HIH mit neuem Belgien-Fonds – Staat zahlt die Miete

HIH Objekt Brüssel

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Europas Hauptstadt Brüssel ist erneut im Visier eines geschlossenen Fondsemittenten. Die Hamburgische Immobilien Handlung investiert mit ihren neuen Beteiligungsangebot „HIH Global Invest 03 – Belgien“ in die anhaltende Entwicklung von Europas Behördenhauptstadt.

Der Fonds investiert in eine Büroimmobilie mit einer Mietfläche von 9.000 qm und 35 PKW-Stellplätze im zentralen Stadtteil „Pentagon“ an der Königstraße „Rue Royale 138“. Das Fondsobjekt wurde im Jahr 1968 fertig gestellt und 2003 für rd. 4,6 Mio. Euro renoviert und modernisiert. Der Fonds hat ein Investitionsvolumen von 36,1 Mio. Euro bei einem Eigenkapitalanteil von 20,35 Mio. Euro. Die Ankaufrendite des Objektes liegt bei 5,96%. Die Immobilien ist bis 2021 an den belgischen Staat vermietet.

Die Mieteinnahmen betragen im ersten vollen Jahr 1,934 Mio. Euro und steigen langsam auf 2,311 Mio. Euro in 2020. Die weichen Kosten liegen bei 12,6% zzgl. Agio. Durchaus üblich. Die prognostizierte Auszahlungen beginnen bei 5,5% und steigen lt. Prognose auf 5,75% p.a.. Für die Gesamtrückflüsse bis zum geplanten Ende der Fondslaufzeit 2020 errechnet das Prospekt 161% bezogen auf das eingesetzte Kapital.

Die Objektmiete von 211 Euro pro qm liegt im Schnitt des Üblichen in Brüssel. DekaBank gibt den durchschnittlichen Mietpreis mit 220 qm an. Nach dem Einbruch der Brüsseler Vermietungsleistung in 2009 auf lediglich 58.031 qm, dem tiefsten Stand seit 10 Jahren, hat der Markt allerdings schon wieder trotz breiten Sparumfeldes einen leichten Nachfrageanstieg. Das erste Quartal 2010 schloss mit einem Zuwachs von 152% gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum ab. Der Stadtteil Pentagon, in dem sich die Fondsimmobilie befindet, verfügt über einen Flächenbestand von ca. 2,3 Mio. qm bei einer Leerstandsrate von lediglich 6,3%. Das ist der zweitniedrigste der einzelnen Teilmärkte. Die gesamte Brüsseler Leerstandsrate incl. der Randbezirke, die nicht für internationale Behörden 1. Wahl sind, lag Anfang 2010 bei 11,6%.

Das Besondere am Beteiligungsmodell hierbei ist, dass der Fonds nicht die Immobilie selbst, sondern das Erbpachtrecht sowie das Grundstück in zwei verschiedenen Gesellschaften erwirbt. Die Vermietungsgesellschaft HIH Global Vermietungs GmbH & Co Rue Royale KG erwirbt das Erbpachtrecht mit einer üblichen Laufzeit von 99 Jahren für einen Kaufpreis
von 29,924 Mio. Euro. Die Grundstücksgesellschaft HIH Global Rue Royale S.A. erwirbt das mit der Erbpacht belastete Grundstück zum Preis von 1,576 Mio. Euro. Die Fondsgesellschaft wiederum beteiligt sich mit 99,99 bzw. 99,92% an den Anteilen der Vermietungs- bzw. Grundstücksgesellschaft. Das Konstrukt ist aber in Belgien durchaus üblich, dadurch erspart sich der Anleger die Grunderwerbssteuer, die in Belgien immerhin 12,5% beträgt.
Außerdem wurde das Konstrukt durch eine förmliche Anfrage bei der zuständigen Behörde (Ruling Commision) genehmigt. (AE)

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