Europäischer Büro-Investmentmarkt startet auf Vorjahresniveau

 

Sind „3%“ Rendite der Weg zum Immobilien-Negativzins?

Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

 

Nachdem lt. JLL-Report „European Office Investment Perspective” der europäische Büro-Investmentmarkt ohne UK in 2016 mit einem Rekordergebnis von 81,3 Mrd. Euro  abgeschlossen hatte, startete das 1. Quartal 2017 mit 15 Mrd. Euro Transaktionsvolumen auf dem Niveau des starken Vorjahres. Der 5-Jahresschnitt ist um 25% übertroffen. Der JLL-Report identifiziert 10 Investment-Hotspots außerhalb traditioneller Spitzenteilmärkte, von denen 4 in Deutschland liegen. Die Mathematik aktueller Preisfindung macht „Der Immobilienbrief“ deutliche Sorgen.

 

Eine auch für die kommenden Monate erwartet hohe Nachfrage steht einer anhaltenden Produktknappheit gegenüber. Beides sorge dafür, dass Spitzenrenditen unter Druck bleiben. Im 1. Quartal 2017 sei die Spitzenrendite in Berlin um 30 Basispunkte auf 3,0% gefallen. Paris liege gleichfalls bei 3%, Hamburg käme auf 3,25 % und München auf 3,3%. Entsprechend berichtet Peter Hensby, bei JLL Head of Offices Capital Markets, EMEA: „Investoren sind bereit, die weiter gestiegenen hohen Preise zu bezahlen, wenn sie von steigenden Mieten ausgehen können. Unter anderem die Qualität der Mieter sowie ein zukunftssicherer Standort, die neben anderen Asseteigenschaften zu einer Verbesserung der Gebäudeperformance führen, spielen eine noch stärkere Rolle“.

 

Das liest sich zwar flüssig, heißt jedoch aus „Der Immobilienbrief“-Sicht übersetzt, dass in Berlin und Paris in der Spitze für gut vermietete, neue Topobjekte, die also für 10 Jahre lediglich Mietsicherheit und keine Entwicklungsperspektiven bieten, die 33-fache Netto-Jahresmiete vor Erwerbsnebenkosten und Due Diligence-Kosten bezahlt werden. Auch ohne Berücksichtigung von Vorsorge für spätere Sanierung bei typischen Sollbruchstellen des Lebenszyklus nach 20 bis 30 Jahren kostet das leicht gut 1% Rendite. Damit steht bei der echten Netto-Rendite eine „1“ vor dem Komma, aus der dann die Immobilie langfristig in Topzustand gehalten werden muss. Da damit die „Negativzins-Immobilie“ erreicht ist, bleibt nur die Hoffnung auf drastische Mietentwicklung, da bei den Multiplikatoren vor dem Hintergrund der Zinswende wohl der Höhepunkt erreicht ist.

 

Der aktuelle JLL-Report „European Office Investment Perspective” weist zehn potentielle Büro-Hotspots mit soliden Fundamentaldaten und starker Nutzernachfrage in Kontinentaleuropa außerhalb traditioneller Spitzenteilmärkte aus. Für diese wird in den nächsten zwei Jahren ein überdurchschnittliches Mietwachstum erwartet.  wird. Vier dieser Hotspots mit erwartetem Mietpreisanstieg liegen in Deutschland. Die City und der City-Rand in Stuttgart sowie die Berliner Teilmärkte Hauptbahnhof-Europacity, Mediaspree & Mitte zeigen u.a. einen im langfristigen Vergleich starken Anstieg des Büroflächenumsatzes sowie im europäischen Vergleich sehr niedrige Leerstandsquoten. Mietpreise in München-Ost notieren bei enger werdendem Angebot noch ca. 50% niedriger als im CBD der bayerischen Metropole. In der Frankfurter Bankenlage und in der City haben Umsatzvolumina angezogen, Leerstandvolumina sind rückläufig. Diese beiden Teilmärkte könnten von Brexit induzierten Umzügen profitieren. Zwei Hotspots liegen in spanischen Metropolen: Mendez Alvaro in Madrid zeigt um 45 % niedrigere Mietpreise als im CBD, das urbane Revitalisierungsprojekt Placa de les Glories in Barcelona wird durch starke Nachfrage des „TMT-Sektors“ bei anziehendem Büroflächenumsatz gekennzeichnet. Amsterdam, Paris, Luxemburg und Stockholm komplettieren die von JLL genannten potentiellen Büro-Hotspots.

 

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