Gunnar Meyke, Immobilien Research DekaBank
Die Bilanz an den wichtigsten europäischen Büromärkten dürfte 2016 – hinsichtlich der Gesamterträge idealtypischer Investitionen – ähnlich gut wie im Vorjahr ausgefallen sein. Der bestandsgewichtete Mittelwert der 25 von uns analysierten Standorte sollte erneut im Bereich um 15% liegen. Dies ist insofern bemerkenswert, da die beiden von uns betrachteten Londoner Teilmärkte den europäischen Mittelwert nach dem Brexit-Votum nach unten gezogen haben. Dagegen dürften die Erträge an den deutschen Big 7-Standorten im siebten Jahr des Aufschwungs nochmals gestiegen sein. Aber auch die anderen europäischen Büromärkte dürften überwiegend Ergebnisse im zweistelligen Bereich geliefert haben. Aufgrund gesunkener Anfangsrenditen waren erneut die Investmentmärkte ausschlaggebend für die hohen Erträge. Nur in Stockholm, Madrid und Barcelona dürften Mietanstiege gleichermaßen oder stärker zum Gesamtergebnis beigetragen haben. Mit einer raschen Trendumkehr am Investmentmarkt ist nicht zu rechnen, denn das Zinsumfeld wird sich voraussichtlich nur langsam verändern. In Euroland liegen die niedrigsten Zinsen zwar hinter uns, die Kapitalmarktzinsen sollten aber nur in geringem Tempo steigen. Denn die Europäische Zentralbank wird nach dem Ende der Wertpapierkäufe unseren Prognosen zufolge erst 2020 damit beginnen, den Refinanzierungssatz anzuheben. Wir gehen davon aus, dass die Renditen für Büroimmobilien der Entwicklung der Kapitalmarktzinsen mit gewisser Zeitverzögerung und in abgeschwächter Form folgen werden. Daraus resultiert der für die meisten Standorte prognostizierte Verlauf von einer 2017 fortgesetzten Renditekompression, allerdings in geringerem Umfang als 2016, gefolgt von einer etwa zweijährigen Stagnationsphase, bevor gegen Ende des fünfjährigen Prognosefensters die Renditen langsam steigen. Vom Mietmarkt erwarten wir in diesem Zeitraum nur geringe positive Impulse für die Erträge. An den Standorten, die zuletzt die höchsten Mietsteigerungen erfahren haben, wie Spanien, Deutschland oder Schweden, ist mit einer deutlich nachlassenden Dynamik zu rechnen. Für die Gesamterträge, auf Basis unserer Prognosen der Spitzenmieten und -renditen, bedeutet dieses Szenario, dass 2017 die guten Ergebnisse des Vorjahres nicht mehr erreichbar sein dürften, dass aber an der Mehrzahl der Märkte die Marke von 5% überschritten werden sollte. Wenn die Anfangsrenditen in der Folgezeit ihren Tiefpunkt gefunden haben, sollte diese Marke kaum noch zu knacken sein. Wir erwarten ein weiteres Absinken der Gesamterträge mit der Perspektive, dass gegen Ende des Prognosezeitraums die Mehrheit der Standorte zumindest leichte Verluste einfahren wird. Deutlich abheben von dieser Entwicklung sollten sich die beiden analysierten Londoner Teilmärkte, die bereits 2016/17 in der Verlustzone liegen dürften. Dies ist nicht nur auf die Zurückhaltung der Investoren nach dem Brexit-Votum zurückzuführen, sondern auch auf das hohe Neubauvolumen in Central London, das bereits 2016 die Leerstandsquote deutlich ansteigen ließ. In Kombination mit einer schwächeren Flächennachfrage, da sich viele Unternehmen während der Jahre andauernden Verhandlungen mit der EU abwartend zeigen dürften, sollte die Spitzenmiete vorerst unter Druck bleiben. Allerdings gehen wir davon aus, dass die Mietrückgänge begrenzt bleiben bzw. nach der Korrekturphase wieder Mietanstiege möglich sind, denn der Londoner Markt gilt als sehr zyklisch mit einer raschen Anpassung der Bautätigkeit, was ein dauerhaft starkes Überangebot unwahrscheinlich erscheinen lässt. Infolgedessen erwarten wir, dass auch ein Teil des prognostizierten Renditeanstiegs wieder korrigiert wird. Für den gesamten Prognosezeitraum 2017 bis 2021 ergeben sich daraus Erträge von durchschnittlich 2,6% pro Jahr für die City bzw. 3,5% für das West End, das eine deutlich geringere Abhängigkeit von der Finanzbranche aufweist. Damit würde London West End auf Fünfjahressicht zum Spitzentrio der europäischen Büromärkte gehören, hinter Frankfurt und Luxemburg, zwei häufig genannten Nutznießern potenzieller Verlagerungen von Arbeitsplätzen der Finanzbranche aus London. Für die 25 analysierten Büromärkte ergeben sich bis 2021 im Mittel erwartete Gesamterträge in Höhe von 1,5% pro Jahr (Medianwert).