z. B. zum Thema non recourse, Kumuleffekt, Managerverantwortung oder Renditeerzielung durch seltene oder späte Extremrisiken konnten Sie in den letzten Jahren schon bei uns und bei Platow –  wenn auch vor allem mit Immobilienbezug – nachlesen.

Genial ist aber der Beweis von Sinn, dass die Eigenkapitalrendite eines Investments in eine risikoreiche Investition bei identischer Renditeerwartung der Investition höher ist als bei der gleich rentablen völlig risikolosen Investitionsvariante. Das so entstehende, seltene Katastrophenrisiko wird im Investmentbanking-System, wenn auch nicht beim einzelnen Handlanger, wissentlich in Kauf genommen (S. 89 ff.).

Für die Immobilie hatten wir die Sinn-These schon einmal auf Schüler-Niveau dargestellt. Basierend auf einem FTD-Artikel (10.1.08) von Raghuram Rajan „Die Alpha-Fälscher“ hatten wir für einen Vortrag bei Morgan Stanley noch vor der Lehman-Pleite herausgearbeitet, dass die Immobilie das ideale Alpha-Fälscher Produkt ist. In Rajans Darstellung werden übernormale Renditen durch Eingehen von versteckten Extremrisiken erzielt und als Managementqualifikation verkauft. Gerade die erstklassige Immobilie ist durch den Leverage-Effekt in Niedrigzinsphasen das ideale Alpha-Täuscher Produkt. Der Erwerb hochwertiger Immobilien mit trotzdem guter Eigenkapitalrendite täuscht Qualifikation vor. Die „Extremrisiken“ wie z. B. Mieterausfall sind selten und nicht Schuld des Managers. Die bekannten Risiken normalen Mietauslaufs kommen sehr spät oder vielleicht auch gar nicht. Und wenn schon? Beim dritten neuen Job oder auf einer Ranch im Enddreißiger-Ruhestand lässt sich das aussitzen. Übrigens: Diese Überlegung wurde von der Convenience-Abteilung von Morgan Stanley – oder war es vielleicht doch die Compliance Abteilung – aus dem Vortrag herausgenommen.

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