Europas Büromärkte in der Krise – Lichtblick am Ende des Tunnels?

1.Juli 2009   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Lange haben sich die Immobilienanalysten gefragt, wie tief uns diese Rezession an den Büromärkten führt. Man konnte in den Rezessionsquartalen dabei zusehen, wie sich fast wöchentlich die Prognosen für Miet- und Investmentmärkte verschlechterten. Mittlerweile gibt es wieder Grund zum Aufatmen nicht nur an den Immobilienmärkten: Die Anzeichen für eine wirtschaftliche Stabilisierung haben sich in den letzten Wochen deutlich verstetigt. Nicht nur an den Finanzmärkten, die die „realwirtschaftliche“ Entwicklung häufig mehrere Monate vorweg nehmen, hat sich die Lage deutlich entspannt. Ablesen kann man das fast woran man will: An den steigenden Aktienmärkten, sich einengende Spreads oder stabilere Wechselkursen ausfallgefährdeter Staaten. Zwar gibt es in allen Fällen auch Ausnahmen von der Regel. Der von der DekaBank entwickelte Finanzmarktstress-Indikator (DFI) befindet sich aber in einem stabilen Abwärtstrend. Und im Juni 2009 zeigte der Indikator zum ersten Mal seit Anfang 2008 auch einen Stresspegel an, der deutlich unter dem Niveau nach den Terroranschlägen vom 11. September 2001 liegt. Aber auch die erwähnte „realwirtschaftliche“ Erholung im verarbeitendem und Sektor und bei den Dienstleistern kommt voran. Ablesen lässt sich das vor allem an Stimmungsindikatoren. Immer deutlicher zeichnet sich ab, dass die beiden Winterquartale tatsächlich den Tiefpunkt der Rezession markierten.
 
Indes befinden wir uns trotz dieser positiven Nachrichten nur im Übergang vom freien Fall in eine milde Kontraktion. Und angesichts steigender Staatsverschuldung, sinkender Beschäftigung und anhaltendem Abschreibungsbedarf im Bankensektor prognostizieren wir auf absehbare Zeit ein eher schwaches Wachstum. Deutschland etwa wird frühestens 2014 wieder dieselbe Menge an Gütern und Dienstleistungen produzieren wie im Jahr 2008.
Der Markt ahmte diese Ab- und Auf-Bewegung der Gefühle übrigens parallel nach: Der aus Derivatepreisen für den IPD UK All Property-Index ableitbare implizite Total Return für das Jahr 2009 rutschte zum ersten Mal im Juni 2008 in negatives Terrain. Bis Januar 2009 stürzte er kontinuierlich weiter ab und markierte mit einer Erwartung von ‑20% seinen Tiefpunkt, von dem er sich bis heute auf etwa ‑15% erholen konnte. Auch wir haben unsere Prognosen zwischen März und Juni noch leicht verändert. Nachdem sich die finalen Zahlen für 2008 mit -12,6% für den europäischen Marktgesamtertrag realisiert hatten, und die Renditeanstiege im ersten Quartal in einigen Märkten geringer ausfielen als zunächst befürchtet, haben wir unsere Prognose für den europäischen Marktgesamtertrag 2009 nun von ‑22,8% auf ‑19,9% angehoben. Dem liegt eine etwas optimistischere Sichtweise der Investmentmärkte (Renditeanstieg auf 6,30% statt 6,57%) und eine etwas pessimistischere Sicht der Mietmärkte (Rückgang um ‑12,2% statt ‑11,7%) zugrunde.
 
Spannend sind auch die zyklische Dynamik und ihr zeitlicher Verlauf. Dazu drei Beobachtungen: Erstens hat sich das klassische Wechselspiel des Vorlaufs der Renditen vor den Mieten wieder eingestellt. Zweitens sind die Phasenverschiebungen zwischen den europäischen Märkten fast verschwunden. Während in der 90er-Krise der Frankfurter Büromarkt erst 12 Quartale nach dem Londoner in die Rezession abglitt, hat sich der Abstand in der aktuellen Phase auf ein bis zwei Quartale verkürzt. Diese zugenommene Synchronität der Immobilienmärkte hat zur Folge, dass passive regionale Diversifikation alleine kein Garant mehr für Portfoliostabilität ist. Vielmehr hilft in dieser Situation nur noch das aktive Ausbalancieren stark und schwach zyklischer Märkte. Drittens, und das ist die gute Nachricht, haben die europäischen Märkte zum Ende des 2. Quartals bereits 60-80% der Kapitalwertrückgänge hinter sich. Die Abbildung zeigt den Weg vom zyklischen Hoch- zum Tiefpunkt. Die stark zyklischen und früh korrigierten Märkte – hier London und Paris – befinden sich bereits deutlich in der Nähe des Bodens. Auch bei den nachlaufenden Märkten – hier am Beispiel Frankfurt und Amsterdam – wird am Ende des laufenden Jahres die Korrektur zu 90% abgeschlossen sein.

Abbildung 1: Zyklische Entwicklung der Kapitalwerte vom Hochpunkt zum Tiefpunkt

Zyklische Entwicklung der Kapitalwerte vom Hochpunkt zum Tiefpunkt

Zyklische Entwicklung der Kapitalwerte vom Hochpunkt zum Tiefpunkt

Quellen: PMA; DekaBank

Daraus ergibt sich: Das Fenster für antizyklischen Investitionen hat sich geöffnet. Die Stärke der Erholung und damit die Ertragsmöglichkeiten bei Neuinvestitionen hängen natürlich von den Besonderheiten des jeweiligen Marktes ab. Für Europa im Durchschnitt gilt jedoch: Im zweiten Halbjahr wird der Marktgesamtertrag noch einmal fallen. Aber danach ist unserer Prognose nach mit 7,5% Marktgesamtertrag von Anfang 2010 bis Ende 2013 nicht nur Licht am Ende des Tunnels, sondern auch wieder ein kräftiger Gewinn mit Büroimmobilien in Sicht.

Dr. Stefan Subroweit, Senior Economist, Immobilienresearch, DekaBank

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