Eigenkapitalfonds sind die antizyklischen Gewinner der Krise

Rahmenbedingungen und Sicherheitsinteressen haben sich geändert

Heute gehen Eigenkapitalfonds auf die Überholspur. Lange stemmten sich die Initiatoren und der Vertrieb dagegen. Prospekt-Tuning hatte Vorrang vor Sicherheit. „Finanzierung gehört in einen Geschlossenen Fonds“. Das hörten wir schon in den 90er Jahren. Fakt ist, so ließen sich z. B. in Verbindung mit Zinsvorauszahlungen  „weiche Kosten“ am besten verstecken und die Sonder AfA Steuereffekte tunen. Von ganz schlimmen Varianten der Kombination von Innen- und Außenfinanzierung und BGB-Modellen oder KG-Modellen ohne Nachsteuer-Eigenkapitaleinsatz aber dafür mit erweiterter Haftung sei ganz geschwiegen. 2007 auf dem Höhepunkt des Booms haben wir in einer ausführlichen Darstellung in einem Special für Sie die Chancen und Effekte von reinen Eigenkapitalfonds herausgearbeitet. Jetzt kommt der Markt.

Eigenkapitalfonds sind auf der Seite der
Gewinner. Während die Branche in der Krise verharrt und sich die Fondsstatistik fast nur noch auf deutsche
Immobilienfonds gründet, platzieren die erfahrenen Initiatoren von EK-Fonds wie fairvesta und Project Gruppe auf Rekordniveau. Die Veränderung der Rahmenbedingungen war schon 2007 abzusehen. Es bedurfte nur
der Finanz- und jetzt der Schuldenkrise, um ins Bewusstsein zu geraten.  Unser Fazit aus Mai 2007 ist heute aktueller denn je: „… ein Umdenken in der konzeptionellen Gestaltung (ist) unbedingt nötig. … Um den Anschein
hoher Kapitalverzinsungen, wie sie der Anleger aus früheren Zeiten kennt, aufrechtzuerhalten, werden risikobehaftete und täuschende Fremdkapital-Konstruktionen am Leben erhalten. …“. Die Crux des Geschlossenen Fonds ist, dass der Eigenkapitalanteil gerade so hoch ist, dass er meistens alle Risiken abfedert, aber schon bei geringen Wert- und Ertragsschwankungen voll ins Feuer gerät.
Die spekulative, extrem hohe Fremdfinanzierung der
Investmentbanken, die non recourse die Risiken auf die Banken schieben, entfällt als Alternative für den GIF.
Damit rückt die sicherheitsorientierte Eigenkapitalfinanzierung als Gegenpol ins Blicklicht.

Aktuell sind lt. VGF lediglich 13 Fonds am Markt, die nur auf das Geld der Anleger setzen. Darunter sind mit Real.I.S. Australien 8, der schon platziert ist, und NGF Einzelhandelsfonds Deutschland 1 nur zwei Fonds, die auf Immobilien setzen. In der Statistik erfasst der VGF natürlich nur seine eigenen Mitglieder. Die Eigenkapitalfondsprofis fairvesta und Project sind darin nicht enthalten. Brandaktuell meldete Sachsenfonds aus Aschheim (siehe Artikel unten) ein klassisches, aktuelles Beteiligungsangebot „SachsenFonds Deutschland V“. Das
gesamte Fondsvolumen in Höhe von 35,1 Mio. Euro
für das „Headquarters Bilfinger Berger Power Services“ wird ausschließlich mit Eigenkapital finanziert. Damit
verlieren gerade Single-Tenant-Immobilien viele „Schrecken“, da bei Eigenkapitalfinanzierung dem sicheren Cash Flow der langen, planbaren Mietperiode die Finanzierungssicherheit der Nachvermietungsphase gegenübersteht. Selbst Leerstand, Sanierung oder Mietanpassungen sind so handlebar.

In der Analyse zeigt sich, dass gerade der reine Eigenkapitalfonds für den Anleger eindeutige Vorteile hat. In Zeiten schwieriger Immobilienbeschaffung braucht der Initiator weniger Immobilien für seinen Umsatz. Allerdings stehen dem hohe Transparenz der anfänglichen Weichkosten und höhere Vertriebskosten bezogen auf das Fondsvolumen gegenüber. Zur Transparenz muss der Initiator bereit sein. Ansonsten sieht der Vergleich aus Anlegersicht nur Vorteile. So ist der echte Erfolg des Eigenkapitalfonds an der Ausschüttung ablesbar. Hinzu kommt, dass der voll mit Eigenkapital finanzierte Fonds fast nicht insolvenzfähig ist, da Zins und Tilgung des Fremdkapitals, die unabhängig von der Situation der Fonds, stets bedient werden müssen, entfallen. Heute kommt noch ein anderes Problem hinzu. „Banken sind bei der Vergabe und Prolongation von Darlehen immer noch zurückhaltend“, berichtet Otmar Knoll von der fairvesta aus Tübingen. Knoll legt seit nunmehr 10 Jahren mit fairvesta ausschließlich Eigenkapitalfonds auf. Die restriktive Kreditvergabe bringt viele Investoren, aber auch Initiatoren im Immobilienbereich in eine prekäre Lage, so Knoll weiter. „Nicht nur, dass neue Fonds schwerer aufzulegen sind. Auch die bestehenden Fonds, die überwiegend mit Fremdkapital finanziert sind, bekommen ein Problem: Denn ob die Bank benötigte Darlehen verlängert oder im Zuge der Finanzkrise bei den Modalitäten mit sich reden lässt, erscheint unwahrscheinlich“, resümiert Knoll.

„Die Finanzmarktkrise ist im Wesentlichen durch hohe Finanzierungen entstanden – bei vielen Finanzstrategien gab es einfach keinen realen Gegenwert mehr“, meint auch Wolfgang Dippold, Geschäftsführer der Bamberger Project Fonds Gruppe. Trotz günstigem Zinsumfeld verzichten auch die Bamberger, ähnlich wie fairvesta, komplett auf Fremdkapital. „So können wir auch in schwierigen Zeiten ohne jeden Druck von außen die richtigen Entscheidungen treffen“, begründet Dippold die Unternehmensentscheidung. Die Project Gruppe befasst sich ausschließlich mit der Projektentwicklung von Wohnimmobilien. „Die Immobilienentwicklung bietet von sich aus hohe Renditechancen“, so Dippold. Allerdings auch nicht unerhebliche Risiken, die es zu minimieren gilt. Trotz hoher Chancen versucht man üblicherweise, die Rendite durch einen Finanzierungshebel zu steigern. „Leider wird dadurch das Risiko drastisch erhöht. Wir verzichten bewusst auf solche Rendite- und Risikosteigerungen“, resümiert Dippold. â

Ähnlich begründet auch Knoll die Strategie der fairvesta. Deren Fonds seien vollkommen bankenunabhängig und damit nicht der Willkür der Banken ausgesetzt. „Ein Faktor, der über Wohl und Wehe der Rendite oder gar des eingesetzten Kapitals entscheiden kann. Denn der Leverage-Effekt hebelt nicht nur die Chancen, sondern auch die Risiken“, so Knoll. Diese Unabhängigkeit und Handlungsfreiheit erweist sich für Knoll gerade in bewegten Zeiten der Schulden- und Währungskrise als unabdingbar und vorteilhaft. Fairvesta werde auch in Zukunft nicht von dieser Strategie abweichen und bewusst auch Fremdkapital verzichten. Laut eigenen Angaben lagen die Renditen der Tübinger bisher im zweistelligen Bereich. ¨

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