Sabine Barthauer. Die 50jährige verantwortet als neues, drittes Mitglied im Vorstand des Hannoveraner Immobilienfinanzierers Deutsche Hypo die Bereiche „Strukturierte Finanzierungen und gewerbliche Immobilienfinanzierungen im Ausland“. Die bisherige Stellvertreterin von Marktvorstand Andreas Pohl erwartet kein rasches Ende der Niedrigzinsphase, sieht Banken in einer neuen Rolle im Immobilienfinanzierungsgeschäft – und hält die Metropolregion Hamburg für einen der attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands
„Als Finanzierer wissen die außergewöhnlich hohe Stabilität im Norden zu schätzen“
Frau Barthauer, die Deutsche Hypo hat ihr Neugeschäftsvolumen im Ausland in der ersten Jahreshälfte gegenüber dem Vorjahreszeitraum zwar um 53% auf 709,7 Mio. € gesteigert – aber muss deshalb gleich ein dritter Vorstand berufen werden?
Es geht nicht darum, einen weiteren Vorstandsposten zu schaffen. Wir wollen noch mehr Präsenz am Markt zeigen, um noch mehr Geschäft generieren zu können. Im Inland ist Andreas Pohl als Vorstandsvorsitzender und Marktvorstand bereits seit vielen Jahren hervorragend vernetzt. Im Ausland will ich nun unsere Kontakte zu Investoren und Finanzierungspartnern weiter stärken.
„Finanzierungspartner“ ist ein gutes Stichwort. Ihr Haus scheint immer mehr Immobilienkredite mit anderen Instituten zu vergeben. Zuletzt stellten Sie mit der Sparkasse Hannover 64 Mio. € für den Bau des Büroobjekts „Lister Dreieck“ in Hannover. Zuvor gab es gemeinsame Finanzierungen im jeweils dreistelligen Millionenbereich mit der pbb Deutsche Pfandbriefbank und mit ING Commercial Banking in den Niederlanden…
Wir verstehen uns nicht als Einzelkämpfer, sondern als Mittler, der Investoren und Kreditgeber zusammenbringt, um Lösungen für Finanzierungsthemen zu schaffen. Dabei kommen für uns übrigens nicht nur andere Banken als Partner in Frage. Wir binden auch gerne institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen ein und konstruieren über strukturierte Finanzierungen gezielt Produkte, die zu deren Bedürfnissen passen.
Bedürfnisse?
Pensionskassen und Versicherungen haben mitunter allein aus aufsichtsrechtlichen Gründen Renditeanforderungen oder eine Risikoakzeptanz, die sich von denen anderer Akteure im Immobilienfinanzierungsgeschäft unterscheiden. Ein Beispiel: Zwar ist der Garantiezins für Lebensversicherungen zuletzt auf 1,25% gesenkt worden, dennoch benötigen Assekuranzen insgesamt deutlich höhere Erträge, um ihre Verpflichtungen aus Altverträge mit höheren verbindlichen Zinszusagen erfüllen zu können. Gleichzeitig gibt es bei Pensionskassen unterschiedliche Auflagen über die maximale Höhe des Beleihungswerts bei ausgereichten Hypothekendarlehen. Diese divergierenden Bedürfnisse erfüllen wir, in dem wir strukturierte Finanzierungen in unterschiedliche Tranchen aufteilen, damit sich jeder Partner erfolgreich beteiligen kann.
Bei solchen Finanzierungsgeschäften kommen institutionelle Investoren heute nur noch auf Renditen von 2 bis 3%. Warum geben sie sich damit zufrieden und tätigen keine Direktinvestments?
Das Angebot an Immobilien mit attraktivem Rendite-Risiko-Profil ist äußerst begrenzt. Für kleinere Pensionskassen könnte sich durch den Kauf einer größeren Immobilie bereits ein Klumpenrisiko im Portfolio bilden. Zudem bringt die Verwaltung von Liegenschaften Kosten mit sich, die einen Teil des Mietertrags aufzehren. Da wird das Immobilienfinanzierungsgeschäft für Pensionskassen und Versicherungen immer attraktiver. Zumal wir uns als Partner nicht nur stark mit eigenem Kapital einbringen, sondern auch über die nötige Expertise bei der Risikobewertung und der adäquaten Bepreisung der Finanzierungen verfügen. Eine klassische Win-Win-Situation.
Bei der Risikobewertung von Immobilienfinanzierungen in Großbritannien lagen die Banken, inklusive Ihres ebenfalls auf der Insel aktiven Hauses, aber daneben. Niemand hat mit dem Brexit gerechnet…
Zum einen: Wir haben grundsätzlich immer alle Wechselkursrisiken bei Finanzierungen im Ausland abgesichert. Zum anderen: Noch zeigt das Brexit-Votum keine negativen Folgen für die britische Wirtschaft oder den Immobilienmarkt. Die Arbeitslosenrate in Großbritannien ist zuletzt auf den niedrigsten Stand der vergangenen zehn Jahre gefallen, die Exportwirtschaft profitiert vom schwächeren Pfund und Unternehmen mieten weiterhin Büro-, Einzelhandels- und Logistikflächen an. Natürlich kennen wir die diversen Prognosen zu möglichen Auswirkungen auf die britische Konjunktur. Wir beobachten deshalb sehr genau die weitere Entwicklung. Aber wir sehen keinen Grund zur Panik.
Die Europäische Zentralbank bewertet den Brexit als weiteres Risiko für die Konjunktur in der Eurozone und hat deshalb ihr Anleiheaufkauf-Programm verlängert. Ein Ende der Niedrigzinsphase scheint nicht in Sicht…
Wenn Sie nach einer Zinsprognose fragen: Kurzfristig erwarten wir keinen Anstieg. Ich gehe aber davon aus, dass das Zinsniveau in 5 Jahren nicht wesentlich, aber doch etwas höher liegen wird als heute.
Sie sind auch Mitglied im Regionalvorstand Nord des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA. Vermutlich nicht nur zum Zeitvertreib …
Wir sind sehr stark in der Metropolregion Hamburg engagiert, haben sowohl Wohn-, Büro-, Einzelhandels-, Hotel- wie Logistikobjekte finanziert und werden dies weiterhin tun. Unser Engagement im ZIA Nord hilft uns, unser Netzwerk zu Projektentwicklern, Investoren und potentiellen Finanzierungspartner zu intensivieren. Zugleich bringen wir gerne unsere Expertise in die Arbeit des ZIA ein.
Was macht für Sie den Reiz des Hamburger Marktes aus?
Wie Immobilieninvestoren wissen wir als Finanzierer die außergewöhnlich hohe Stabilität im Norden zu schätzen. In München entwickeln sich die Mieten von Gewerbeobjekten deutlich volatiler. Das führt zu entsprechend hohen Wertschwankungen. In Hamburg hingegen ziehen die Mieten langsam, aber stetig Jahr für Jahr an. Das gibt allen Akteuren eine gewisse Planungssicherheit.
Derzeit spielt die Musik am Hamburger Markt vor allem im Wohnungssektor. In der Stadt selbst gibt es nicht mehr ausreichend freie Flächen, um den Bedarf an Neubauten zu decken…
Das ist richtig. Die Wirtschafts- und Metropolregion reicht bereits heute weit nach Niedersachsen und Schleswig-Holstein hinein. Um den Bedarf an Wohn-, aber auch Gewerbeflächen langfristig decken zu können, wäre es gut, wenn die Kooperation mit Hannover und Kiel, aber auch direkt mit Umlandkreisen noch intensiver würde. Dabei geht es auch darum, die Verkehrsinfrastruktur zu verbessern, damit mehr Beschäftigte außerhalb Hamburgs wohnen können.
Ein Plädoyer für den Nordstaat?
Sie werden von mir keine Forderung an die Politik hören. Ich bin aber überzeugt, dass eine noch engere Kooperation zwischen Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein helfen würde, die Situation zu verbessern.