Expo Real 2009 – Back to basics

Vom 5.-7. Oktober tummelte sich auf der Expo Real auf dem Münchner Messegelände alles was in der Szene Rang und Namen hat. Allerdings geht auch die Krise nicht spürlos an der Expo Real vorbei. Die Stimmung ist dabei besser als die nackten Zahlen verraten. Die konkrete Frage nach gemachten Geschäften endete meist in einem „noch nicht“. Vor einem Jahr war der Zusammenbruch von Lehmann noch frisch und löste in der Immobilien- und Finanzwelt blanke Panik aus. Opportunisten zogen sich blitzartig aus dem Markt zurück. Die am Abgrund stehenden Banken stellten das Kreditgeschäft ein. Die Stimmung fasste einer der renommierten Teilnehmer mit dem Kommentar zusammen, im letzten Jahr habe die Branche Angst gehabt. Jetzt wisse sie, warum. Ein Jahr nach der Lehman-Pleite hat sich der Markt stabilisiert. Das meint zumindest Hubertus Kobe, DTZ Retail Services. 2008 herrschte Verzweiflung ergänzt André Langmann, Chef der GRR AG aus Erlangen. Inzwischen scheint sich die Finanzierungslage zu verbessern. Wie Karsten Junius, Dekabank, und Günter Vornholz, Deutsche Hypo, auf einer Podiumsdiskussion feststellten, ist es sicher, dass die systemischen Risiken im Griff sind. Volkswirtschaftlich ist die Entwicklung der Inflation von Bedeutung (siehe Editorial).

Das Schlusszahlenwerk der Expo Real sah 21 000 Fachbesucher aus 73 Ländern und einen Rückgang um 15% (Vorjahr: 24 800 Teilnehmer aus 78 Ländern). Neben den Besuchern waren die ausstellenden Unternehmen mit 14 750 Repräsentanten vertreten. Insgesamt hatte die Messe damit über 35 000 Teilnehmer (2008: 42 000 Teilnehmer). Auf der Expo Real stellten insgesamt 1 580 (-14%) Unternehmen aus 34 Ländern aus. 6 Hallen waren diesmal Schauplatz des Geschehens. Eine weniger als 2008. Auch die „Nebenlagen“ in den Hallen sind deutlich leerer als in den vergangenen Jahren. Dennoch ist das Ergebnis positiv für die Messe, berücksichtigt man, dass der Mitarbeiterabfluss der Branchenunternehmen sicherlich weit größer ist als der Besucherrückgang der Messe.

Der Messebesuch hat sich dennoch oder gerade wegen der Konsolidierung gelohnt. Der gefühlte Rückgang bei Besuchern und Messeständen war übrigens deutlich größer als das Zahlenwerk bestätigt. Erwartungen führen nun einmal zu Wahrnehmungsänderungen. Auch das Messegelände, bei der die Messeleitung nicht mehr wie üblich jeden Quadratmeter verscherbeln konnte, war deutlich aufgelockerter. Freiflächen und Besprechungsflächen berichteten von geplatzten Ausstellerträumen. Es gab Raum für Gespräche, die sonst in den Gangkreuzungen konzentriert unter kontinuierlichem Schulterklopfen Vorbeilaufender stattfinden mussten.

Tag 1 der Immobilienmesse endete mit dem Fazit, dass sich die Lage etwas entspannt hat. Das stellt auch Ralph Müller, Head of Realtionship Management/Funds bei Garbe fest. Opportunisten aus England und den USA klopfen bereits mit dem Scheckheft an die Türen.  Es sind die richtigen Leute vor Ort. Man hat viel Zeit zu reden. Es herrscht Normalität wie vor dem Boom. Motto: „Weniger Party, mehr Arbeit.“ Gleichzeitig wird der Scheidepunkt der Branche offensichtlich. Bislang haben das Fertigbauen der Boom-Projekte, gut gefüllte Kriegskassen und kostenorientierte Verschlankungen die Branche noch in gutem Zustand erhalten. Langsam dürfte aber bei vielen Marktteilnehmern die Grenze eines lockeren Aussitzens der Krise erreicht sein.

Auch der zweite Tag der Expo Real 2009 in München offenbarte Überraschendes. Banken vertrauen sich wieder! Neugeschäft sei möglich. Und auch über 50 Mio. Euro sind Finanzierungen machbar. Wirklich überraschend kam allerdings die engagierte Aussage der Eurohypo, im Neugeschäft in diesem Jahr zwischen 3 und 6 Mrd. Euro zu machen. Das erste Halbjahr hat aber erst 700 Mio. Euro gebracht, das dritte Quartal war nicht wirklich gut (Die Eurohypo veröffentlicht traditionell keine Quartalszahlen) und woher das Neugeschäft kommen soll wurde leider nicht vollständig offenbart. Allerdings sollen wohl vor allem kleinere Deals dazu beitragen auch wenn Vorstandssprecher Frank Pörschke Deals im mittleren dreistelligen Millionenbereich nicht ausschloss.

Von den Teilnehmern wird demgegenüber immer noch das Fehlen von Finanzierungsmöglichkeiten beklagt. Wer seine Erwartungshaltung auf dem Level der letzten 3 Jahre belässt, dürfte nachhaltig enttäuscht werden. Zumindest für die nächste Phase dürften wieder die Kriterien klassischen Immobilienbankings Einzug halten. Die prohibitiven Eigenkapitalanforderungen von bis zu 50% für Projektentwicklungen werden natürlich auch nicht nachhaltig bestehen bleiben. Es ist aber klar, dass das Bankensystem nur beschränkt Kredite vergeben kann. Dafür steht den Banken viel zu wenig Eigenkapital zur Verfügung. Verschlechtertes Rating im Bankensystem selber sowie verschlechtertes Rating der Bestandskunden fressen im Nachhinein vorhandenes Eigenkapital. Gleichzeitig ermöglicht die Margenanpassung im Bestand eine vorübergehende Zurückhaltung im Neugeschäft. Randbemerkungen einzelner Teilnehmer mit dem Tenor „Unzucht mit Abhängigen“ dürften sicherlich bei einer vom Bankensystem selbst als ausgewogen dargestellten Margenpolitik die Ausnahme bleiben.

Die Messe ist spürbar leerer, was nicht zu ihrem Nachteil ist, da Gespräche oft qualitativer sind als noch in den letzten Jahren. Die vielen Gemeinschaftsstände (Allein auf dem Frankfurter Stand fanden sich über 25 Firmen) bedeuten auch, dass Geschäftsführer viel direkter anzutreffen sind als noch in den Vorjahren, wo man sich erst „durchfragen“ musste und die Entscheider zumeist im hinteren oder gar oberen Teil der Messestände anzutreffen waren. Die Aussteller drücken auf die Kostenbremse und die Messegesellschaft offenbar auch. Die berühmten Expo-Taschen suchte man in diesem Jahr vergeblich. Sogar das Bändchen um den Hals musste diesmal die Messeleitung selber stellen. Ein Blick ins Parkhaus verriet allerdings, dass die Kostenbremse noch nicht in allen Bereichen angekommen ist. Das könnte im nächsten Jahr vielleicht schon anders aussehen, wenn die Leasingverträge ausgelaufen sind und vorbildhaftes Verhalten gefragt ist.

Die Expo ist wieder zur Arbeitsmesse geworden. Bodenständigkeit und Vernunft sind wieder mehr in den Fokus gerückt als „Höher, Schneller, Weiter“. Was von der positiven Stimmung übrig bleibt, wird man sehen. Eine Rückkehr auf normales Niveau scheint wieder ein Stück näher gekommen zu sein. Andererseits war jeder da, den wir erwarteten. Lediglich viele internationale Visionäre der Emerging Countries mit Mega-Planungen fehlten.

Lutz Aengevelt brachte es auf den Punkt. Zu bedauern sei der Besucherrückgang aus qualitativer Sicht nicht. Die sinkende Anwesenheit von „Lachslutschern“ und „Prospektsammlern“ ließ aus Sicht von Aengevelt die Quote der Dealmaker steigen. Beklagt wird naturgemäß das Fehlen von Finanzierungsmöglichkeiten. Wer seine Erwartungshaltung auf dem Level der letzten 3 Jahre belässt, dürfte nachhaltig enttäuscht werden. Die Zeit der großen Deals ist laut CorpusSireo-Gründer Michael Zimmer für einige Jahre vorbei. Die Immobilienkomponenten gewinnen wieder an Bedeutung. Trotz aktueller Re-Nationalisierung bleibt jedoch für Zimmer die neugewonnene Internationalität des Immobiliengeschäftes auch zukünftig erhalten.

Mit Blick auf jetzt 27 Jahre aktive Immobilientätigkeit und –beobachtung zuckt das „Der Immobilienbrief“-Team bei einzelnen Zyklen sowieso eher mit der Schulter. Unsere These, die wir Ihnen zuletzt im Expo Spezial vorstellten, besagt sogar, dass aus Immobiliensicht die aktuelle Krise deutlich geringere Folgen haben wird als die Krisen in den neuen Bundesländern und der anschließende Boom im Westen Ende der 90er Jahre. Es gab lediglich Irrationalität bei Bestandstransaktionen. Zur Realisierung Investment-Euphorie getunter Neubauten war die Auszeit des gesunden Investment-Verstandes viel zu kurz. Damit dürfte der Leerstandshöhepunkt des kommenden zyklischen Tals wahrscheinlich geringer ausfallen, als beim letzten Mal. Da die Baukapazitäten nicht so stark aufgestockt worden sind, halten sich auch hier die Freisetzungen in Grenzen. Lediglich die Dienstleister, die auf Bestandstransaktionen ausgerichtet waren, dürften erhebliche Anpassungsmaßnahmen vornehmen. Und dass man in einem annähernd fertig gebauten Umfeld mit rationaler Finanzierung nun einmal weniger Projektentwickler benötigt, als Wüsten- und Ruinen-Staaten, dürfte sich bald herumsprechen. (AE/WR)

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