Empirica sieht diese Großstädte bedroht
Die Immobilienpreise sind auch im Jahr 2016 kontinuierlich weiter gewachsen. Das Researchinstitut Empirica sieht in vielen Metropolen die Gefahr einer Blase und geht für acht von zwölf untersuchten deutschen Metropolen von einer „eher hohen Blasengefahr” aus. Zu den betroffenen Standorten gehören München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Bremen.
In Essen sei die Gefahr dagegen „mäßig hoch”, in Dresden sowie Leipzig „gering” und in Dortmund sogar „sehr gering”, so die Daten des Empirica-Blasenindex für das dritte Quartal 2016. Gegenüber dem Vorquartal sei die Blasengefahr in Leipzig gestiegen und in Dresden gesunken.
Gefährlich wird eine Blase erst, wenn sie platzt
Als Erklärung fügt Empirica hinzu: „Als Blase bezeichnet man einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Das Schädliche daran sind aber weniger die hohen Preise selbst, sondern vielmehr die dadurch überzeichnete Knappheit”, erläutert Dr. Reiner Braun, Vorstand von Empirica.
In der Folge komme es zu Fehlallokationen – der Wohnungsbau und die dazu erforderliche Kreditvergabe würden über Gebühr angekurbelt, Kapital für alternative Anlageinvestitionen werde knapp. Doch: „Gefährlich wird eine Blase aber erst, wenn sie platzt. Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhand nehmen”, so Braun.
Empirica räumt auch ein, der Blasenindex könne allerdings eine Blase nicht diagnostizieren, doch er gebe Hinweise auf die drohende Gefahr und zeige dafür verschiedene Warnstufen an. „Dazu werden auf regionaler Ebene vier verschiedene Indikatoren analysiert, die Alarm schlagen, wenn bestimmte Grenzwerte für die Zuwächse gegenüber dem ,blasenfreien’ Referenzjahr 2004 überschritten werden”, erläutert Braun
Man könne zudem Vergleichsländer mit vergangenen Preisblasen heranziehen, um sich ein Bild von den absoluten Werten zu machen, die sich typischerweise dahinter verbergen. In Spanien und Irland sei um 2006/07 eine Blase geplatzt: Die Hauspreise seien relativ zum BIP bis 2012 laut OECD um 4,6% per annum in Spanien und sogar um 10,0% per annum in Irland gesunken. (KK)