Finanzierungsmarkt springt wieder an

Das zumindest meint die Deutsche Hypo in der neuesten Untersuchung. In den letzten Monaten hätte der Immobilien-Investmentmarkt deutlich an Dynamik gewonnen. Andreas Pohl, Vorstand der Deutschen Hypo, erwartet ein insgesamt positives Umfeld für die Kreditvergabe. Dieses Statement wird durch die VICTOR Indexentwicklung (s. o.) nachträglich belegt.

Die Lage auf dem Kapital- und Finanzierungsmarkt hat sich gebessert, da heute Liquidität ausreichend vorhanden ist. In den vergangenen Jahren sorgte der Liquiditätsengpass bei den Banken u.a. für ein geringeres Transaktionsvolumen. Die Liquidität ist nicht zuletzt durch die Möglichkeit der deutschen Pfandbriefbanken, ihre Pfandbriefe zu günstigen Margen zu platzieren, sowie durch die expansiven geldpolitischen Maßnahmen der Europäischen Zentralbank gestiegen. Finanzierungen werden heute eher durch die negativen Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise auf die Bonität der Kreditnehmer erschwert. Verschlechterte Bonitäten beeinträchtigen nicht nur die Kreditvergabemöglichkeit generell, sondern haben auf der einen Seite eine Erhöhung der Kreditkosten zur Folge und auf der anderen Seite eine Belastung der Bankbilanzen. Verschlechterte Ratings oder sogar Ausfälle bei den Kreditnehmern führen zu einer erhöhten Eigenkapitalunterlegung. Zukünftige Herausforderungen für die Banken könnten durch die anstehenden Refinanzierungen der fällig werdenden Gewerbeimmobilienkredite und CMBS sowie durch die geplanten Veränderungen im regulatorischen Umfeld entstehen. Dies könnte potenziell zukünftig die Kreditvergabe der Banken verteuern. Günstig für Immobilieninvestments gestalten sich die aktuellen Finanzierungskonditionen. Zum einen fallen die Refinanzierungskosten für Banken im langfristigen Vergleich relativ niedrig aus. Gleichzeitig herrscht trotz weitgehender Abwesenheit ausländischer Banken ein intensiver Wettbewerb zwischen den immobilien-finanzierenden Banken. Dies führt bereits wieder zu einem vergleichsweise hohen Druck auf die Margen und auf weitere Finanzierungsbedingungen wie z.B. den Ausläufen. Zum anderen sind die Renditen für Anlagealternativen wie Bonds im langfristigen Durchschnitt relativ niedrig, dies macht Immobilieninvestments attraktiver.

Mietmarkt: Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich auf die Angebotsseite des Büromarktes ausgewirkt. Zum einen sind viele Developments zurückgestellt worden. Schon im I. Quartal liegen die Fertigstellungen teilweise deutlich unter dem Vorjahresquartal. Für 2010 wird insgesamt eine Fortsetzung dieses Trends erwartet. Zum anderen ist aber ebenfalls die Nachfrage negativ betroffen. Seit Mitte 2009 ist die Nettoabsorption gegenüber Vorquartal negativ; gegen Ende des I. Quartals 2010 wurden in den 6 Bürohochburgen 100.000 m² weniger Bürofläche benutzt als ein Jahr zuvor. Aufgrund des bisherigen geringen Beschäftigungsabbaus fällt aber der Nachfragerückgang relativ schwach aus. Das noch leicht zunehmende Angebot bei gleichzeitig rückläufiger Nachfrage hat die Leerstände in Deutschland deutlich ansteigen lassen. Im Vorjahresvergleich stehen im I. Quartal 2010 in den sechs Bürohochburgen zusätzlich mehr als 900.000 m² leer, die Leerstandsquote ist um gut 1%-Punkt angestiegen. Erst im Jahresverlauf ist mit einer leichten Erholung zu rechnen. Der Rückgang ist bei der Spitzenmiete im internationalen Vergleich relativ gering ausgefallen. Im Durchschnitt lagen sie um rund 5% unter dem Peak Mitte 2008. Die Deutsche Hypo erwartet eine gesamtwirtschaftliche Erholung und eine Stabilisierung der Beschäftigung, was sich mit einer zeitlichen Verzögerung positiv auf die Mietmärkte auswirken wird.

Immobilien-Investmentmarkt: Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt hat bereits an Schwung gewonnen. Nach dem Ende der Talfahrt im vergangenen Jahr sind an einzelnen Orten und Objekten bei den Transaktionen schon teilweise wieder deutliche Zuwächse festzustellen. Im I. Quartal 2009 wurde bereits die Hälfte des Transaktionsvolumens des Vorjahres realisiert. Dies gibt jedoch noch keinen Anlass zur Euphorie, sondern stellt nur die Rückkehr zur Normalität dar (Anm.: Siehe auch Chart aus Frühjahrsgutachten). Die Jahre 2005 bis 2007 stellen im langfristigen Vergleich die Ausnahme dar und waren vor allem auf das hohe Engagement ausländischer Investoren zurückzuführen. Die Entwicklung beim Transaktionsvolumen hat auch seine Effekte auf die Preisentwicklung. Seit dem Peak im Jahr 2007 waren die Preise im Durchschnitt um gut 10 v.H. an den deutschen Bürostandorten gesunken. Die Preise haben aber nun ihre Talsohle erreicht, an den ersten Standorten haben sie schon wieder zugelegt. Entsprechend verläuft die Renditeentwicklung: diese haben ihren Höhepunkt gesehen und es ist in den kommenden Monaten mit weiteren leichten Rückgängen zu rechnen. Andreas Pohl, Vorstand der Deutschen Hypo, erwartet angesichts der günstigeren Rahmenbedingungen des Kapital- und Finanzierungsmarktes mit den noch günstigen Finanzierungskosten sowie den positiven Perspektiven des Mietmarktes weitere positive Nachrichten vom Investmentmarkt. Das Transaktionsvolumen wird im Jahresvergleich deutlich höher liegen und die Preise werden weiter anziehen.

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