Interview mit Oliver Diethert, Vorstand der Fellowhome AG, und Dr. Peter Hettenbach, Geschäftsführer des Instituts Innovatives Bauen (iib)
„Der Immobilienbrief“: Viele private Anleger investieren in eine Immobilie. Worauf sollte man dabei achten?
Oliver Diethert: Viele Anleger, die sich für den Erwerb einer Immobilie interessieren, lassen sich bei ihrer Suche mit erstaunlich wenigen Informationen abspeisen. Vor dem Kauf eines Autos oder einer Waschmaschine werden zahlreiche Testberichte gelesen und Preisvergleiche angestellt. Aber ausgerechnet beim Kauf einer Immobilie, einer der größten Investitionen ihres Lebens, lassen viele Verbraucher diese Sorgfalt vermissen! Das ist ein grundlegender Fehler, denn es gibt zahlreiche Fallstricke, über die der Immobilienerwerber stolpern kann.
DIB: Welche Fallstricke sind das denn?
Oliver Diethert: Da wäre zum Beispiel die Insolvenz des Bauträgers, verspätete Fertigstellungstermine oder Qualitätseinbußen in der Bauausführung. Aber auch ein überhöhter Kaufpreis oder Faktoren der Marktentwicklung können sich fatal für den Immobilienerwerber auswirken.
DIB: Herr Dr. Hettenbach, als Geschäftsführer des Instituts Innovatives Bauen (iib) haben Sie gemeinsam mit Fellowhome eine Qualitätsanalyse für Immobilien entwickelt. Welche Kriterien sind denn ausschlaggebend für die Qualität einer Immobilie?
Dr. Peter Hettenbach: In der Fellowhome-Qualitätsanalyse werden Bauqualität, Marktumfeld und Standort einer Immobilie detailliert bewertet. Geprüft wird nicht nur, wie sich eine Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs darstellt, sondern auch, welchen Wert sie in Zukunft haben wird. Mit welcher Mietrendite kann der Kapitalanleger rechnen? Und zu welchem Preis kann die Immobilie gegebenenfalls wiederverkauft werden? Dazu wird das Marktumfeld der jeweiligen Immobilie intensiv analysiert.
DIB: Welche Angebote gibt es? Wie lange war deren Verweildauer auf dem freien Markt? Umfassend geprüft wird auch der Bauträger. Wie erfahren ist er? Und wie ist es um seine finanzielle Situation bestellt?
Dr. Peter Hettenbach: Insgesamt acht Parameter fließen in die Analyse mit ein, die auf jede Wohnimmobilie angewendet werden kann. Relevant ist letzten Endes: Ist der Kaufpreis angemessen bzw. ist die Immobilie eine sinnvolle Investition? Dem Anleger die Entscheidung abnehmen, ob er in eine Immobilie investieren will oder nicht, kann die Analyse natürlich nicht. Aber sie kann ihm die Entscheidung erleichtern, weil sie hilft, die Immobilie und den jeweiligen Bauträger besser einzuschätzen. Der Anleger hat ein Recht auf Transparenz. Dafür setzen wir uns ein.
DIB: Wie entstand die Idee für die Qualitätsanalyse?
Oliver Diethert: Die Idee hat sich aus unserer engen Zusammenarbeit mit Finanzdienstleistern ergeben. Sie haben sich immer wieder mit der Frage konfrontiert gesehen, wie die Qualität und damit der Wert einer Immobilie objektiv erfasst und beurteilt werden kann. Entwickelt wurde die Fellowhome-Qualitätsanalyse aber auch vor dem Hintergrund eines immer wichtiger werdenden Internetvertriebs. Die Zahl der Onlineangebote auch im Bereich Kapitalanlage nimmt stetig zu. Bereits jede fünfte Kapitalanlage in Deutschland wird über das Internet vermarktet! Trotzdem mangelt es immer noch an standardisierten Zertifizierungssystemen. Angesichts dieser Entwicklung war es in unseren Augen dringend notwendig, sich mit den Themen Qualitätssicherung und Transparenz auseinander zu setzen.
DIB: Welche Fehler machen private Anleger am häufigsten? Und wie kann man diese Fehler vermeiden?
Dr. Peter Hettenbach: Fehler Nummer 1: Sich nicht umfassend zu informieren! Es reicht nicht, sich schöne Bilder in einem Immobilienportal anzusehen. Die marktübliche Darstellung von Objekten im Internet gaukelt eine Sicherheit vor, die letzten Endes nur virtuell bleibt. Ich empfehle deswegen: Kein Immobilienkauf ohne Besichtigung! Auch unsere Qualitätsanalyse bezieht diesen Faktor mit ein. Wir besichtigen jede Immobilie persönlich vor Ort, um ein umfassendes und zuverlässiges Urteil über den Zustand und das Umfeld des jeweiligen Objekts abgeben zu können. Zweiter Fehler: Ich darf von der Anlageform Immobilie nicht zu viel erwarten! Schnelles Geld ist damit nicht zu verdienen – eine Immobilie rechnet sich auf lange Sicht. Angebote, die kurzfristig hohe Renditen versprechen, sollten stutzig machen. Dritter Fehler: Meine Finanzierung oder meine Steuereinschätzung ist mittel- und langfristig falsch! Momentan sind die Zinsen niedriger denn je. Das spricht definitiv für den Immobilienerwerb.
Aber man sollte beim Kauf einer Immobilie auch nicht übereilt vorgehen! Ich bin ein großer Verfechter der Anlageform Immobilie! Aber die richtige muss es sein. Die Kaufentscheidung für eine Immobilie sollte daher immer mit einer sorgfältigen Qualitätsprüfung verbunden sein.
DIB: Worin besteht der Wert des Prüfverfahrens? Und wer profitiert von diesem Prozess?
Oliver Diethert: Der Wert des Fellowhome-Verfahrens besteht vor allem in der Selektion. In den Fellowhome-Pool aufgenommen werden nur Immobilien, die geprüft und für gut befunden wurden. Davon profitieren alle Beteiligten. Der Bauträger, der seine geprüften Immobilien adäquat darstellen kann. Der Vermittler, der auf ein qualitätsgeprüftes Portfolio zurückgreifen kann. Und natürlich der Anleger, der endlich einschätzen kann, wofür er sein Geld ausgibt.
DIB: Sie haben sich entschieden, Ihr Angebot auszuweiten. In Zukunft wird Fellowhome neben Denkmalobjekten auch Bestands-, Neubau- und Konzeptimmobilien anbieten. Warum diese Entscheidung?
Oliver Diethert: Natürlich bieten denkmalgeschützte Immobilien hohe Steuervorteile und sind damit als Kapitalanlage ungemein attraktiv. Aber Renditen lassen sich eben nicht nur über den Hebel Steuerersparnis erwirtschaften. Dazu kommt, dass die Investition in eine Denkmalimmobilie nicht für jeden Kunden sinnvoll ist. Mit unserer Angebotserweiterung können wir für jeden Kunden die passende Immobilie anbieten.