Deutschland eines der Hauptdestinationen von weltweiten Kapitalströmen. Das hat die größte Gewerbeimmobilienmesse Europas, die Expo Real, diese Woche in München wieder gezeigt. Mit 38 Mrd. Euro, die in den ersten drei Quartalen in Deutschland investiert wurden, ist das Transaktionsvolumen auf dem besten Weg, den Rekord aus 2007 mit damals 60 Mrd. Euro einzustellen. Die Skeptiker des Jahresanfangs, die mangels Material nur Vorjahresvolumen vorhersagten, werden belehrt. Neue Core-Definitionen ermöglichen Core-Einkauf. Core+, Manage to Core oder opportunistische Einkäufe kommen dazu. Die Branche sieht sich professioneller, etablierter und wichtiger denn je und zeigt sich unbeeindruckt von den weltweiten Krisenszenarien. Die Argumente des unaufhaltsamen Aufwärtstriebs und des Inflationsschutzes kennen wir noch von unseren Eltern.
An der Zyklik scheiden sich die Geister. Die Angestellten sehen sich weiter gut im Geschäft. Mittelständler, die mit eigenem Geld agieren, werden vorsichtig. Manche Wohnungsprofis trennen sich auch in prosperierenden Metropolen von Wohnungsbeständen. In einer uns moderierten Expo Diskussion wiesen die deutschen institutionellen Investoren dezent auf die Möglichkeit eines nahenden Winters hin. Andere Umfragen bestätigen diese deutsche Einschätzung. Internationale Investoren sehen Deutschland dagegen noch in der Mitte des aufsteigenden Teils des Immobilienzyklus. US-Investoren glauben sogar noch an einen längeren Anstieg. Platow ist sich unsicher. Wir finden einfach kein immobilienwirtschaftliches Wendeszenario. Niedrige Zinsen machen süchtig nach niedrigen Zinsen. Anlagealternativen sehen die Investoren nicht. Wenn der Markt gut bleibt, ist es gut für die Immobilie. Wenn die Krisenpropheten Recht bekommen allerdings auch. Im Wohnungsmarkt schafft die Flüchtlingssituation neue Denkmodelle. 2016 wird noch gut, meint Frank Pörschke, JLL CEO. Es sei denn in der Welt passiert etwas. Sorgen hat allerdings der kleinere Mittelstand. Den kleinen Maklern schwimmen im Verursacherprinzip die Felle weg. Institutionelle Investoren halten sich an die großen Häuser mit Rundstempelmentalität. Der Konsolidierungsprozess setzt sich fort, wie die Formulierung eines der berufensten Vorstände einer großen AG, „Deutsche Wohnen und LEG bringen gerade das Halbfinalspiel zu Ende“ wohl deutlich macht. In der Summe aber geht es dem Expo Real Teil der Branche gut, wenn nicht das deutsche Störgefühl wäre, dass doch der Wendepunkt einmal kommen müsse.
1 692 Aussteller haben sich vom 5. bis 7. Oktober auf dem Messegelände in München getroffen. „Für uns ist die Messe der ideale Treffpunkt, um aktuelle Trends und Themen aufzugreifen“, fasst Robert Stolfo, Managing Director der Invesco Real Estate zusammen. Auch wenn echte Deals wohl eher am Schreibtisch und nicht auf der Messe stattfinden, so ist die Expo Real, als Arbeitsmesse im Gegensatz zur „Feier-Messe“ MIPIM im Frühjahr in Südfrankreich, ein Wegweiser für die kommenden 12 Monate. Die Besucherzahlen lagen leider zu Redaktionsschluss noch nicht vor, dürften jedoch gefühlt die Zahlen auf Vorjahresniveau liegen. Allerdings sollte der Anteil internationaler Gäste gestiegen sein. Asiatisches Kapital sucht derzeit vermehrt den Weg nach Deutschland. Anders als noch 2007/2008 sind allerdings vornehmlich langfristig orientierte Investoren auf der Suche nach dem stabilen Investment. Davon profitiert Deutschland. Die Nutzung stimmt. Die Nachfrage stimmt. Alternativen gibt es nicht. Lage, Lage Lage wird zur Nebenbedingung. Lage, Management, Timing wird zum neuen Dogma. In den Ballungszentren würden die Renditen weiter sinken, so Bernd Mayer, Managing Director der BayernLB. Investoren seien auch bereit unter die 3% Marke zu gehen. Die Platow-Gesprächsrunde mit den Gewerbeprofis Bernhard Berg von Hannover Leasing, Stefan Ziegler von der KGAL oder Thomas Fiebig von Talanx waren beim aktuellen Preisniveau schon eher skeptisch, ob sich das noch rechnet.
Bei den Mietentwicklungen wird kaum ein großes Potenzial gesehen, so Piotr Bienkowski CEO Deutschland bei BNPPRE. Gefragt bleibe Core in den Ballungszentren Deutschlands. Die im letzten Jahr noch vielfach angesprochene ABBA-Strategie sei nie wirklich umgesetzt worden. Vor allem große Einzeldeals stünden ganz oben auf der Einkaufsliste, so Bienkowski. Aufgrund des knappen Angebots würden im nächsten Jahr auch vermehrt Portfoliotransaktionen zu beobachten sein.
Kein Thema waren die Krisenherde, die derzeit rund um Kerneuropa toben. „Die Branche zeigt sich unbeeindruckt“, so Thomas Schmengler, Leiter An- und Verkauf bei der Deka Immobilien. Egal ob Ukrainekrise oder schwächelnder Euro. Der Immobilienmarkt boomt. Selbst die Flüchtlingsproblematik wird von der Branche selbst eher als Chance wahrgenommen. Wohnungsprofis sehen die Flüchtlingsnachfrage durchaus auch als Gamechanger für manche Regionen. Immer wichtiger werden auf der originären Gewerbeimmobilienmesse auch Themen rund um die Wohnimmobilie als professionelles Investment. So zeigen immer mehr Wohnungsbauträger ihre Objekte oder suchen nach passenden Grundstücken. Gerade in den Ballungszentren sei das Wachstumspotenzial noch riesig.
Fazit: Die Immobilienbranche boomt. Kapital ist im Überfluss da. Das zusätzliche Kapital aus dem Ausland sorgt für weiter sinkende Renditen in den Ballungszentren. Wer im Moment klage, verstünde sein Geschäft nicht, meinen manche Profis. Solange die Verzinsung von Alternativinvestments auf dem derzeit geringen Niveau bleibt, wird das Sachinvestment Immobilie weiter gefragt bleiben. Auch Finanzierungen sind derzeit kein statistisches, sondern seltener ein persönliches Problem. Der steigende Margendruck sorgt allerdings dafür, dass Banken immer mehr bereit sind Risiken einzugehen. So sind auch spekulative Neubauten mittlerweile durchaus wieder ein Thema am Markt.