Expo Real 2011 – Bereit machen für den nächsten Crash?

37.000 Teilnehmer aus 34 Ländern besuchten vergangene Woche die 14. Expo Real – Europas größte Gewerbeimmobilienmesse auf dem Münchner Messegelände. „Die Stimmung war sehr gut“, meint Messe-Chef Eugen Egetenmeir. Dem können wir nicht voll zustimmen.

Die Stimmung auf der Expo Real war gespalten. Auf der einen Seite gab es die Optimisten des weiteren Aufstiegs im Zyklus. Die Argumente sind sogar schlüssig. Riesige Summen stehen für Immobilieninvestitionen bereit. Deutschland ist „safe haven“ im internationalen Umfeld. In der Bevölkerung erlebt die Immobilie eine Renaissance. Wohnen und Handel boomen. Das muss auf Gewerbe/Büro übergreifen. Der Zyklus geht weiter. Auf der anderen Seite macht sich Krisenstimmung breit. Manch einer sah die Stimmung in diesem Jahr wie 2008. Nicht Lehman sorgte diesmal für schlechte Laune, sondern die Staatsschuldenkrise, aus der sich erneut eine Banken- und Finanzierungskrise entwickeln könnte. Wer auf Fremdkapital über den „gedeckten“ Bereich bis 60% hinaus angewiesen ist, sieht dunkle Wolken. Viele Finanzierer müssen ihre Bilanzen verkürzen. Bei manchen Initiatoren geschlossener Fonds sieht es trostlos aus. Es gibt ohne bonitären institutionellen Hintergrund nur wenig Chancen zur vertriebsnotwendigen Eigenkapitalzwischenfinanzierung. Auch Bestreben von Banken, Schiffs- und Immobilienfonds durch Sicherheitenverwertung oder Währungsumstellung glattzustellen, macht nervös. So kommentierte Westdeutsche Immobilienbank Vorstand Claus-Jürgen Cohausz „Die Stimmung auf der Messe erinnerte an die Expo Real 2008 kurz nach dem Zusammenbruch von Lehman Brothers. Zweifel an der Stabilität und ein wieder zunehmendes Misstrauen der Banken untereinander sowie die Befürchtung einer bevorstehenden Rezession überschatten die Gespräche in München.“ Auf der anderen Seite war Bernd Hütter, Leiter der Abteilung Immobilienkunden bei der WGZ Bank mit der Messe „rund um zufrieden“. Für Hütter war die Messe arbeitsreich und selten so ergiebig wie in diesem Jahr. WGZ-Ziel für dieses Jahr ist ein Rekord im Neufinanzierungsgeschäft von 1 Mrd. Euro. Da die Bank in den „guten“ Jahren 2006 und 2007 nicht mitgemacht hat, habe sie keine „Altlasten“ in der Bilanz. Deutlich kritischer sieht Eurohypo Vorstand Thomas Köntgen die Lage an den Märkten. Zu Eurokrise und Griechenland mag er sich lieber gleich gar nicht äußern. Und auch die Stimmung beschreibt Köntgen als „Stochern im Nebel“. Für Köntgen befinden sich viele gerade im Auge des Hurrikans, der das schlimmste noch erwarten lasse und nicht zu vergessen die Aufräumarbeiten am Schluss. Positive Stimmung erkläre sich vor allem daraus, dass sich viele Marktteilnehmer mittlerweile emotional an Krisen gewöhnt haben könnten. Generell steht auf der Banken-Agenda in der nächsten Zeit Basel III und die Prolongierungswelle. Sicher sei wohl vor allem, „das Produkt Kredit wird teurer werden“ meint Hütter. An den Finanzierungsmöglichkeiten scheiden sich die Geister. Von „die Banken zeigen sich sehr offen“ bis zu „gibt nichts“ reichen die Erfahrungen der Gesprächspartner. Renommierte, eigenkapitalstarke Projektentwickler, die vor allem im Bereich Einzelhandel und Wohnen unterwegs sind, sind derzeit gern gesehen. Die WGZ Bank erwartet zwischen 10 und 25% Eigenkapital. Woanders scheinen aber durchaus 40 oder sogar 50% EK angefragt zu werden.

Wie nicht anders zu erwarten, ist das Schlussstatement der Messe selber positiv. Sie sieht die Expo Real 2011 trotz der Turbulenzen auf den Finanzmärkten als „Stabilitätsanker der Branche“. Bei einer Ausstellerzahl auf Vorjahresniveau endete die 14. Expo Real auch mit stabilen Teilnehmerzahlen. Wie im Vorjahr kamen rund 37.000 Teilnehmer zur Messe. Davon entfielen 19 000 auf Fachbesucher und 18 000 auf die Repräsentanten der ausstellenden Unternehmen. Die Top Ten unter den insgesamt 72 Besucherländern waren neben Deutschland Großbritannien, Niederlande, Österreich, Schweiz, Frankreich, Polen, USA, Tschechische Republik, Russische Föderation und Luxemburg. Insgesamt stellten 1 610 Unternehmen aus 34 Ländern aus. Eugen Egetenmeir, Geschäftsführer der Messe München International, sieht die Messe als eine unverzichtbare Plattform für Austausch und Orientierung in der Branche. Sie trage zu mehr Transparenz und Geschäftschancen bei. „Die Stimmung in den Hallen war sehr gut“, stellte Egetenmeir fest. Union Investment GF Reinhard Kutscher sieht die Expo als ein verlässliches Barometer der Stimmung an den europäischen Immobilienmärkten. 2011 herrsche gute Betriebstemperatur. Eine Abkühlung werde jedoch zunehmend einkalkuliert. Diese Einschätzung bestätigten auch die Ergebnisse der Besucherbefragung. Insgesamt 97% der Besucher bewerteten die Messe mit ausgezeichnet bis gut. Die gegenwärtige wirtschaftliche Situation der Branche sahen 71% der Besucher positiv. Für die künftige Branchensituation erwarten 47% keine Änderung, 28% eine Verbesserung und 25% eine Verschlechterung.

Aus internationaler Sicht gilt Deutschland immer noch als Hort der Stabilität. „Der Run der Investoren auf deutsche Immobilien wird wegen der anhaltenden Disparitäten und Verunsicherungen in einigen europäischen Ländern noch eine Weile anhalten“, meint Karin Siebels, Researchleiterin bei der Patrizia GewerbeInvest KAG. Die Abkühlung der Konjunktur schlage erst Ende 2013 auf die Immobilienwirtschaft durch. Auch die Maklerhäuser Catella Property Group (CPG) und Savills verlassen die Messe optimistisch. CPG-Chef Klaus Franken meint, man habe selten auf einer Messe so konkrete Verhandlungen geführt. Selbst der letzte Messetag sei bis zum Schluss mit Terminen gefüllt gewesen.

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