„Wir sind wieder ein ´normales` Unternehmen“
Alexander Heintze
Michael Haupt verließ Ende Januar die Geschäftsführung von Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland, um bei der angeschlagenen JK Wohnbau in München den Vorstandsvorsitz zu übernehmen. Für viele Marktbeobachter ein Himmelfahrtskommando, angesichts des schlechten Rufs und der Unsicherheiten über den Fortbestand des Münchener Unternehmens. Wir haben ihn zur Vergangenheit und zur Zukunft des Projektentwicklers befragt.
„Der Immobilienbrief“: Wie wollen Sie die JK Wohnbau wieder auf Kurs bringen?
Michael Haupt: Wir haben schon viel erreicht. Wir sind wieder ein „normales“ Unternehmen geworden, das transparent seine Zahlen zeigt. Wir haben jetzt vor, unsere Finanzierungsstruktur noch mal deutlich zu verbessern. Darüber hinaus werden wir uns jetzt weiter dem Markt widmen und unserer Immobiliengeschäfte in München machen.
„Der Immobilienbrief“: Wie soll die Finanzierungsstruktur konkret verbessert werden?
Haupt: Das passiert schon alleine dadurch, dass wir jetzt wieder vernünftige Bilanzen haben und deshalb mit Banken auf Augenhöhe über Finanzierungen sprechen können. Wir haben auch Gespräche mit allen Mezzanine-Gebern aufgenommen, um da eine Umstrukturierung zu erreichen.
„Der Immobilienbrief“: Es war zu lesen, dass die JK Wohnbau bis Mitte des Jahres 100 Millionen Euro benötigt. Dazu ist eine Anleihe geplant. Woher kommt der Optimismus, dass das gelingen kann?
Haupt: Wir haben im Chancen- und Risikobericht lediglich berichtet, dass es Pläne für eine Anleihe gibt. Das ist im Oktober letzten Jahres an den fehlenden Zahlen gescheitert. Diese Pläne können wieder aufgenommen werden. Die Anleihe ist aber für uns nicht von existenzieller Bedeutung. Wenn die Anleihe nicht oder nicht in dieser Größenordnung kommt, werden wir die klassischen Finanzierungen verlängern, so wie es auch schon in der Vergangenheit geschehen ist. Die Anleihe wäre sicherlich eine angenehme Entwicklung, die uns insbesondere weiteres Wachstum ermöglicht.
„Der Immobilienbrief“: Das heißt, die 100 Millionen Euro könnten Sie auch konventionell beschaffen?
Haupt: Wir haben einen geschlossenen Finanzplan, der unabhängig von der Anleihe ist.
„Der Immobilienbrief“: Welche Vorteile hätte die Anleihe?
Haupt: Man hat aus Immobilienunternehmen die Möglichkeit, die Anleihe relativ stark mit Immobilien abzusichern. Das bedeutet gerade bei Münchener Wohnungsobjekten sicherlich eine Verbilligung beim Zinssatz gegenüber einer normalen Finanzierung.
„Der Immobilienbrief“: Die aktuellen Zahlen geben Anlass zu Optimismus. Ist die Wende schon geschafft oder nur ein Zwischenhoch?
Haupt: Hinsichtlich des operativen Ergebnisses ist die Wende gemacht. Entscheidend ist aber das Finanzergebnis. Wenn wir dort deutliche strukturelle Verbesserungen erreichen, können wir die Verlustzone dauerhaft verlassen.
„Der Immobilienbrief“: Ist der Einstieg eines Investors noch aktuell? Im Gespräch war die Grand City Property Group.
Haupt: Die Gespräche sind auch aufgrund der unklaren Finanzsituation des Unternehmens zum Ruhen gekommen. Wir haben uns in einem informellen Gespräch mit dem Interessenten darauf verständigt, dass wir demnächst wieder in das Thema einsteigen werden.
„Der Immobilienbrief“: Ist eine Komplettübernahme oder eine Minderheitsbeteiligung geplant?
Haupt: Dazu kann ich derzeit nichts sagen.
„Der Immobilienbrief“: JK Wohnbau hat für die Finanzierung auch schon mal einen geschlossenen Immobilienfonds aufgelegt. Wie geht es mit diesem Fonds weiter?
Haupt: Dieser Projektentwicklungsfonds ist von den ganzen Ereignissen der Vergangenheit nicht betroffen. Er befindet sich vertragsgemäß teilweise schon in der Rückzahlungsphase.
„Der Immobilienbrief“: Mit welchem Ergebnis für die Anleger?
Haupt: Die Anleger bekommen eine Festverzinsung von 8 Prozent. Diese sind auch immer gezahlt worden.
„Der Immobilienbrief“: Sind weitere Fonds geplant.
Haupt: Aktuell nicht. Das Publikumsfondsgeschäft wird nicht weiter verfolgt. Das ist durch den Börsengang als Finanzierungsquelle ersetzt worden.
„Der Immobilienbrief“: Sie sprechen wieder mit den Banken auf Augenhöhe. In der Vergangenheit war das ja anders. Da haben sich viele Banken geweigert, die JK Wohnbau zu finanzieren.
Haupt: Neue Geschäfte waren nicht möglich. Wenn man keine Zahlen vorlegt, bekommt man keine Finanzierung. Aber die bestehenden Kredite sind in dieser Zeit alle prolongiert worden.
„Der Immobilienbrief“: Spielt es bei den Banken noch eine Rolle, dass Herr Kastenberger, der die Verwirrungen in der Vergangenheit ja mitzuverantworten hat, als größter Einzelaktionär noch eine große Rolle spielt?
Haupt: Man erwartet von uns, dass wir die Dinge auseinander halten. Dass wir die möglichen Fehler in der Vergangenheit klar aufklären und dass wir unsere eigene Positionierung unabhängig von der Ära Kastenberger betreiben.
„Der Immobilienbrief“: Sie haben mit Corinna Linner eine renommierte Wirtschaftsprüferin für die Sonderprüfung der alten Bilanzen beauftragt (Frau Linner prüfte im Auftrag des bayerischen Finanzministeriums die Gründe für die Milliardenverluste der Bayerischen Landesbank). Kann die Vergangenheit ohne Konsequenzen gegen das frühere Management bleiben?
Haupt: Das wird sich zeigen. Wir sprechen im Wesentlichen über Vorgänge aus dem Jahr 2009 als das Unternehmen noch eine GmbH war deren Alleingesellschafter der Herr Kastenberger war. Das Ergebnis ist offen. Ganz klar, es wird natürlich auch gegenüber die damaligen Organe, also Geschäftsführer und Vorstände, offen sein.
„Der Immobilienbrief“: Wie groß schätzen Sie die Gefahr von Sanktionen der Börsenaufsicht ein, bis hin zu einem Zwangs-Delisting, das auch mal im Raum stand?
Haupt: Die Gefahr ist völlig gebannt. Wir sind ein ganz normales Unternehmen. Es gibt keine einzige Pflicht an der Börse oder gegenüber der Finanzaufsicht, die dieses Unternehmen nicht erfüllt.
„Der Immobilienbrief“: Welche künftige Ausrichtung planen Sie für die JK Wohnbau?
Haupt: Wir haben weiterhin vor, in München einer der Top Wohnungsentwickler zu sein. Sowohl im klassischen Geschossbau als auch im klassischen Eigenheimbau. Als drittes in der Revitalisierung und Umwidmung von Bestandsgebäuden.
„Der Immobilienbrief“: Welche Projekte haben Sie derzeit in der Pipeline?
Haupt: Wir haben eine Pipeline von etwa 800 Millionen Euro Entwicklungsvolumen, die uns auf jeden Fall bis zum Jahr 2015 genug Arbeit gibt. Wir haben vor, diese in nächster Zeit noch zu ergänzen.
„Der Immobilienbrief“: Welche großen Projekte fallen darunter?
Haupt: Wir haben gerade in München-Riem, direkt gegenüber dem Messegelände, 181 Einheiten im Bau und im Vertrieb. Wir entwickeln in Karlsfeld über 500 Einheiten wo gerade einmal der erste Bauabschnitt fertig gestellt ist. Langfristig soll gerade ein großes Gebiet in Allach für den Wohnungsbau umgewidmet werde mit auch über 500 Einheiten. Darüber hinaus haben wir uns auch auf die Revitalisierung und Umwidmung von Bürogebäude konzentriert und dort ein interessantes Portfolio in der Entwicklung. Das erste Objekt ist in der Schillerstraße, das zu Appartements umgebaut wurde, die in diesen Wochen fertig sind.
„Der Immobilienbrief“: Solche Umbauten sind derzeit auch in anderen Städten im Trend. Die Stadt sieht das sehr das positiv. Wie viele Wohnungen wollen Sie denn auf diese Weise schaffen?
Haupt: Ganz konkret sind es weit über 1000 Einheiten, die in bestehenden Büros entstehen. Damit sind wir ganz klar die Nummer eins in diesem Markt. Wir haben daraus sogar eine neue Marke kreiert und kommen mit dem neuen Produkt des „innerstädtischen Wohnens“ auf den Markt.
„Der Immobilienbrief“: Passt das in Ihre Strategie, sich eher auf das mittlere Wohnsegment zu konzentrieren? Meist finden solche Konversionen eher im Top-Segment statt.
Haupt: Wenn sie es richtig machen, bauen sie im Bestand nicht teuerer als beim Neubau und wir kaufen den Bestand zumeist nur zum Bodenwert.
Es ist ein Spezialistengeschäft. Naturgemäß eignet sich nur ein gewisser Teil der Objekte dafür. Die Büros von denen wir sprechen, eignen sich als Büroarbeitsplätze für die Ansprüche des 21. Jahrhunderts nicht mehr. Sie sind nicht mehr vermietbar.
„Der Immobilienbrief“: Hoffen Sie auf Unterstützung durch die Stadt? Immerhin wurde schon mal ein Förderprogramm für solche Umbauten diskutiert.
Haupt: Die Stadt kann durch die Schaffung von Baurecht in Gewerbegebieten unterstützen. Das ist wesentlicher wichtiger als ein finanzielles Förderprogramm.
„Der Immobilienbrief“: Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung für München ein?
Haupt: Die Preise sind hoch, es gab aber noch nie eine Delle. Dem aktuellen Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen haben wir entnehmen können, dass die Gefahr einer Preisblase noch nicht gesehen wird, da die fundamentalen Daten in München, das niedrige Zinsniveau und die äußerst limitierten Projektentwicklungsmöglichkeiten in dieser Stadt eindeutig dagegen sprechen.