Breites Chances-/Risikoraster mit Wohnen auf Zeit
Das Fondshaus Hamburg (FHH) ist ein Unternehmen der Ahrenkiel-Gruppe, einer 1950 gegründeten Reederei. Seit 2006 erzielt FHH im Immobilienbereich vor allem mit Projektentwicklungsfonds gute Ergebnissem, aber auch die Bestandsvermietungsfonds laufen alle im Plan oder besser. FHH bringt mit dem Aparthotel am Waidmarkt in Köln ein Fondsobjekt, das individuelles „Wohnen auf Zeit“ mit Hoteldienstleistungen für mittel- bis längerfristige Aufenthalte verbindet.
Die Apartments sind in der Regel größer als klassische Hotelzimmer, verfügen über eine eigene Küche und es gibt Studios und Zwei-Zimmer-Apartments für 1 – 4 Gäste. Das eröffnet natürlich Nachnutzungsperspektiven einer normalen Wohnimmobilie mit den daraus resultierenden Wertentwicklungsrahmenbedingungen von Wohnraum. Der Marktanteil dieses Konzeptes ist bislang mit 1% in Deutschland gering. International ist er regelmäßig bis hin zu 20% in Australien oder ca. 5% in USA größer. Aufgrund der hohen Wachstumsraten von 8-13% investieren inzwischen große Hotelkonzerne wie u.a. Marriott, Interconti, Accor, Toga, Citadines in Deutschland. Betreiber berichten lt. FHH von Auslastungen von über 80%. Die Zielgruppe reicht von Unternehmensberatern, Wirtschaftsprüfern, Projektarbeitern über Künstler, Schauspieler, Städtereisende, Familien mit Kindern bis hin zu Medizintouristen. Auch die Unterbringung größerer Verwandtschaftsbesuche bietet sich an. Ein Viertel der Gäste bleibt länger als 28 Nächte. Knapp zwei Drittel liegen allerdings bei bis zu 6 Nächten. Aparthotels haben in der Regel kein Restaurant, keinen Wellnessbereich und kein Schwimmbad. Unter Kostengesichtspunkten wird an Gemeinflächen gespart. Gegenüber klassischen Hotels entstehen Kostenvorteile durch weniger Personal und geringere Reinigungskosten durch Langzeitgäste. Demgegenüber sollen Flächeneffizienz, Grundauslastung durch Langzeitgäste und insgesamt höhere Auslastungen die Umsätze erhöhen. Daraus ergibt sich eine höhere Umsatzrentabilität. Köln ist eine prosperierende Übernachtungsmetropole. Die Domstadt gehörte 2010 zu den Top 5 Zielen für Städtereisende in Deutschland mit knapp 2,5 Mio. Besuchern jährlich. Feri bewertete den Makrostandort mit gut und den Mikrostandort mit sehr gut. Zu Fuß sind Rheinufer, Shopping-City und Hauptbahnhof Dom in 5 – 10 Minuten zu erreichen.
Das Fondsobjekt wird voraussichtlich Ende 2012 fertig gestellt. Der Pächter Adagio ist ein Joint Venture von Accor und Pierre & Vacances. Insgesamt verfügt Adagio als europäischer Marktführer für Aparthotels über 90 Hotels mit knapp 10 000 Apartments in 7 Ländern. In Deutschland wurden in Berlin 2009 und in München 2011 Hotels eröffnet. Alle weltweiten Eröffnungen der Jahre 2009 und 2010 laufen nach 2 Jahren mit durchschnittlich 75% Auslastung. Pächter des Fondsobjektes ist Adagio Deutschland GmbH. Zur Pachtabsicherung gibt es eine Patronatserklärung der Konzernmütter Accor und Pierre & Vacances jeweils hälftig für maximal 14 Mio. Euro. Die Laufzeit liegt bei 20 Jahren plus zweimal 5 Jahre Verlängerungsoption. Die Pacht umfasst eine fixierte Mindestpacht zuzgl. Stellplatzmiete bzw. 30% der Hotelumsätze sofern diese die Mindestpacht überschreiten. Ab 2016 passt sich die Mindestpacht zu 80% an den Verbraucherpreisindex jeweils mit Schwellenwerten von 10% an. Das Fondsvolumen beträgt 17,32 Mio. Euro inkl. Agio. Davon finanziert der Anleger 11 Mio. Euro. Die verbleibenden 36% werden mit Fremdkapital finanziert. Die geplanten Ausschüttungen liegen bei 5,5% bzw. können durch aktuell günstige gesicherte Zinsen bereits mit 6% kalkuliert werden. Die Kalkulation beruht auf Zahlung der Mindestpacht bis 2015 und anschließend zusätzliche 10% aus der Umsatzpacht.
Der Anleger erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Aufgrund des Konzeptes sind für die Immobilie Nachnutzungskonzepte als Betreutes Wohnen oder als Studentenapartments gut vorstellbar. Der Fonds hat ein breiteres Chance-/Risikoraster, wobei allerdings die Risiken durch den 20-Jahres-Pachtvertrag und der Patronatserklärungen oberhalb eines hoffentlich theoretischen Worst Case Szenarios beherrschbar sein sollten. Demgegenüber steht eine ungewöhnlich hohe 30%ige Umsatzpacht ohne Begrenzungen als Chance, die gerade bei möglichen inflationären Entwicklungen Bedeutung gewinnen kann. Die Zinsen sind für 10 Jahre gesichert. Allerdings ist die Aparthotelerie in Deutschland noch in der Pionierphase. Die Mindestpacht ist auf einen Negativsaldo zwischen Umsatzmiete und der Mindestpacht von 1,5 Mio. Euro begrenzt. Der Initiator selber weist auf eine Reihe von Risiken hin, die naturgemäß viele Entwicklungen auf dem Kölner Hotelmarkt ebenso umfassen wie der Ausfall des Pächters und der Garanten oder auch Fehlentwicklungen des Standortes.
Im Fazit müssen wir bzw. der Anleger natürlich auf die Immobilien-Detailanalyse des erfahrenen Managements des Initiators verlassen. Die Grundlogik und der Standort stimmen. Positives Indiz ist zudem, dass der Initiator seine Immobilienaktivitäten in eine gemeinsame Gesellschaft mit Hochtief Solutions einbringen wird, die ihrerseits eine konkrete Unternehmens-Due Dilligence durchgeführt haben. Die Leistungsbilanz, die durch die Projektentwicklungsfonds anders als bei reinen Mietvertragsinitiatoren auch nach 10 Jahren schon aussagefähig ist, ist gut. Uns sind bislang keine groben Abweichungen bekannt. FHH-GF Angelika Kunath sieht Lage und Betreiber als entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg von Aparthotels. Die notwendige Kombination aus Tourismus und Business setze eine gute Lage in einer großen Stadt mit wirtschaftlichen Aktivitäten und touristischem Umfeld voraus. Vom Standort Waidmarkt sind die wesentlichen Innenstadt-Destinations zu Fuß zu erreichen. Die Messe ist in 5 Minuten mit dem Taxi erreichbar. Bei der Betreiberauswahl ist wichtig, dass nicht nur notwendiges Know How für den Betrieb von Apartments vorhanden ist, sondern auch die Kapazität zur nachhaltig erfolgreichen Vermarktung besteht, meint Angelika Kunath. Das wiederum können nur große und internationale Adressen gewährleisten. Aus unserer Sicht versteht der Initiator sein Geschäft. Finanztest kam zu einer tendenziell positiven Beurteilung. Der Anleger sollte ein breiteres Chance-/Risikoraster akzeptieren, wobei über die unbegrenzte Umsatzbeteiligung gerade auch inflationäre Aspekte, soweit sie nicht gesamtwirtschaftliche Sekundärwirkungen haben, gut beherrschbar bleiben. Andererseits scheinen die Risiken durch die verbürgte Mindestpacht – von Worst-Case-Szenarien abgesehen – durchaus begrenzt. (WR)