Im Gespräch… Der Immobilienbrief im Gespräch mit Umut Ertan, Realogis über seine Vision und sein Geschäftsmodell

20.Januar 2016   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Umut Ertan

Umut Ertan

Die Vermarktung von Industrie- und Logistikflächen bleibt die tragende Dienstleistung im Geschäftsmodell

 Umut Ertan gründete 2005 als erster in Deutschland eine von Experten geführte Immobilienberatungsgruppe ausschließlich für den Logistik- und Lagerflächenbereich. In den vergangenen 10 Jahren hat sich das Unternehmen Realogis Zweimann-Start-up zu Deutschlands marktführenden Spezialunternehmen und Vermittler von Industrie- und Logistikflächen sowie Gewerbeparks entwickelt. Damit unterstützt das Unternehmen Hersteller, Handelsunternehmen und Logistiker darin, am richtigen Standort die richtige Fläche zu finden, um seine Logistikprozesse abzubilden. Umut Ertan konnte bereits bei der Gründung im Jahr 2005 auf elf Jahre Berufserfahrung im Segment Industrie- und Logistikimmobilien verweisen, zuletzt in der Position des Abteilungsleiters Industrie bei einem internationalen Beratungsunternehmen. Realogis beschäftigt derzeit 40 Festangestellte mit einem Durchschnittsalter von 27 Jahren.

 Der Immobilienbrief: Die Idee für Realogis war eigentlich eine Vision – ein Maklerunternehmen nur für Industrie- und Logistikflächen. Wie wurde Ihr Modell in Deutschland angenommen?

 Ertan: Das Modell basiert auf unserer Expertise und der gezielten Betreuung von Logistikern, Handelsunternehmen und Hersteller und deren besonderen Bedürfnisse. Dass die Fokussierung als Berater auf nur auf eine Assetklasse Sinn macht, hatte man ja lange schon bei Wohnimmobilienmaklern gesehen. Für die Logistik war das seinerzeit einzigartig, zumal niemand in einer Lagerhalle wohnt, aber praktisch mit allen anderen Gewerbeimmobilien wie Büro, Einzelhandel, Hotel, aber auch Sozial- und Pflegeeinrichtungen regelmäßig in Berührung kommt. Diese Hemmschwelle wollten wir nehmen und so auch die Akzeptanz auf der Investorenseite abbauen. Aufgrund unseres langjährigen Know-hows in dem Markt – zu Beginn in der Münchener Metropolregion – und unseren Kontakten haben wir den Markteintritt als eigenständige Unternehmen mit einem messerscharfen Profil gewagt – und sehr positive Rückmeldung vom Markt erhalten.

 

     Im Vordergrund stand und steht immer bis heute die hohe Transparenz unserer Experten im jeweiligen Markt. Wir haben so auch die ersten kostenfreien Marktberichte auf unserer Internetseite veröffentlicht und auch neue Standards in der Berichterstattung zur Verfügung gestellt. Unsere Kunden erwarteten Zeiteinsparung und zielgerichtete Treffsicherheit in der Beratung hinsichtlich der Erfüllung ihrer Flächenbedürfnisse. Der Erfolg im ersten Zielmarkt war für uns ein Indikator, dieselbe Strategie an allen anderen Top-Logistikmärkten aufzulegen. Das hat funktioniert. Ein Spezialunternehmen dieser Größe und Marktpräsenz gibt es in Deutschland kein zweites Mal.

 

DIB: Es gibt in Deutschland viele andere Immobilienunternehmen, die ebenfalls in der Assetklasse Logistikimmobilien unterwegs sind. Wie unterscheiden Sie sich von der Konkurrenz und im Profil?

 

Ertan: Der Markt für Lager- und Logistikflächen mit über 4,6 Mio. vermittelten Quadratmetern in den ersten neun Monaten 2015 allein im Vermietungsgeschäft ist sehr groß. Dies war für uns zu Beginn 2005 aber nicht absehbar. Wir wollten dennoch als Pionier in diesem Spezialbereich  das führende Unternehmen werden. Unserer Vermietungsquote von 10 bis 13% am deutschen Gesamtmarkt der letzten Jahre bestätigt diesen Kurs, wobei hier für uns nicht der Umsatz, sondern die reinen vermittelten Industrie- und Logistikflächen mit dazugehörigen Büroflächen im Fokus stehen. Für unsere Kunden ist entscheidend, dass wir in diesem Bereich führend sind und nicht im Bereich von Bürovermietungen mit dazugehörigen Serviceflächen im Umland der Ballungszentren. Gleichzeitig haben wir von Anfang an auf Expertise, langjährige Zugehörigkeit unserer Mitarbeiter, Förderung des qualifizierten Nachwuchses und auf ein organisches Wachstum gesetzt. Wir sind ein junges Unternehmen, das Durchschnittsalter unserer 40 Mitarbeiter beträgt 27 Jahre.

 

DIB: Welchen Teilmarkt haben Sie nach der Eröffnung der Niederlassung in Berlin als nächstes im Visier – wo gibt es noch weiße Flecken auf der Realogis-Landkarte?

 

Ertan: Unser selbst auferlegtes Credo organisch zu wachsen, wollen wir nicht aufgeben. Wir haben überall innerhalb von ein bis drei Jahren die lokale Marktführerschaft erreicht. Wir sind auf einem sehr guten Weg, das auch in Berlin zu erreichen. Alles andere werden wir zu gegebener Zeit sehen. Im Übrigen bedienen wir seit mehreren Jahren von Hamburg und München aus bereits das gesamte Bundesgebiet.

 

DIB: Werden Sie sich auf weitere Assetklassen ausdehnen?

 

Ertan: Die Bedeutung der Logistik wächst seit Jahren, nicht zuletzt durch den boomenden E-Commerce und Online-Handel. Aktuell herrscht an den Top- Logistikmärkten wie Ruhrgebiet, München oder Stuttgart ein Flächenmangel, andere Regionen wie beispielsweise Leipzig nehmen in ihrer Bedeutung zu. Wir sehen hier langfristig die Vermittlung von Industrie- und Logistikflächen als zentrale Dienstleistung in unserem Geschäftsmodell.

 

     Die zukünftige Vermittlung von Büroimmobilien oder Wohnimmobilien oder Spezialimmobilien wie Hotels können wir ausschließen. Bei Logistikimmobilien – insbesondere wenn es sich um deutsche oder internationale Headquarters handelt, sind immer auch Büroflächen involviert. Neben der immer populäreren Logistikimmobilie arbeiten wir seit Anfang an auch erfolgreich im Segment der klassischen Industrieimmobilie bzw. Light-Industrial-Immobilie. Sie dient neben der Distribution und Lagerung von Gütern auch der Produktion und Fertigung. Diese Kategorie ist z. B. in der Technik komplexer ausgestattet und hat einen höheren Büroanteil. Unter Insidern gilt dies auch als Königsdisziplin aller Gewerbeimmobilien. Hier zählen insbesondere auch Kreativität, Vorstellungsvermögen und Erfahrung. Alles Werte und Eigenschaften, die wir auch unseren Mitarbeitern auf den Weg geben.

 

DIB: Welche Tipps oder Erfahrungen geben Sie jungen Kollegen mit auf den Weg?

 

Ertan: Bei einer Unternehmensgründung ist in den ersten Jahren Entbehrung geboten und viel Einsatz und Engagement gefordert. Das geht nur, wenn man wirklich innerlich beteiligt ist. Last but not least: Ein ökonomischer Businessplan bei der Gründung hat auch noch nie geschadet, wobei man den Liquiditätsbedarf nicht unterschätzen darf. Der ist gerade in den ersten Jahren und wenn die Märkte kippen nicht in einer Excel Liste darstellbar.

 

DIB: Welche Trends sehen Sie bei den Geschäftsmodellen in der Immobilienbranche?

 

Ertan: Trends früher als andere zu erkennen und darauf zu reagieren. Die gesamte Gesellschaft steht vor großen Änderungen durch E-Commerce, den Zustrom an Flüchtlingen und der Demografie. Große Networks und Unternehmen sind, getrieben durch günstiges Kapital, im Wettbewerb untereinander und versuchen, kleinere Networks einzuverleiben. Auf der anderen Seite stehen mittelständische, inhabergeführte Beratungshäuser mit kurzen Entscheidungswegen und hoch qualifizierten Mitarbeitern und klarer Positionierung.

 

     Bei den Entwicklern herrscht aktuell der größte Wettbewerb. Hier werden teilweise im Neubaubereich Bestandsmieten um bis zu 40% unterboten. Die Marge leidet zwar darunter, aber der Mietmarkt wird dadurch zusätzlich zur gesunden Nachfrage befeuert, da noch immer großer Mangel an modernen Logistikimmobilien in Deutschland herrscht.

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