Transparenzkonferenz legt Zahlenwerk offen
In einer selten offenen Form für einen mittelständischen Initiator legte die Unternehmensgruppe fairvesta, Tübingen, auf einer Pressekonferenz eine Überprüfung ihres Geschäftsmodells durch externe Analysten vor. Hermann Geiger, Vorstand der fairvesta Holding AG begründete in seiner Einleitung den Schritt mit aktueller Berichterstattung in Printmagazinen. Moderator Hermann Kutzer, der in seiner 30-jährigen Zeit beim Handelsblatt sich als renommierter Börsenspezialist einen Namen machte, leitete in einen „Wirtschaftskrimi“ ein. Anonyme und modifizierte Informationen sollen von einem ehemaligen Berater und einer ehemaligen engen Mitarbeiterin als Beschafferin, einer Reihe von Medien in den letzten drei Jahren zugespielt worden sein. Ein Zusammenhang zur aktuellen Berichterstattung wurde jedoch nicht unterstellt, so dass fairvesta die externen Analysen in den Mittelpunkt stellte.
Vorstand Geiger betont zur Einleitung, dass es bei fairvesta eine uneingeschränkte Mittelverwendungskontrolle und Mittelfolgekontrolle gäbe. Das bedeute, dass Fairvesta selbst über keinen Cent der Anlegergelder oder der daraus resultierenden Erträge alleine verfügen könne, sondern nur gemeinsam mit dem Mittelverwendungskontrolleuer, einer unabhängigen WP Gesellschaft. Direkt im Anschluss an die PK resümierte Uwe Kremer, Chefredakteur von ′kapital markt-intern′: „Die präsentierten Ergebnisse sprechen eine deutliche Sprache. fairvesta ist der Ankündigung, Transparenz herzustellen, nachgekommen und hat damit sicher ein Zeichen für die Branche gesetzt.
Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht litt die PK unter der normalen Unkenntnis vieler Journalisten des zu Grunde liegenden Geschäftes der Fairvesta, das auf Immobilien außerhalb des aktuellen Core-Mainstreams ausgerichtet ist. Erworben werden Immobilien aus Sondersituationen wie Bankverwertungen, Zwangsversteigerungen oder Fondsauflösungen. Die Kernkompetenzfelder sind günstiger Einkauf deutlich unterhalb der Gutachten vereidigter Sachverständiger, Asset Management mit Vermietungskompetenz und Verkauf der aufbereiteten Immobilien oder alternativ die Schaffung intelligenter Exit-Lösungen z. B. durch Verbriefungen für Anleger, die Rendite bzw. cash Flow kaufen wollen, ohne Immobilienmanagement betreiben zu müssen. Leerstände können dabei Wertschöpfungspotentiale darstellen, da der Kaufpreis regelmäßig auf Basis der Ist-Mieten mit zweistelliger Rendite ermittelt wird. So läge auch im zuletzt stark erweiterten Bestand die laufende Mietrendite nach Kosten bei etwa 10%, ergänzt Bevollmächtigter Otmar Knoll, der für die Immobilientransaktionen verantwortlich ist.
Kapitalmarktrecht-Fachanwalt und Anlegerschutzanwalt Dr. Heinz O. Steinhübel, der selber zuvor noch nie mit fairvesta befasst war, hat sich einen großen Teil der Fonds, bzw. alle Volumen-Publikumsfonds vollständig angeschaut. Steinhübel stellt einleitend fest, dass „… wir alle wichtigen Unterlagen einsehen durften. Wir haben für die von uns geprüften Fonds für sämtliche Objekte die Fondsordner mit Kauf-, Verkauf-, Miet- und Notarverträgen sowie Immobilienwertgutachten etc. ebenso untersucht, wie für die Fondsgesellschaften umfangreiche Unterlagen von den Gesellschaftsverträgen bis hin zu den Berichten der Wirtschaftsprüfer“. Es wurden dabei eingesehen: Sämtliche Fondsobjekt-Ordner, Immobilienwertgutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, notarielle Kaufverträge hinsichtlich der Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge, Grundbuchauszüge der einzelnen Immobilienobjekte, Gesellschaftsverträge der geprüften Fairvesta-Fonds, Emissionsprospekte, jährliche Geschäftsberichte der Fondsgesellschaften, Jahresabschlüsse (erstellt durch Steuerberatungsges.), Prüfberichte der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Kurz-Exposés für den Anlegerbeirat mit den jeweiligen kalkulatorischen Kerndaten, Kaufempfehlungen des Anlegerbeirats und die Fairvesta-Übersichten über den jeweiligen Vermietungsstand. Die Prüfungstätigkeit bezog sich auf die Immobilien, die Kaufpreise, die Vermietung, den Verkehrswert, die Grundbücher und die Einhaltung der Investitionskriterien.
Die Prüfungsergebnisse: In allen Fällen liegen die Kaufpreise der Immobilien deutlich (30 bis 50%) unter den gutachterlich festgestellten Verkehrswerten. Fairvesta-Fonds sind immer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder haben Auflassungsvormerkungen. Mit einer Ausnahme, bei der eine Finanzierung übernommen werden musste, sind alle Immobilien mit Eigenkapital finanziert (keine Belastung in Abt. III). Alle Immobilienwertgutachten wurden von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt. Mögliche journalistische Störgefühle in Bezug auf Bewertungen müssten entsprechend mit den vereidigten SV diskutiert werden. Bei den 46 durchgeführten Verkäufen lagen die Verkaufspreise deutlich oberhalb des Einkaufs. Lediglich in einem Fall wurde eine Immobilie aus einem Handelsfonds mit 100% Gesellschafterbeschluss als Startportfolio in einen neuen Fonds, der erst danach platziert wurde, verkauft. Daneben gab es keine Innengeschäfte.
Mit einer statistischen, quantitativen Analyse ging Georgi Kodinov von der Dextro Group Germany GmbH eher wissenschaftlich an die Analyse des Bestandes und der Fonds heran. Dextro ist spezialisiert auf quantitative Analysen und statistisch-simulative Modelle, die regelmäßig im Risikomanagement von Großbanken angesiedelt sind. „Wir haben alle fairvesta-Fonds in unsere Portfoliomodelle aufgenommen. Dabei hatten wir uneingeschränkten Zugriff auf die Kauf-, Verkaufs-, Miet- und Notarverträge“, bestätigt Kodinov den umfangreichen Datenzugriff. Dabei werden mit Hilfe einer aufwendigen Modellierung künftige Kosten, Einnahmen und Risiken geschätzt und unter Abzinsung im konkreten Fall von über 8 % für den Anteilswert ein Fair Value für jeden Fonds ermittelt. Der Fair Value der Fonds liegt zwischen 103 und 151%. Ein Fonds wurde mit Faktor 1,62 aufgelöst.
Knoll ergänzte die externe Analyse durch Einblick in Verwertungsergebnisse. Bei den in den Medien angeführten Negativbeispielen kamen die von Knoll dargestellten Sachverhalte zu deutlichen Unterschieden gegenüber den detaillierten Mediendarstellungen, deren Herkunft für die dargestellten Prärie-Immobilien ungeklärt blieb. Alle Anleger erhalten entweder Gutschriften von 6,5%, die thesauriert werden, oder aber Ausschüttungen in Höhe von 6,5%. Alle Ausschüttungen wurden prognosegemäß durchgeführt. Alle Ausschüttungen sind durch Mieterträge bzw. Gewinne gedeckt und damit anders als bei klassischen steuerorientierten Immobilien- oder Schiffsfonds endgültig.
Die anschließende Diskussion mit den eher kritischen Journalisten der vorherigen Berichterstattung ging sehr stark auf Darstellungsdetails und die detaillierten Objektdaten einzelner Fondsobjekte ein. Bei 290 Objekten war das wenig ergiebig und konnte auch nicht immer aus dem Stegreif beantwortet werden. Verständlicherweise fehlende Detailkenntnis des Nischengeschäftes führte zu traditionellen Nachfragen, warum denn jemand billig verkaufe. Insgesamt lässt sich eine Prägung der Analyse durch die klassische Medien-Berichterstattung über den Core-Immobilienmarkt erkennen. Dabei wird vernachlässigt, dass 90% des Immobiliengeschäftes außerhalb der Core-Investitionsmärkte stattfindet. Zudem stehen Investoren mangels Fremdfinanzierung der nicht zu „ratenden“ Immobilien (-portfolios) in Außenlagen mit Leerständen eben nicht Schlange. Kapazitäts-, Regulierungs-, Sanierungs-, Vermietungs- oder auch Konsortialprobleme führen bei Banken oft zu schnellem und leisem Problemlösungsinteresse. Hier ist entsprechender Markzugang nötig.
Fazit: An den Kernkriterien des Fairvesta-Geschäftsmodells der vollen Eigenkapitalfinanzierung, keiner alleinigen Verfügung über das Kapital, der Bankenunabhängigkeit, der hohen effektiven Mietrendite des bisherigen Geschäftes, des Marktzugangs für 200 Mio. Euro Immobilieneinkauf im Jahr und der durchgeführten und verdienten Ausschüttungen gab es am Ende nur vereinzelte Zweifel. Bei Anlegern herrscht Ruhe. Die sonst so aktiven Anlegerschutzanwälte sind ebenfalls nicht im Geschäft. Allerdings gibt das von Knoll beschriebene Umfeld, das Wettbewerb in den sehr persönlichen Bereich trägt, sehr zu denken. Das ist nicht die Welt, die „Der Immobilienbrief“ kennt. Beweismittel für eine rechtliche Klärung sollen lt. Knoll vorliegen. Die Konferenz-Teilnehmer erhielten 2 Ordner Material. Ansonsten macht Fairvesta kein Hehl daraus, dass die Medienberichterstattung sehr geschadet hat. Betroffen seien der verunsicherte Vertrieb und der Immobilieneinkauf, da ja der Banken-Marktzugang auf Performance, Verschwiegenheit und gutem Ruf beruhe. Banken seien im Rahmen der Compliance gehalten, auf die Unbescholtenheit der Geschäftspartner zu achten. Er bittet deshalb um sorgfältige Recherche insbesondere vor dem Hintergrund möglicherweise externer und modifizierter Informationen.
Ein Video der Pressekonferenz kann unter: https://fairvesta.de/aktuelles-detail/ergebnisse-der-pressekonferenz online abgerufen werden.