Erbbaurecht in der Praxis

 

„Die Erbpacht deckt bei uns alle fixen Kosten“

Stiftungen stehen vor einem Dilemma: Kaum eine Investitionsmöglichkeit deckt heute noch die Bedürfnisse nach Kapitalerhalt und Inflationsausgleich bei gleichzeitiger Notwendigkeit, den Stiftungszweck zu erfüllen. Niedrige Zinsen sorgen für echten Kapitalverzehr. Die Investition in Immobilien ist für viele da eine sinnvolle Alternative neben Aktien- und Rentenpapieren. Eine Diskussionsrunde am Deutschen Stiftertag in Düsseldorf offenbarte das große Interesse an Immobilieninvestments. Für die „Evangelische Stiftung Pflege Schönau“ bedeutet das vor allem Geld verdienen mit Erbbaurecht.

Wer sich beim sonntäglichen Kirchengang wieder einmal gefragt hat, wie die Kirchen eigentlich ihre Bauten und Pfarrstellen finanzieren, dem verschaffte der geschäftsführende Vorstand der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau Ingo Strugalla (Foto) am Deutschen Stiftertag in Düsseldorf einen Einblick in die finanzielle Situation. Die Stiftung, die über ein bilanzielles Vermögen von 540 Mio. Euro verfügt, baut ihre finanzielle Situation im wesentlichen auf das Erbbaurecht. Insgesamt 500 ha mit 14.000 Verträgen verwaltet die Gesellschaft aus Heidelberg, deren Zweck es ist die insgesamt 85 Kirchen und 41 Pfarrhäuser zu verwalten. Neben der Rolle als Erbpachtgeber, sind die Investitionen in fünf pan-europäische Immobilienspezialfonds, 850 eigene Wohneinheiten, 7.500 ha Forstwirtschaft sowie 6.000 ha landwirtschaftliche Pachtflächen mit insg. 6.000 Verträgen, weitere Bausteine der Einnahmeseite.

Die Grundfrage jeder Stiftungsinvestition sollte die Abwägung zwischen Rendite und Risiko sein. Wie viel Risiko kann die Stiftung verkraften bei gleichzeitiger minimaler Renditeanforderungen, die lt. Strugalla bei 4% liegt. Selbst diese Renditen sind am Geldmarkt kaum noch zu bekommen. Renten und Aktien zu volatil, während hingegen Offene Immobilienfonds in der langfristigen Betrachtung seit Anfang der 80 Jahre eine konstante Performance von 5,9% p.a. lt. BVI hingelegt haben. Die Niedrigzinssituation lässt selbst die so sicheren Bundesanleihen als Investment ausfallen. Lediglich spanische Papiere oder Anleihen von Schwellenländern können die 4% Renditeanforderung erfüllen, sind jedoch gleichzeitig für Stiftungen oft zu risikoreich. Gleichzeitig waren die Inflationsraten der letzten 30 Jahre außer 1992/93 stets unter 4%. Für die Evangelische Stiftung Pflege Schönau ergibt sich daher die logische Konsequenz, die seit Jahrhunderten im Bestand befindlichen Flächen, als Erbpachtgrundstücke an die Bevölkerung weiter zu geben, um so die 4% Rendite zur Sicherung des Stiftungskapitals zu erhalten. Für die Stiftung ergibt sich so ein stabiler Cashflow, der für die nächsten 60 bis 99 Jahre, je nach Laufzeit des Vertrags, gesichert ist. Dem Argument der Erbpachtkritiker, dass nach Ende der Laufzeit die Hauseigentümer enteignet werden, sieht Strugalla gelassen entgegen. Seine Institution hätte derzeit kein Interesse, die Pachtverträge nicht zu verlängern. Allerdings liegt die durchschnittliche Laufzeit der Verträge aktuell noch jenseits der 50 Jahre. Wie sich die Bodenwerte bis dahin entwickeln ist heute noch nicht abschätzbar.

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