Prachtbau Burj Al Arab
In den letzten 5 Jahren haben wir viele Gespräche geführt. Unser kopfschüttelndes, pauschales „Es geht so nicht“ mit Blick auf deutsche Dubai-Kapitalanleger stieß auf eine Vielzahl Gegenargumente. Steuerparadies, Fluchtburg für Politik gebeutelte Nachbarn mit Dauerwohnrecht, Urlaubs- und Zweitwohnsitzparadies, internationale Flug- und Finanzdrehscheibe, visionärer Ersatz der Öl-Ökonomie oder auch dynamischstes Immobilien- und Wirtschaftsparadies waren zentrale Argumente. Auch weniger visionäre Gesprächspartner kamen nach Stippvisiten mit einem „Vielleicht geht es doch“ zurück. Der Hinweis auf den bedenkenswerten Ansatz von allem in mehrfacher Ausfertigung das Größte, Schönste oder Beste der Welt in einer Stadt von der Größe Kölns zu bauen, stieß auf Respekt statt auf Nachdenklichkeit. Renommierte Maklerhäuser versprachen 25% oder mehr Rendite durch kontinuierlichen Weiterverkauf von meist noch nicht gebauten, geschweige denn bezogenen Wohnungen. Fondsanleger oder auch Fondsinitiatoren wunderten sich nicht, dass Einheimische mit Bonitäten für zweistellige Milliardenbeträge auf deutsches Fondskleingeld warten sollten.
Jetzt droht Dubai zum unvermeidlichen Denkmal des Größenwahns zu werden. Schon bei den Investments in den neuen Bundesländern lernten wir, dass der Bau niemals eine eigendynamische wirtschaftliche Bewegung entwickeln kann. Bau und Immobilienwirtschaft sind immer nur Dienstleister für Nutzer. Immobilien ohne Nutzer sind schon als Neubauten Ruinen. Wo die Nutzer in Dubai herkommen sollten, hat niemand je hinterfragt. Auch wenn Platow trotz aktueller Verunsicherung nicht von einem Staatsbankrott ausgeht, dürften internationale Anleger doch das Nachsehen haben. Leipzig hat mit ca. 25% Leerstand gezeigt, wie sich Preise und Märkte bei unaufholbarem Überangebot entwickeln. Marktmieten werden durch ständig sinkende Schmerzgrenzen ersetzt. In Dubai dürfte ein Leerstand von 60% durchaus realistisch sein. Das führt mangels Arbeit zu weiteren Leerstandserhöhungen. In Leipzig hatten wir mit einer Dekade Erholungszeit gerechnet und wurden noch enttäuscht. Wo jetzt in Dubai Nutzer herkommen sollen, bleibt völlig schleierhaft. Touristisch gibt es vielleicht als El Arenal des Ostens eine Perspektive. Aber selbst unerkannte Potentiale dürften die Rechenbarkeit vieler Investments nicht retten.
Die „Blase-Dubai“ entwickelt sich seit den 90er Jahren. Anfangs haben wir es nicht gemerkt. Dann haben wir geglaubt, Ölgeld würde investiert, das auch mal eine Phase ohne Return durchstehen wurde. Nach der Erkenntnis, dass hier auch noch geliehemer Beton in den Sand gegossen wird, haben wir es nicht mehr verstanden. Das Wissen, dass etwas nicht geht, führt allerdings dazu, dass man in der Welle auch nicht mitschwimmt. Scheichs konnten ihre Visionen durch Niedrigstzins-Kredite wahr werden lassen. Immobilienpreise schossen nach Vorbild des Tulpenwahns in die Höhe. Die Grundfrage, wieso die Preise für ein beliebig reproduzierbares Gut wie Tulpen oder Immobilien in Dubai immer weiter jenseits der Reproduktionskosten steigen sollten, stellte sich niemand. 2008 kam die Ernüchterung. Die uns noch im Jahr zuvor von immer hoch engagierten PR-Beratern als seriös und erfolgreich vorgeführten Initiatoren sind heute flüchtig oder Gesprächspartner der Staatsanwaltschaft. Im positiven Fall suchen sie nach Entschuldigungen und Langfristperspektiven für ihre Anleger. Finanzkrise und Fördergebiets-AfA Erfahrungen geben die Argumente.
Der Markt ist ungerecht. Die Preise halbierten sich. Lt. NZZ sind 41% der Büroflächen Dubais vermietet. Die Mieten für Büroobjekte sind um 58% und für Wohnungen um 43% gefallen. Nun musste die staatseigene Investmentgesellschaft Dubai World zu der auch der Projektentwickler Nakheel gehört, der u.a. die Palmeninsel entworfen hat, eingestehen, dass man die Kredite von 59 Mrd. USD aktuell nicht bedienen könne. Das treibt manchem Banker den Angstschweiß auf die Stirn. Lt. FTD liegen die Kredite europäischer Banken an Dubai bei 40 Mrd. Euro. Das schätzt zumindest die Credit Suisse. Im Vergleich zu „Wert“papierinvestitionen der WestLB von über 80 Mrd. Euro hört sich das durchaus moderat an. Wir sind gespannt, was am Ende mehr „wert“ ist. Subprime-Papiere oder Dubai-Kredite. Handelbar dürften im Moment beide nicht sein. Gleichzeitig dürften auch deutsche Unternehmen zittern. Die Angst, dass die Ölmultis vom persischen Golf ihr Geld aus den europäischen Investments abziehen, steigt.
Der Burj Dubai, das mit über 800 Metern größte Gebäude der Welt dürfte damit für absehbare Zeit das letzte Großprojekt der Scheichs gewesen sein. Mit der, wie es aus Regierungskreisen heißt, „Umstrukturierung von Nakheel und Dubai World“ dürfte auch das ehrgeizige Projekt Nakheel Tower, der über einen Kilometer in die Höhe ragen sollte, auf Eis gelegt sein. Sie wissen ja: Die größte Wirtschaftsblase wird immer da aufgepumpt, wo gerade das höchste Gebäude der Welt geplant und gebaut wird. Lassen Sie uns mit einer versöhnlichen Perspektive schließen. In der Asienkrise in den 90ern wurde uns vorgehalten, dass völlig irrsinnige Milliardeninvestitionen in reine Geisterstädte getätigt worden seien, die nur vom Technikpersonal betreten würden. Wenige Jahre später hörten wir im Asienboom davon nichts mehr. Vielleicht holt der nächste Dubai-Boom ja schon Luft.