GdW-Jahresbilanz: Wohnungswirtschaft im Würgegriff der Regulierungen Investitionsanstieg langsamer als erwartet

In „Der Immobilienbrief“ 298 berichteten wir von der GdW-Jahrespressekonferenz. Wir kündigten an:

Der GDW hat einen Kostencheck erstellt und Vorschläge erarbeitet, die Karin Krentz zusammengestellt hat. Das stellen wir Montag als Artikel des Tages ins Internet bzw. veröffentlichen die Zusammenstellung im kommenden Brief.

Hier ist er:

 Der GdW-Kostencheck – Diese Regelungen und Preise bremsen den Neubau:

„Neubau ist durch die technischen Anforderungen, unter anderem an die Energieeffizienz, aber auch durch die Preise für den Baugrund und die Baukosten so teuer geworden, dass er sich in vielen Fällen nur noch im oberen Mietpreissegment rechnet“, erklärte Gedaschko. Der GdW-Kostencheck:

Baukosten:

Preistreiber und damit eine Bremse für den Neubau sind auch die Baukosten. Sie verteuern den besonders in Ballungsgebieten dringend notwendigen Neubau drastisch. Von 2000 bis 2012 sind die Baukosten insgesamt um 28,6% gestiegen. Der Preisdruck geht dabei eindeutig von den Materialkosten aus, die sich stärker verteuert haben als die Arbeitskosten am Bau. Die Inflationsrate betrug im gleichen Zeitraum 22,6%.

Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer ist in den einzelnen Bundesländern in den letzten Jahren deutlich gestiegen und liegt heute zwischen 3,5 und 5,% der Be messungsgrundlage. Das Land Schleswig-Holstein plant, die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2014 auf 6,5% zu erhöhen, Berlin von 5 auf 6%. Im Jahr 2010 wurden 5,29 Mrd. Euro Grunderwerbsteuer gezahlt. 2012 lag das Steueraufkommen bei 7,389 Mrd. Euro. „Diese Preisspirale muss ein Ende haben“, forderte Gedaschko.

Grundstückspreise:

Viele Kommunen verkaufen ihre Grundstücke nach dem Höchstpreisverfahren. Das heißt: Der Investor, der am meisten Geld hinlegt, beko mmt das Baugrundstück. Wohnungsunternehmen, die mit solchen Grundstücken bezahlbaren Wohnraum erbauen wollen, haben hier oft das Nachsehen. Wenn sie die Höchstpreise für den Erwerb zahlen, rechnet sich das am Ende nur mit einer entsprechend hohen Miete. Berechnungen haben ergeben, dass eine Subventionierung von Bodenpreisen eine Mietenersparnis von 10 bis 20% bringen kann.

Baugenehmigungen:

Die Zeit, die vergeht, bis man die Baugenehmigung für ein Baugrundstück bekommt, ist häufig viel zu lang. Es gibt Fälle von nur sechs Monaten, aber auch Fälle, wo das Verfahren zwei bis drei Jahre dauert. „Die Planungs- und Genehmigungsverfahren müssen vereinfacht und beschleunigt werden“, fordert Gedaschko.

Energieeinsparverordnung:

Durch die Vorschriften der neuen Energieeinsparverordnung wird sich der Wohnungsneubau 2014 teilweise um bis zu 5% verteuern – ab 2016 noch mehr.

Am Beispiel eines durchschnittlichen Neubaus eines viergeschossigen reinen Wohngebäudes mit 20 Wohneinheiten und einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 60 qm pro Wohnung sieht man: Mit den Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2012 kann die Miete aufgrund der gestiegenen Baukosten um ca. 4% in die Höhe schießen.

All diese Kostensteigerungen bedeuten im Umkehrschluss: Gerade in den unteren Mietpreissegmenten, in denen der Wohnungsneubau besonders in den Ballungsgebieten wie München, Hamburg, in Teilen des Rhein-Main-Gebietes, aber auch in Potsdam dringend benötigt wird, passiert immer noch zu wenig.

GdW-Neubaustrategie – 10 Vorschläge

Der Neubau kann nur angekurbelt werden, indem man die Bedingungen für Investoren so verbessert, dass diese zu bezahlbaren Mieten neuen Wohnraum schaffen können. Dazu gehört aus Sicht der Wohnungswirtschaft:

  1. Kommunen sollten städtische Grundstücke verstärkt nach Konzeptqualität und nicht im Höchstbieterverfahren vergeben.
  2. Planungs- und Genehmigungsverfahren müssen in einem angemessenen Zeitraum abgeschlossen werden.
  3. Der steuerliche Abschreibungssatz muss von 2% auf 4% angepasst werden, um steuerliche Benachteiligung abzubauen.
  4. Die Verschärfungen der EnEV sind Gift für den Neubau von bezahlbaren Wohnungen. Sie dürfen auf keinen Fall weiter vorangetrieben werden.
  5. Die soziale Wohnraumförderung muss auch ab 2014 mindestens auf dem bisherigen Niveau von 518 Mio. Euro jährlich (Bundesmittel) fortgesetzt werden. Diese Mittel müssen zweckgebunden sein, damit sie zielführend eingesetzt werden.
  6. Energetische Anforderungen dürfen nicht durch einzelne Landesgesetze noch weiter verschärft werden.
  7. Die Diskussion um Mietendeckel muss ein Ende haben. Durch einen Mietendeckel wurde noch keine einzige Wohnung mehr gebaut. Im Gegenteil – Mietendeckel schieben das Problem nach hinten raus und hemmen den Neubau. Die Folge: Das Problem wird noch verschärft.
  8. Der drastische Anstieg der Nebenkosten – Energie, Wasserversorgung, Müllbeseitigung und Grundsteuer – muss begrenzt werden.
  9. Eine Baukostensenkungskommission muss eingerichtet werden.
  10. „Neubauklima“ in der Bevölkerung fördern – alle möchten mehr Wohnraum in Ballungsregionen – aber möglichst nicht in der eigenen Nachbarschaft oder auf dem Grundstück gegenüber. Wir brauchen eine klare politische Schwerpunktsetzung für mehr Neubau, eine Neubaukampagne und Unterstützung für eine sachgerechte öffentliche Debatte zur Wohnungspolitik. (KK)
Das könnte Sie auch interessieren
Beitrag kommentieren
Schreiben Sie uns Ihre Meinung ...
Ein Bild neben Ihrem Kommentar? Dann hier ein Bild anlegen Gravatar!

Twitter Auto Publish Powered By : XYZScripts.com