So wie der gesamte deutsche Lager- und Logistikflächenmarkt zeigte auch Hamburg in den ersten neun Monaten eine Bestmarke. „Das Gesamtjahr dürfte mit einem neuen Rekord abschließen“, sagt Per McKinnell, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Hamburg.
Grossmann & Berger geht bis Ende des Jahres von einem Flächenumsatz von über 70.000 Quadratmetern aus – ein Ergebnis, das seit dem Jahr 2000 nicht erreicht wurde. „Die Hamburger Wirtschaft zeigt sich robust, die Logistikbranche ist optimistisch und die Erholung der Hafenwirtschaft hält an“, begründet Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger die Prognose.
Für das dritte Quartal werden für Hamburg und Umgebung ein Umsatzvolumen zwischen 218.000 m² (JLL) und 242.000 m² (G&B) gemeldet. Damit liegt das Ergebnis für die ersten neun Monate 2011 bei rund 618.000 m², das sind 40 % mehr als der Vorjahreswert und 87 % über dem 5-Jahresschnitt der Dreivierteljahre 2006 – 2010, errechnete JLL. Der Anteil der Eigennutzer am Gesamtflächenumsatz lag bei leicht steigender Tendenz bei etwa 25 Prozent.
„Wir sehen diese Nachfrage als Folge von in den Jahren zuvor aufgeschobener Flächenexpansionsentscheidungen, aber auch als Folge eines gesunden Marktwachstums“, erklärt Jan Dietrich Hempel, Vorstand des Hamburger Logistikimmobilienentwicklers Garbe Logistic AG. „Dieser Trend wird sich in 2012 vermutlich etwas abschwächen, die Nachfrage dürfte sich aber auch in 2012 und 2013 noch auf gutem Niveau halten.“
Eine sehr hohe Anzahl von Verträgen hat für den überdurchschnittlich hohen Absatz gesorgt. „Insbesondere im Segment bis 3.000 Quadratmeter war die Nachfrage wieder sehr groß“, so Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate.
Dominierend bleibt nach wie vor die Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung. Für den gesamten Dreivierteljahreszeitraum verbucht sie mit 395.000 m² knapp 65 % des Umsatzvolumens.
Moderne Flächen im Stadtgebiet kaum verfügbar
„Im Hamburger Markt sind nahezu alle modernen, qualitativ guten Bestandsflächen vermietet. Wir spüren den Nachfrageüberhang quer durch alle logistischen Disziplinen, da wir in Hamburg sowohl mit luftfrachtaffinen, wie auch mit umschlags- und kontraktlogistisch ausgerichteten Anlagen vertreten sind“, so Jan Dietrich Hempel. Vor allem hafennahe Flächen für Hallen ab 15.000 m² Fläche fehlten. „Diese Überhangnachfrage sucht sich nun Alternativen, was u.a. stadtnahen Standorten wie unserer Anlage in Rade zugute kommt: Hier konnten 18.000 m² Lager- und Umschlagsfläche an Logistik mit Hafenbezug vermietet werden. Weitere Anfragen liegen vor.“
Der Blick in die Metropolregion bestätigt diese Tendenz: Räumlich betrachtet bleibt das südlich der Elbe gelegene Harburg mit rund 167.000 m² umsatzstärkster Teilmarkt. Dort liegt auch der mit mittlerweile 5,50 Euro pro Quadratmeter und Monat teuerste Stadtteil Altenwerder. Danach folgen die Stadtteile Billbrook-Billwerder-Billstedt mit rund 100.000 m² sowie das Umland-Ost mit 78.000 m².
Zusammen mit dem im Umland Süd erzielten Volumen von rund 75.000 m² hat sich der Umsatzschwerpunkt weiter zugunsten des Umlandes verändert. „Allein die im 3. Quartal 2011 im Stadtgebiet fertig gewordenen zwei Projekte mit insgesamt 22.400 m² sind vollständig vorvermietet. Für das gesamte Marktgebiet befinden sich bis Ende 2012 etwas mehr als 100.000 m² Lagerflächen im Bau, der Löwenanteil geht aber direkt in die Eigennutzung“, so Andreas Wende, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Hamburg.
Aber auch in anderen Lagen wie Billbrook und Allermöhe und in den östlichen Umlandgemeinden Glinde, Barsbüttel oder Oststeinbek übersteigt die Nachfrage das Flächenangebot. ans-Jürgenb
Nachfrageüberhang lässt die Preise anziehen
Das bringt die sonst eher stabilen Preise leicht in Bewegung: Die durchschnittliche Miete für Lager-, Logistik- und Industrieflächen in amburg und Umland hat sich im Vegrleuc h
Hamburg und Umland hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 10 Cent auf 4,40 Euro gesteigert, meldet G & B. Die Mieten für Neubauflächen in gefragten Lagen liegen in der Regel bei 4,50 Euro außerhalb des Stadtgebietes und innerhalb der Stadt bei 5,70 Euro.
Dennoch bewegen sich laut G & B rund 42 Prozent des Flächenumsatzes im Mietpreisbereich zwischen 3,01 und 4 Euro pro Quadratmeter, rund 24 Prozent liegen über 5 Euro.
Hinsichtlich der Mietvertragslaufzeiten ist für Jan Dietrich Hempel bemerkenswert, dass an logistischen Hotspots marktuntypisch lange Verträge vereinbart werden können, wenn intelligenter Mehrwert geschaffen wird: „In unserem World Cargo Center in Norderstedt ist es uns beispielsweise gelungen, zusammen mit unseren Mietern JS, Pfister und THS eine höhere Wertschöpfung für deren Kunden durch eine gezielte und vernetzte Ansiedlung von Umschlagsleistung, Röntgendienstleistung und Exportverpackung zu bieten. Das ist in dieser Form bisher einmalig in Deutschland.“ Hier haben sich die Mieter dann auch mit zehn Jahren Laufzeit neu festgelegt – eine Dauer, so Hempel, die bestenfalls bei Entwicklungen erreicht werde, aber nicht im Bestand.