Hamburger Büroflächenmarkt weiterhin im Abschwung, Mieten weitgehend stabil, aber der Leerstand steigt

Die Bilanz, die die großen Maklerhäuser für den Hamburger Büromarkt nach Ende des dritten Quartals zogen, lag auf erwartetem Niveau. „Unternehmen haben noch nicht auf die verbesserten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen reagiert; Kosteneinsparungen und Konsolidierung bestimmen immer noch das Geschehen, so Helge Scheunemann, Leiter Research bei Jones Lang LaSalle Deutschland. Wie alle großen Bürostandorte musste auch Hamburg weitere Einbußen bei den Vermietungszahlen hinnehmen.

Die großen Maklerhäuser melden für das erste Halbjahr einen Büroflächenumsatz von knapp unter 300 000 qm, was einem Rückgang von knapp 30% gegenüber dem  Vorjahreszeitraum entspricht.

Wie immer weichen die Zahlen der Immobilienunternehmen leicht voneinander ab. Jones Lang LaSalle meldet 293 000 qm Umsatz und einen Rückgang von 30% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Grossmann & Berger:  300 000 qm, minus 28%, CB Richard Ellis: 297.000 qm, minus 29%, BNP Paribas Real Estate: 301 000 qm, minus 28,3%, Savills: 277 500 qm, minus 31%, Engel & Völkers Commercial: 305 000 qm minus 29%.

Mit der üblichen Maklerrhetorik versuchen die Leiter der Büroflächenabteilungen die Stimmung etwas aufzuhellen: „Dank der hoch diversifizierten Wirtschaft generieren wir Nachfrage aus allen Branchen, sie hat sich nur noch nicht in konkreten Umsätzen niedergeschlagen“, erklärt Andreas Wende von Jones Lang LaSalle. Der Rückgang ist nur scheinbar groß, man müsse den Umsatz aufgrund der wirtschaftlichen Situation mit den Jahren 2005 und 2006 vergleichen, ergänzt Andreas Rehberg von Colliers Grossmann & Berger.

Heiko Fischer von CB Richard Ellis Hamburg weist darauf hin, dass im ausgewiesenen Umsatz keine Mietvertragsverlängerungen berücksichtigt werden. Anders als im Bereich der Neuanmietungen gebe es hier aber überdurchschnittliche Aktivitäten. CBRE habe allein in den letzten vier Wochen rund 30 000 Quadratmeter Bürofläche nachverhandelt und neue Mietverträge abgeschlossen, allerdings unter Zugeständnissen der Vermieter. Innerhalb des Büroflächenangebots ist seit einiger Zeit eine stufenweise Zunahme der zur Untervermietung offerierten Flächen registrierbar; auch diese Entwicklung wird im weiteren Jahresverlauf stärker ins Gewicht fallen, so Fischer.

Der längerfristige Vergleich: Auch das Fünfjahresmittel der ersten neun Monate wurde 2009 um 20% unterschritten und im Zehn-Jahres-Schnitt der ersten drei Quartale sind es immerhin noch rund 13% Diskrepanz, heißt es bei Jones Lang LaSalle. Der Gesamtjahresumsatz werde sich voraussichtlich bei rund 400 000 qm einpendeln, eine Einschätzung, die von den anderen Markerhäusern geteilt wird.

„Der Markt für Büroflächen wird noch einige Zeit ein Mietermarkt bleiben, bestätigt Colliers Grossmann & Berger. Allerdings wird die diversifizierte Wirtschaft in Hamburg und viele zukunftsträchtige Branchen die Büroflächennachfrage nicht weiter signifikant zurückgehen lassen. Weniger optimistisch klingt Daniel J. Gedack von Savills: „In den nächsten Monaten dürften die Konjunkturpakete und die Kurzarbeit ihre puffernde Wirkung verlieren, deshalb ist auch für das Schlussquartal nicht mit einer Belebung zu rechnen.“

Der Leerstand ist mit 0,1 Prozent nur leicht angestiegen und liegt je nach Berechnungsmethode der Maklerhäuser zwischen 7,2 und 7,7% (JLL: 7,7%, BNP: 7,2%, G & B: 7,6%, CBRE: 7,5%, E & V: 7,7%). Damit stehen in der Hansestadt fast eine Million Quadratmeter Büroflächen zum Bezug bereit. Knapp ein Drittel davon sind Neubauten und umfassend sanierte Flächen. Die Prognose zum Jahresende: Stabil, da nur noch rund 6 500 qm spekulative Flächen auf den Markt kommen. Bis dato wurden in 2009 rund 160 000 qm fertig gestellt, rund 13% oberhalb des Fünf-Jahres-Schnitts. 2010 rechnen die Spezialisten aber mit einem deutlichen Anstieg der Leerstandsquote. Denn von den geplanten 400 000 Quadratmetern, die im kommenden Jahr auf den Markt kommen werden, sind 310 000 Quadratmeter spekulative Flächen. 

Die Spitzenmiete (drei Prozent des Vermietungsumsatzes) wird als stabil bei 23 bis 24 Euro angegeben, mit einer möglichen Abwärtstendenz im letzten Quartal 2009 um 50 Cent, so JLL. Heiko Fischer von CBRE weist darauf hin, dass das seit dem vierten Quartal 2007 stabile Spitzenmietniveau in der ersten Jahreshälfte nur noch durch Vergabe umfangreicher Incentives gehalten werden konnte. Diese liegen laut JLL in der Spitzenlage bei vier bis sechs Monatsmieten. G & B spricht von Incentives in Höhe von fünf bis zehn Prozent auf die Nominalmiete, in der Regel Baukostenzuschüsse und mietfreie Zeiten.

Die (aussagekräftigere) Durchschnittsmiete (alle Mietverträge in 2009 nach Flächen gewichtet) ist verglichen mit dem 2. Quartal 2009 leicht auf 13,20 Euro gesunken. Engel & Völkers errechneten 12,75 Euro pro Quadratmeter.

Der größte Teil des Umsatzes wurde wie üblich in der Innenstadt realisiert, gefolgt von Hafencity und Hafenrand sowie der City Süd. Nach Branchen sind die Spitzenreiter bei den Umsatzträgern in den ersten neun Monaten die öffentliche Hand/Verwaltung, unternehmensnahe Dienstleister, die Bau- und Immobilienbranche, das Finanzwesen und der Industriesektor.

Beinahe 70% aller Mietvertragsabschlüsse wurden im Flächensegment unter 500 qm getätigt, nur knapp 2 % im Segment über 5 000 qm. Den größten Abschluss im 3. Quartal  stellte Hochtief dar, die rund 15 000 qm im Projekt Parkyard des Quartier 21 im Hamburger Osten beziehen werden.

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