Der Erlanger Initiator Zentral Boden Immobilien ZBI ist schon so lange Experte in Sachen Wohnungen, da haben andere dieses Immobilien-Segment noch belächelt. Inzwischen schreien private Anleger wie institutionelle Investoren nach Wohnungen. Aktuell bietet ZBI schon den zehnten Wohnungsfonds an. Wie bei früheren Angeboten stehen Berlin und die Metropolregion Nürnberg im Fokus, diesmal erweitert um eine ganze Reihe weiterer potenzieller Standorte.
Objekte: Wer mit der ZBI investiert, legt sein Kapital in Wohnungen an. Dabei geht das Unternehmen einen speziellen Weg. Im Fokus stehen weder Projektentwicklungen noch Luxuswohnungen, sondern Bestandsobjekte mit Wertsteigerungspotenzial. Über sein Netzwerk aus Maklern und ähnlichen Kontakten ist es ZBI bislang gelungen, einzelne Wohngebäude und größere Anlagen zu vergleichsweise günstigen Preisen zu bekommen.
Standorte: In der Vergangenheit kaufte ZBI Wohnungen vor allem in Berlin und rund um die Firmenzentrale in Erlangen. Seit geraumer Zeit hat das Unternehmen seine Auswahl erweitert, zum Beispiel um Dresden. Der aktuelle Fonds nennt einige Städte beispielhaft für die neue Strategie: Freiburg, Würzburg, Regensburg, die Bodenseeregion, Paderborn, Göttingen, Kassel, Gütersloh, Bielefeld, Kiel, Lübeck, Münster, Reutlingen, Tübingen, Karlsruhe, Magdeburg, Rostock, Greifswald, Weimar, Mönchengladbach, Erfurt und Jena. Die Erweiterung um B- und C-Städte ist dem Umstand geschuldet, dass die Preise an den ersten Adressen wie in den Top-Sieben kaum noch zu bezahlen sind.
Marktlage: Auch in diesem Segment sind die Preise deutlich gestiegen. Potenzielle Fondsobjekte kosten anderthalb bis zwei Jahresmieten mehr als noch vor zwei, drei Jahren. Im Schnitt zahlt ZBI das 14– bis 16-fache für geeignete Wohnungen.
Konzept: Eine unternehmenseigene Vermietungsabteilung optimiert die Einnahmen aus den Wohnungen. Auf dieser Basis will ZBI die Objekte nach sechs bis neun Jahren mit Gewinn wieder verkaufen. Zwei bis drei Jahresmieten mehr zahlen zum Beispiel institutionelle Investoren, die große Pakete mit planbaren Cash Flows aus den Mieteinnahmen erwerben.
Kosten: Neben einem fünfprozentigen Agio fallen zu Beginn des Investments bis zu 11,2 Prozent Initialkosten an. Die laufenden Ausgaben schätzt der Anbieter auf knapp 3,5 Prozent. Das ist nicht wenig, erklärt sich aber aus dem laufenden Aufwand für Identifizierung, Kauf, Optimierung und Verkauf der Immobilien. Nicht berücksichtigt dabei sind eventuelle Transaktionskosten wie beispielsweise die Maklercourtage. Besonderheit bei ZBI: Das Agio ist Grundlage der Ertragsberechnung und fließt nach Ablauf der Laufzeit an die Anleger zurück.
Anbieter: ZBI bietet seit 2002 geschlossene Immobilienfonds mit Investitionen in Wohnungen an. Das Unternehmen hat alle Aspekte der Wertschöpfung unter seinem Dach: Identifizierung und Kauf der Objekte, die notwendigen Renovierungen, die Vermietung und Betreuung und den anschließenden Verkauf. Bislang haben sich mehr als 10.000 Kunden an den Fonds beteiligt. Hätte ein Anleger alle bislang liquidierten Fonds gezeichnet – die Angebote Nummer eins bis fünf – käme er auf eine durchschnittliche Rendite von mehr als acht Prozent.
Meiner Meinung nach… Wer jetzt in Wohnungen investiert, muss sich darüber im Klaren sein, dass die Zeit der Sonderangebote abgelaufen ist. ZBI hat sich bei seinen vergangenen Fonds als Experte und fairer Partner erwiesen. Das Portfolio wird, anders als bei den Vorgängern, nicht mehr nahezu komplett aus Objekten in Berlin und der Metropolregion Nürnberg bestehen, sondern darüber hinaus bundesweite A- bis C-Standorte umfassen. ZBI stellt seinen Anlegern beim aktuellen Fonds eine Rendite von knapp sieben Prozent in Aussicht. Das ist vor dem Hintergrund der Marktentwicklung immer noch ein ambitioniertes Ziel, kann aber mit viel Arbeit und Expertise erreicht werden. ¨
